将查封房产出售，能否构成交易？

一．基本案情

原告诉称

原告张某二诉称：原告与二被告是房屋买卖合同关系，原告与二被告于2014年9月26日通过中介签订《房产交易合同》。合同中约定，由二被告购买原告所有的坐落天津市河东区私产房一套，建筑面积172.13平方米，交易价格为205万元人民币，定金10万元。同时双方在合同中还约定，二被告采取银行贷款方式支付，但必须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去以银行贷款形式支付部分及定金部分的剩余房款作为首付款并签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，同时将首付款存入房管局指定账户。合同签订后二被告依约支付了10万元定金并交纳了部分中介费用。需要说明的是二被告是共同购房，且由于需要办理银行贷款故二被告要求签订购房协议时以被告苏某一的名义签署，产权登记在苏某一名下。后原告与被告苏某一于2014年12月12日至房管局签署《天津市房产买卖协议》，并明确买方应于签订协议之日起5个工作日将首付款75万元一次存入房地产交易资金监管中心指定账户内。上述协议签订后二被告未按约定将首付款存入银行指定账户，且迟迟不办理相关手续并一再违约，现请求法院依法判决二被告给付原告自2014年12月18日至2015年2月9日延迟交付房款的违约金共计110700元。

被告辩称

被告苏某一辩称：被告苏某一购买涉诉房屋未经过中介公司，对被告姚某三曾与中介公司签订的购房合同不知情，被告苏某一与原告经口头协商一致，对房屋价款、装修补偿款项、办理房屋交接手续的时间、定金等均有了清晰的约定，并依据上述约定实施。被告苏某一拿到《天津市房产买卖协议》及时提交至贷款银行办理贷款审批手续，由于客观原因未能及时存入首付款75万元，被告苏某一及时将此事口头告知原告，并得到原告的口头同意可以晚存几天，被告苏某一接到银行贷款完成审批通知后立即告知原告并将首付款存入监管账户，后来被告苏某一看到了原告寄来的催款函，催款函中原告给予被告苏某一合理的宽限期，要求被告苏某一在此宽限期限内存入首付款，被告苏某一在收到此催款函之前将首付款75万元存入监管账户，银行贷款已经到账，已履行完所有合同义务。被告苏某一与原告经过多次口头、短信等方式进行沟通，讲明如果答辩人将首付款存进监管账户，一旦贷款审批不了，双方会很麻烦，原告认可，沟通完毕被告苏某一以口头、短信形式告知原告贷款审批状况及具体往监管账户存款时间，被告在收到原告催款函之前已经经首付款75万元存入监管账户，银行贷款已经到账，已履行完毕所有合同义务。

二．法院查明

经审理查明，二被告是母女关系。2014年9月26日原告作为卖方、被告姚某三作为买方、天津嘉至诚房地产经纪有限公司作为居间方签订《房产交易合同》，约定：被告姚某三购买原告所有的坐落天津市河东区房屋一套，成交价为205万元，签订合同之日被告姚某三给付原告定金10万元，剩余195万元以银行贷款方式给付；买方须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款并亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门；买方须在2014年12月31日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕3个工作日内，买卖双方须亲自赴房管局办理产权变更及抵押登记手续；因本合同项下的房地产买卖所需支付的营业税、产权登记费、契税、个人所得税、土地出让金、手续费、评估费、担保费及其他过户实际产生的费用由买方支付；卖方于签署《天津市房产买卖协议》、办理过户手续、卖方取得全部房款之日起3日内腾空房产交于买方使用；买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关材料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款，买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的千分之一作为违约金；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金。

2014年9月28日被告姚某三出具《欠条》一份，内容为：姚某三欠购上杭花园2-3-301房屋中介费壹万伍仟元。2014年9月28日原告张某二出具《收条》一份，内容为：今收到苏某一交来购房定金壹拾万元整。

2014年12月8日被告苏某一出具《承诺书》一份，内容为：“因承诺人苏某一欲购买张某二名下的位于天津市河东区房产，现自愿承诺额外支付房屋所有人张某二装修补偿款贰拾万元整，承诺该款项应于两个月内，在办理房屋过户及相应的房屋交接手续前一次性向房屋所有人张某二支付完毕。承诺人只有在两个月内且房屋过户前支付完毕装修补偿款后，方有权要求房屋所有人张某二办理房屋过户及相应的房屋交接手续，如承诺人未按上述要求支付上述款项，则视为单方解除上述房屋的买卖契约关系，房屋所有人有权依据法律规定和双方约定，追究承诺人相应的法律责任。”同时，被告苏某一就该《承诺书》于2014年10月10日进行了公证。

2014年12月12日原告与被告苏某一确认《情况说明》一份，

2014年12月12日原告张某二作为出卖人、被告苏某一作为买受人签订《天津市房产买卖协议》，约定：被告苏某一购买原告所有的坐落天津市河东区房屋，房价款为175万元，首付款75万元，申请银行贷款100万元，监管房价款合计175万元，贷款银行为浦东发展银行。被告苏某一应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户。

