房产交易合同效力——一座房产签订两处合同，效力如何认定？

一．基本案情

原告诉称

原告高某一诉称：2015年9月27日，原告高某一与二被告签订《房产交易合同》，合同约定：原告经被告中某物业介绍，购买被告吴某二所有的坐落天津市××××4-4-102私产房屋；交易价格为176万元，原告应当于签订该合同之时支付定金20000元；原告与被告吴某二须于2015年12月31日前亲自到房地产所在辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并一次办理后续房屋买卖过户手续。合同签订后，被告吴某二通过被告中某物业找到原告，称上述房屋因手续问题涉诉，且案件短时间内无法审结，希望原告能将签署《天津市房产买卖协议》及后续相关手续办理的时间相应顺延。考虑到被告吴某二现实困境，原告同意其请求。并与其于2015年11月10日签订《补充协议》一份，将上述合同顺延至法院作出生效判决后再履行。2016年12月初，原告经多方了解得知，此前被告吴某二房屋所涉案件已经处理完毕，原告要求被告履行合同约定，经多次协商未果。现原告诉至法院请求依法判决判令被告吴某二继续履行与原告高某一、被告天津中某物业顾问有限公司于2015年9月27日签订的《房产交易合同》，即与原告高某一到天津市河东区房屋管理局就天津市××××4-4-102房屋签署《天津市房产买卖协议》并配合办理相关房屋买卖、过户等手续；判令被告吴某二将天津市××××4-4-102房屋交付给原告高某一；

被告辩称

被告吴某二辩称：不同意原告诉请。被告卖房过程当中是被骗了，被告卖房的时候并不是太明白。中某物业找到被告的时候，被告将房屋曾经签过协议的事情告诉过中某的服务人员，中某的人告诉我将合同解除以后就能和原告签合同。转天被告再去中某，中某说找到人就解除，找不到人就走法律程序。被告通过中某物业工作人员通知过原告，怕耽误原告买房。后来一个星期也没有消息。被告后来又找到原告，说涉诉房屋之前签过协议现在诉讼解除的事情，但是原告表示不同意。在被告和原告协商解除买卖协议的时候，原告爱人告知被告如果解除协议需要赔偿数额比较大，被告有很大压力，原告表示可以等我诉讼完结，双方签订了补充协议。整个过程中，被告中某物业均未履行告知义务，被告对之前签订的协议解除时间估计不足。被告中某公司也没有提示被告需要征得共有人同意。当时作为被告明确告知了中某公司需要走法律途径需要很长时间，补充协议也没有写到价格出现调整如何调整。

被告中某物业辩称，同意原告诉请。在签订合同的时候三方均是自愿，没有存在欺诈、胁迫，被告吴某二作为完全民事行为能力人自己登记出售房屋应该预见到自己应当承担的法律后果且应有其承担。在合同履行中，原、被告签订补充协议，证明买卖双方继续履行合同的诚意，同意继续履行。

二法院查明

经本院审理，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对本案事实认定如下：1.2015年9月27日，原告与二被告签订《房产交易合同》，合同约定，被告吴某二将坐落天津市大桥××号房屋卖予原告，房屋总价款为176万元，定金为20000元。双方须于2015年12月31日前，亲自到涉诉房屋所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照约定办理买卖手续。同日，原告给付被告吴某二房屋定金2万元，被告吴某二签写定金收据。2.因在签订原、被告签订《房产交易合同》前，原告与案外人在房屋管理机构签订《天津市房产买卖协议》，原告与被告吴某二于2015年11月10日签订补充协议，协议约定：因被告吴某二有关房屋手续尚未办清，故使原、被告双方房屋过户手续不能在合同期限内办理、现被告吴某二已将出售房屋手续问题诉至法院解决，经双方协商决定，该合同顺延至法院作出判决生效，原、被告办理过户手续完毕，该合同自行终止。3.被告吴某二与案外人崔某五于2015年6月10日签订《天津市房产买卖协议》。因案外人崔某五未在期限内履行协议，原告吴某二于2015年10月19日起诉案外人崔某五，要求解除双方签订的《天津市房产买卖协议》。河东区人民法院审理后，作出民事判决书，判决如下：“解除原告吴某二与被告崔某五于2015年6月10日签订的坐落于天津市××××号房屋的《天津市房产买卖协议》。”上述协议，由被告吴某二通过申请强制执行，于2016年10月解除。4.被告吴某二与第三人王某三系夫妻关系，第三人王某三现居住于涉诉房屋内。5.第二次庭审结束后，被告吴某二及第三人王某三向法院申请与原告庭外调解，原、被告多次调解未果。原告庭审后向本院表示，考虑到被告吴某二客观情况，原告愿意在合同约定的房屋价款外再给付被告吴某二25万元作为补偿。

