共有房产交易——共有人不同意，交易能否成立？

一．基本案情

原告辩称

原告陆某一向本院提出诉讼请求：2016年5月31日，我与被告马某二在被告北京某某宝房地产经纪有限公司的居间介绍下签署了《房产交易合同》，约定我购买被告所有的位于北京市河北区××里XXX号房屋，房屋价款人民币650000元，双方于2016年8月5日办理房屋过户手续。且被告马某二以各种借口继续向我索要定金，截止起诉当日，被告马某二已经收取了我95000元定金。现被告马某二以各种理由推诿，没有配合我办理房屋过户手续。我与被告签订的《房产交易合同》有效，应当受到法律保护，是因为被告马某二、马某三、马某四的违约行为导致合同目的不能实现，其违约行为给我造成了巨大经济损失，被告北京某某宝房地产经纪有限公司也应就我的损失承担连带责任。现请求法院判令解除我与被告马某二、马某三、马某四签订的《房产交易合同》；四被告一次性赔偿我人民币300000元

被告辩称

被告马某二辩称：我卖房时向被告北京某某宝房地产经纪有限公司提供的所有卖房材料均记载讼争房是我与被告马某三、马某四三人共有。在签合同之前我与被告北京某某宝房地产经纪有限公司的经理多次沟通，告知其工作人员在签合同时必须通知被告马某三，而被告北京某某宝房地产经纪有限公司只是通知了我，所以我们所签订的合同无效。且签订合同之前我要求原告一次性付款，原告称其需要贷款，但表示能多付定金，我主张随情况变化我有权要求原告多交纳定金，在原告同意的情况下，我才与其签订了《房产交易合同》。我认为原告拒付定金先违约，我才表示不再卖原告讼争房。后原告与被告北京某某宝房地产经纪有限公司以找不到我为由欺骗被告马某三、马某四，并与其签订《补充协议》。现我不同意原告要求我赔偿损失的诉讼请求，我同意解除合同并只同意退还原告定金95000元。

被告马某四辩称：对于被告马某二将讼争房卖予原告及收取原告定金的事情，我一概不知。讼争房系我与被告马某二、马某三共有，签订合同时必须经我们三人同意。后来被告北京某某宝房地产经纪有限公司联系不到被告马某二，让我与被告马某三去其门店，并要求我们腾房，我们不同意，被告北京某某宝房地产经纪有限公司与原告就让我们签了《补充协议》。现被告马某二明确表示不同意继续履行合同，同意解除合同，所以我也无法履行合同，但我不同意原告要求我赔偿其损失的诉讼请求。

被告马某三辩称：我不知道被告北京某某宝房地产经纪有限公司与被告马某二签订了合同，是被告北京某某宝房地产经纪有限公司的工作人员在合同签订之后才通知的我。被告北京某某宝房地产经纪有限公司的工作人员拿出被告马某二向其提供的委托人为我和我父亲的委托书，我明确表示委托书不是我给被告马某二的。合同签订之前，我曾经和被告北京某某宝房地产经纪有限公司的门店经理多次沟通，讼争房是我们三个人共有，被告马某二办理一切买卖手续，都必须通知我。被告北京某某宝房地产经纪有限公司与原告就让我们签的协议。现我不同意原告要求我赔偿损失的诉讼请求。

被告北京某某宝房地产经纪有限公司辩称：《房产交易合同》未实际履行完毕的原因不在我公司，而系一方当事人违约所致，作为居间服务方我公司在该房产交易合同履行过程中已尽到了沟通协调义务，根据《房产交易合同》约定，被告马某二应是经共有人同意后签订的合同，且后期办理手续过程中，被告马某三也多次向我公司表示，只要被告马某二配合办理手续，其与被告马某四均会配合。合同签订后，讼争房其他共有人对合同进行了追认，且三方均明知讼争房所有权人的情况，不存在误解。我公司不同意原告要求我公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。