2015年1月15日被告苏某一与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，贷款金额100万元整，担保人为被告姚某三。贷款期限自2014年12月30日至2034年12月30日，具体以贷款借据记载的日期为准。同日，被告苏某一将75万元首付款存入资金监管账户。

诉讼中，本院向浦发银行相关工作人员了解贷款申请及审批流程，该银行表示：2014年12月12日苏某一已向银行申请贷款，银行在2014年12月23日审批合格并已通知买卖双方，因此苏某一应当自2014年12月23日到浦发银行交纳首付款，后买卖双方再到房管部门办理过户手续，办理完毕过户手续后的7-10个工作日内，房管部门出具他项权抵押材料，银行再根据该抵押材料将贷款100万元存入资金监管账户，现买卖双方一直未办理过户手续，贷款金额100万元至今未存入资金监管账户。庭审中经询，被告苏某一表示其与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》现已失效，如原告与被告苏某一继续履行房屋买卖合同，被告苏某一需重新办理抵押贷款手续。

以上有双方当事人当庭陈述及原告、被告苏某一提供相关证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

三．法院判决

一、判决生效之日起十五日内，被告苏某一给付原告张某二违约金147195.55元；

二、驳回原告张某二的其他诉讼请求。

四．律师点评

依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，原告、被告姚某三及居间方签订《房产交易合同》，对出卖人、标的物、成交价格等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定。在2014年12月8日被告苏某一向原告出具《承诺书》，承诺购买原告名下的上述房屋，并进行公证确认。后被告苏某一于2014年12月12日与原告签订《天津市房产买卖协议》，对其购买上述房屋一事再次进行了确认，并且约定成交价为175万元。同时双方出具《情况说明》一份，在该情况说明中双方对于涉诉房屋的总成交价的构成进行了详细的说明，即总房款205万元中包含定金10万元、装修补偿款20万元、首付款75万元、银行贷款100万元。并且截至2015年1月23日二被告已将房款中的定金和装修补偿款给付原告。对此原告的解释为，《房产交易合同》是二被告一起到中介处与原告签订的，只是在该合同中只书写了被告姚某三的名字，而后来的买卖关系都是和被告苏某一建立的，所以被告苏某一应当承担该合同的权利义务关系。

被告姚某三辩称，其只是和原告签订过《房产交易合同》，但该合同最终没有履行，与其无关。被告苏某一辩称，其不知晓被告姚某三与原告签订的《房产交易合同》，只是在与原告签订《天津市房产买卖协议》之后双方存在房屋买卖关系。对此分析认为，二被告是母女关系，出现双方同时需要购房、同时看中原告名下的同一房屋并分别与原告签订同一价款的购房协议的情况重合性概率很低，且从二被告给原告发送的短信信息内容可以看出，双方均认可已向原告支付部分款项。

另外在被告姚某三与原告签订《房产交易合同》后，被告姚某三于2014年9月28日给付原告10万元定金，2014年12月8日被告苏某一对给付涉诉房屋的装修款作出承诺并进行公证，2014年12月12日被告苏某一与原告就房屋的地点、价款、给付方式等作出《情况说明》，同时签订《天津市房产买卖协议》对涉诉房屋进一步确认，后被告苏某一又在2015年1月15日与浦东发展银行签订《个人购房抵押担保借款合同》，确定实际借款人为被告苏某一，担保人为被告姚某三，且在该借款合同中也明确写明房屋坐落地点及价款。因此可以认定被告姚某三已将其对原告应当按照《房产交易合同》所应履行的全部权利和义务转让给被告苏某一，原告接受款项及与被告苏某一签订《天津市房产买卖协议》的行为，应视为原告对二被告这一权利义务转让行为的同意，因此出让合同的一方当事人脱离了原合同关系，不再受原合同关系约束，受让合同的一方当事人，则完全取代出让人的合同当事人地位，受合同约束，且不影响合同当事人间权利义务的变化，即合同相对性原则仍在原合同间发生效力，故被告苏某一已经代替被告姚某三承受了与原告之间的房屋买卖合同关系。而被告苏某一与原告签订的《天津市房产买卖协议》是在房管部门登记备案时再行签订的一个协议，是对此前原告与被告姚某三所签订的《房产交易合同》的一个补充，该两份合同对于原告及被告苏某一均具有约束力，双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。

关于原告要求被告自2014年12月18日起给付迟延履行合同违约金的诉讼请求，原告认为被告苏某一未按照《天津市房产买卖协议》“苏某一应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款75万元一次性存入房地产交易资金监管中心在浦东发展银行设立的专用账户”的约定存入首付款，因此构成违约。而被告苏某一辩称，其早已准备好首付款75万元，但贷款银行告知其，在贷款手续没有审批之前，该款不能存入资金监管账户，因此不构成违约。