三．法院判决

一、本判决生效之日起十日内，原告高某一与被告吴某二前往涉诉房屋所辖地区的房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》，协议内容依照双方签订的《房产交易合同》内容确定，包括房屋坐落天津市××××号、房屋总价款为176万元、房屋过户期限为原告高某一给付房屋全款后的5日内、房屋交付期限为签订《天津市房产买卖协议》后30日内等，所需费用由原告高某一依照房屋管理部门和相关法律规定承担。原告高某一、被告吴某二、第三人王某三相互予以协助；

二、《天津市房产买卖协议》签订之日起五日内，原告高某一一次性给付被告吴某二剩余房款174万元、补偿款25万元，共计199万元。上述款项给付之日起五日内，原告高某一与被告吴某二前往涉诉房屋所辖地区的房屋管理部门办理坐落天津市××××号房屋产权人变更手续，所需税费等其他费用由原告高某一依照房屋管理部门和相关法律规定承担，原告高某一、被告吴某二、第三人王某三相互予以协助；

三、《天津市房产买卖协议》签订之日起三十日内，被告吴某二、第三人王某三将涉诉房屋腾空交付原告高某一。

四．律师点评

原告与二被告的《房产交易合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依照合同约定履行自身权利义务。被告吴某二在与案外人解除《天津市房产买卖协议》后，涉诉房屋买卖具备相应条件，被告吴某二应当依照原、被告双方签订的《补充协议》约定，履行合同义务，即与原告前往房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》并办理房屋买卖手续。被告吴某二抗辩被告中某物业在签订《房产交易合同》未履行提示说明义务，但未提交证据证明其主张，且被告吴某二为具备完全民事行为能力的成年人，应当对其行为存在辨认能力，被告吴某二在未与案外人解除已签订的协议的情况下，再次与原告签订《房产交易合同》，协议解除产生的风险应当由被告吴某二负担，加之被告吴某二在签订《房产交易合同》后，继续与原告签订《补充协议》，约定被告与案外人解除相关协议后履行《房产交易合同》，足以证明被告吴某二在签订上述合同时对合同的内容及产生的法律后果有合理的认知，被告吴某二应当履行上述合同的约定，对被告吴某二的上述抗辩不予支持。

第三人王某三抗辩其作为房屋共有人对房屋买卖并不知情，不同意房屋买卖。但涉诉房屋登记在被告吴某二个人名下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定并基于不动产的公示公信原则，原、被告签订《房产交易合同》及《补偿协议》合法有效，被告吴某二应当依照合同约定履行义务，第三人的抗辩缺乏依据，不予支持。考虑到原告主张依照《房产交易合同》约定一次性给付房款，对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于涉诉房屋交付时间，原、被告双方签订的《房产交易合同》对房屋交付时间并未有具体时间规定，考虑到被告吴某二的腾房困难，认定房屋交付期限为签订《天津市房产买卖协议》后30日内。关于原告自愿额外给付被告吴某二25万元作为补偿一节，原告行为是对其自身权利的自由处分。