二．法院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马某二与被告马某三系姐弟关系，被告马某四系被告马某二、马某三之父。坐落北京市河北区××里XXX号房屋系被告马某四、马某三、马某二共有。2016年5月31日，被告马某二与原告及被告北京某某宝房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》，内容包括：原告与被告马某二双方通过被告北京某某宝房地产经纪有限公司的居间介绍，自愿出售及购买北京市河北区××里XXX号房屋；产权性质为私产；产权人为马某二；房屋面积40.3；该房屋所在楼栋建筑层数为6层，该房屋所在楼层为3层。无抵押，无查封。被告马某二承诺对上述信息的真实性承担法律责任。原告陆某一对上述房屋及《房屋所有权证书》已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买。原告陆某一、被告马某二双方确认该房成交价格为人民币650000元；如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告马某二所有，被告马某二有权再将该房屋转让于任何人；如被告马某二未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告马某二须双倍返还定金给原告；除已支付的定金外，原告购买该房屋的其他款项共计人民币600000元；原告、被告马某二双方须于2016年8月5日之前到房管部门签订《北京市房产买卖协议》，同时原告将除定金之外的其他首付款存入该机构，被告马某二将已收取的定金存入该机构；被告马某二应当保证其所售房屋无任何产权纠纷，未被限制转让，被告马某二承诺其配偶与其所售房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，原告承诺其配偶和该房屋共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他有关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷，从而导致本合同目的不能实现的，守约方可向违反承诺方要求支付该房屋成交价格10%作为违约金，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；违约责任：原告、被告马某二双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；被告马某二承诺其所售房屋已得到该房产共有人、继承权人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，适用于第八条第二款违约责任，且本条款独立于本合同存在，不因本合同无效而丧失效力；被告马某二有义务如实向原告披露其所售房屋的真实情况，并在本合同中明确说明；如因被告马某二未履行该义务，所产生的一切责任由被告马某二承担；本合同签订后，如原告、被告马某二双方或原告、被告马某二任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失；签署本合同时，原告、被告马某二双方均已查阅本合同的全部条款，且被告北京某某宝房地产经纪有限公司已对本合同全部内容进行了详尽的解释及合理的提示，并已向原告、被告马某二双方提供并签署了《北京市房地产经纪服务合同》，有关承诺与交易注意事项均以《签约告知书》为准，被告北京某某宝房地产经纪有限公司已尽到了良好的告知义务，被告马某二、原告、被告北京某某宝房地产经纪有限公司对各自的权利、义务、责任清楚明白，并自愿按本合同约定严格履行。后原告与被告马某二、被告北京某某宝房地产经纪有限公司就讼争房签订《委托评估协议》，原告与被告北京某某宝房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托合同》，2016年8月16日，原告与被告马某二、马某三、马某四签订《补充协议》，内容包括：出售方马某二、马某三、马某四，买受方陆某一，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，对双方已签订的《房屋买卖业务》。

庭审中，原、被告均对上述评估报告无异议，被告马某二认可已收取原告定金95000元，并同意返还原告定金；被告马某三、马某四对《补充协议》真实性无异议。

三．法院判决

一、本判决生效后，解除原告陆某一与被告马某二、马某三、马某四、北京某某宝房地产经纪有限公司于2016年5月31日签订的《房产交易合同》；

二、本判决生效后十日内，被告马某二返还原告陆某一定金95000元；

三、本判决生效后十日内，被告马某二赔偿原告陆某一经济损失共计196000元；

四．律师点评

本案的争议焦点为存在五个方面的，一是原、被告签订的《房产交易合同》是否有效；二是被告马某二主张原告违约是否有事实依据；三是被告马某二、马某三、马某四是否应当赔偿原告经济损失；四是被告北京某某宝房地产经纪有限公司对原告的经济损失是否应当承担连带赔偿责任;五是原告主张的经济损失是否有事实依据。

对于争议焦点一，虽然原告与被告马某二、被告北京某某宝房地产经纪有限公司于2016年5月31日签订《房产交易合同》时，被告马某三、马某四没有到场，但其于2016年8月16日与原告签订的《补充协议》，从内容显示其作为卖方系在对《房产交易合同》追认的情况下达成的。上述《房产交易合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力依法予以认定，上述协议对双方均具有法律约束力，双方均应按约定享受权利和承担义务。现被告马某二已于2016年8月20日明确表示不同意将讼争房卖给原告，四被告在庭审中对原告主张解除《房产交易合同》的诉讼请求均表示认可，故该《房产交易合同》依法予以解除。

对于争议焦点二，被告马某二抗辩称原告口头答应可以随时追加定金，系原告拒绝追加定金违约在先其才表示不再履行合同，但其并未就该主张提交证据证实，故被告马某二的该抗辩意见无事实依据，不予支持。

对于争议焦点三、四，因被告马某二无正当理由拒绝继续履行《房产交易合同》，按照合同约定，已构成根本违约，应承担违约责任。原告与被告北京某某宝房地产经纪有限公司均依约履行《房产交易合同》，不存在违约行为。被告马某三、马某四系因被告马某二拒绝继续交易而无法继续履行《房产交易合同》，被告马某三、马某四主观不存在过错。因此，被告马某三、马某四、北京某某宝房地产经纪有限公司不应承担赔偿责任。

对于争议焦点五，虽原告与被告马某二在《房产交易合同》中约定违约方应支付房屋成交价格的10%作为违约金，但根据法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原告为实现购房目的向被告北京某某宝房地产经纪有限公司支付房屋中介服务费总计13000元，先后向被告马某二交付定金总计95000元，现因被告马某二违约，讼争房未能交易，故被告马某二应将95000元定金返还原告并赔偿原告的中介服务费损失13000元。原告与四被告约定讼争房交易价款为650000元，讼争房于2016年8月20日被告马某二违约时的市场价值为833000元，因被告马某二的违约行为增加了原告购买同等条件房屋的成本183000元，故被告马某二应赔偿原告该项损失。虽原告主张其因被告违约产生房租损失，但原告庭审中亦认可被告马某二于2016年8月20日表示不再交易讼争房，该时点之后原告产生的损失不应再由被告马某二承担，且双方约定2016年8月5日到房管部门签订《北京市房产买卖协议》，即使被告马某二不存在违约情形，按照交易流程与交易习惯，被告交付原告腾房时间亦应在2016年8月20日之后，故对原告主张的房租损失不予支持。