房产交易合同的效力——非本人签订合同，能否有效？

一．基本案情

原告诉称

原告彭某一诉称：位于江岸区某某小区7栋1层10号房屋于1996年11月29日由彭某一父亲彭某二购买取得，此涉案房屋登记于彭某一父亲彭某二名下。彭某二生前于1995年11月14日在武汉市江岸区公证处立下将其拥有的江岸区球场某某小区7栋1层10号的房屋二分之一产权由彭某一个人继承的公证遗嘱，后因彭某一父亲彭某二于1999年3月29日因病逝世，故该房产由彭某一及彭某一母亲兰金梅共同继承该房产，各占份额50%。1995年10月14日彭某一母亲兰金梅通过武汉市江岸区公证处作出公证遗嘱，在其逝世后将其对涉案房屋拥有的50%的产权由彭某一一人继承，现彭某一的母亲兰金梅已逝世，该公证遗嘱已生效，故此，江岸区某某小区X栋X层XX号房屋为彭某一个人所有。然而，2001年12月28日，彭某三通过提供是伪造彭某一签名的《武汉市房产交易权属登记申请表》、委托书、房屋交易协议书、具结书等所有过户材料向房管局提出申请，将涉案房屋在彭某一全程不知情也没有参与的情况下伪造一系列房屋过户登记手续将依法属于彭某一的房屋通过伪造的《房屋交易协议书》的方式转移过户给彭某三名下，但彭某一与彭某三从未签过任何房屋买卖协议，彭某三也未支付过任何购房款，现请求法院依法确认被告彭某三向房产交易部门提交的《房屋交易协议书》、《武汉市房产交易权属登记申请表》、《具结书》、《委托书》无效；

被告辩称

被告彭某三辩称：有关本案彭某一的诉讼请求，彭某一的确认之诉已经过了诉讼时效，时隔十七年之久，彭某一不是不知而是明知。本案所有证据不能证明所有证据是彭某三伪造，彭某一起诉彭某三无法律依据，办理房屋资料都是彭某一提供的，只是进行房屋过户，并非实质性交易。彭某一提出房屋交易主张，所有手续都是彭某一提供的，彭某三没有理由相信彭某一签字不是真的，且房管局已经对资料进行审核，手续完备，赠与合同是有效的。彭某一的笔迹鉴定是彭某一单方委托行为，因有利害关系，不具有合法性。比对的检材也不是当年同期的。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1、位于江岸区球场某某小区X栋X层XX号的房屋原系彭某一的父母彭某二、兰金梅的夫妻共同财产，并于1996年11月29日办理了房屋所有权证，登记在彭某二名下。1995年10月14日，兰金梅立下遗嘱，载明有“本市江岸区某某小区X栋X楼XX号一室一厅一套其中二份之一产权属我所有，现我决定将该房产，全部遗留给彭某一继承”的内容。武汉市江岸区公证处对该遗嘱进行了公证。1995年11月14日，彭某二立下遗嘱，载明有“本市江岸区某某小区X栋X楼XX号一室一厅一套，其中二分之一产权属我所有，现我决定将该房产全部遗留给彭某一继承”的内容。武汉市江岸区公证处对该遗嘱进行了公证。1999年4月13日，彭某二死亡。2001年4月11日，武汉市江岸区公证处作出公证书，认定，彭某二于1999年4月13日在本市死亡，遗有本市江岸区某某小区X栋X层X号一室一厅一套中的二分之一产权，根据死者生前的公证遗嘱，上述属死者的房屋遗产由彭某一继承所有。2001年10月25日，位于江岸区某某小区X栋X层XX室的房屋在房地部门办理了产权变更登记，产权人登记在兰金梅、彭某一名下，兰金梅、彭某一各享有50%的产权份额。2、彭某一向本院提交《武汉市房产交易权属登记申请表》、《委托书》、《房屋交易协议书》、《具结书》等过户材料，拟证明上述文书中彭某一的签名是伪造。彭某三对上述证据的真实性无异议，但对上述证据的关联性及证明目的有异议。

另查明：彭某三与杨享贞原是夫妻关系。2001年8月15日，彭某一与彭某三签订《赠与合同》，约定甲方自愿将自己所有的本市江岸区球场新村X栋X层XX号房中的二分之一产权房，建筑面积18.11平方米，赠与乙方所有，乙方愿意受赠甲方所赠的上述房产；乙方必须在接受房屋后，付清双方所商议的全部资金。合同还约定了其他内容。武汉市江岸区公证处于2001年8月27日对该《赠与合同》进行了公证。

2001年8月15日，彭某一与彭某三签订《赠与合同》，约定甲方自愿将自己所有的本市江岸区球场新村X栋X层XX号房中的二分之一产权房，建筑面积18.11平方米，赠与乙方所有，乙方愿意受赠甲方所赠的上述房产；乙方必须在接受房屋后，付清双方所商议的全部资金。合同还约定了其他内容。同日，兰金梅与彭某三也签订《赠与合同》，约定甲方自愿将自己所有的本市江岸区球场新村7栋1层10号房中的二分之一产权房，建筑面积18.11平方米，赠与乙方所有，乙方愿意受赠甲方所赠的上述房产；乙方必须在接受房屋后，给甲方每月生活费人民币叁佰元整，对甲方的生养死葬承担责任，医药费承担100%。合同还约定了其他内容。武汉市江岸区公证处于2001年8月27日对前述两份《赠与合同》进行了公证。

三．法院判决

一、确认2001年9月28日的《武汉市房产交易权属登记申请表》无效；

二、确认2001年10月25日的《委托书》无效；

三、确认2001年12月10日的《房屋交易协议书》无效；

四．律师点评

本案的诉讼争议焦点有两方面，一是《武汉市房产交易权属登记申请表》、《委托书》、《房屋交易协议书》、《具结书》的法律效力问题；二是彭某一的确认之诉是否已经过了诉讼时效的问题。

关于《武汉市房产交易权属登记申请表》、《委托书》、《房屋交易协议书》、《具结书》的法律效力问题。上述文件虽系当事人在办理房屋登记时提交及签订，诉争房屋也过户至彭某三名下，但不影响人民法院对上述文件法律效力的审查。彭某一提交的湖北中真司法鉴定所出具《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为《检材》与《样本》上书写的“彭某一”签名字迹均不是同一人所写；湖北诚信司法鉴定所于2019年5月21日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为2001年9月28日《武汉市房产交易权属登记申请表》上“杨享贞”的签名字迹与提供样本字迹不是同一人所写；2001年12月26日《具结书》上出让人处“杨享珍”的签名字迹与提供样本字迹不是同一人所写。因彭某一提交的证据证明《武汉市房产交易权属登记申请表》、《委托书》、《房屋交易协议书》、《具结书》并非彭某一签名，也非杨享贞签名，从而排除彭某一在过户时签字同意或共有人杨享贞签字同意，以及存在杨享贞为彭某一进行代理的行为。上述文件不是出卖人彭某一的真实意思表示，是虚假行为，亦与社会公序良俗原则相违背；彭某三也未提交证据证明彭某一或共有人杨享贞事后追认上述文件，故应当认定上述文件无效。关于本案的诉讼时效问题。合同无效制度是对合同自由的限制，是国家运用公权力对当事人民事行为所进行的主动干预，并且合同无效的原因主要在于其违法性，时间的经过不能改变无效合同的法律性质；此外，诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效则属于形成权，确认合同无效之诉属确认之诉，因此请求确认合同无效的，不应适用诉讼时效的规定。