延迟付款的违约责任——延迟付房款，违约何责任？

一．基本案情

原告辩称

原告郭某一诉称：2017年4月2日原告作为买方与被告作为卖方签订《房产交易合同》一份，约定原告购买被告名下坐落河北区某某道18号楼5门501号房屋，合同签订当日原告支付购房定金。2017年5月28日，双方签订《关于房款延期的补充协议》一份，约定双方将房款延期至2017年8月31日，原告于当日追加支付购房定金60000元。因2017年4月1日本市出台限购政策，对在本市拥有两套以上合法住房的本市户籍居民家庭暂停再次购买新建商品房或二手住房。该政策的出台，使原、被告无法实现合同目的且原告不具有违约行为。现请求法院依法解除原、被告双方于2017年4月2日签订的《房产交易合同》。

被告辩称

被告刘某二辩称：原、被告于2017年4月2日在中介方某家公司的居间下签订《房产交易合同》，约定原告以1805000元价格购买被告所有的涉案房屋，定金为40000元，余款于2017年5月30日前一次性付清，同时合同还约定了解除条款，即如买方未能履行合同，本合同终止或解除的，定金不予退还。当日双方还签订了《补充协议》，约定追加定金60000元，定金共100000元。合同签订后，被告多次催促原告一次性支付购房余款，但原告未依约支付。被告通过中介方询问，原告表示因未收到出售他处房屋的售房款，请求延期支付本案房屋的剩余房款，为此双方于2017年5月28日签订《延期付款协议》，约定涉案房屋的付款时间变更为2017年8月31日

此外，双方签订的房产交易合同系附解除条件合同，根据合同法规定，附解除条件的合同自条件成就时合同解除。2017年8月31日付款期限届满后，由于原告违约，被告也通过中介方告知了原告合同已解除，故我方认为双方签订的房产交易合同在延期付款期限届满后已经解除。被告于2018年3月30日才将涉案房屋另行出售他人，价格为1390000元，与本案交易合同约定的售房款数额差价高达415000元，被告的损失完全是原告违反诚实信用原则，故意隐瞒事实及其违约行为导致，如判令被告返还定金，则会让违约方因不诚信而获利，让守约方受损，这也违反公平原则，因此我方保留向原告主张赔偿损失的权利。

二．法院查明

本院经审理认定事实如下：2017年4月2日，原、被告在中介方天津市某家房地产经纪有限公司居间下签订《房产交易合同》一份，约定原告郭某一购买被告刘某二名下坐落河北区某某道X楼XXX号房屋，该房屋建筑面积62.57平方米，总房款1805000元，合同签订当日买方应支付购房定金40000元，剩余房款1765000元于2017年5月30日前筹齐一次性支付，2017年5月31日前到房管部门签署《天津市房产买卖协议》，2017年6月2日前办理产权变更登记手续。该合同签订当日，原、被告还签订《关于追加定金的补充协议书》一份，约定在《房产交易合同》约定的定金数额外，买方再增加支付定金60000元，该定金在本协议签订后15日内支付给卖方；本协议约定的定金与《房产交易合同》约定的定金具有同等性质和法律效力；买卖双方确认，房屋转让成交价金额不发生变化，在卖方收到本协议约定的定金后，剩余合同价款应将追加支付的定金予以扣除；除本约定增加支付的定金外，《房产交易合同》内容保持不变，买卖双方应继续履行《房产交易合同》。原、被告签订上述《房产交易合同》及《关于追加定金的补充协议书》的当日，原告向被告支付购房定金40000元，并由被告为原告出具该40000元《定金收据》一份。因原告的配偶刘某三出售其家庭成员名下他处房屋的售房款未收到，故原告、被告、再次在中介方某家公司的居间下，于2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》一份，对双方此前订立的《房产交易合同》予以补充，同日，双方再次签订《关于追加定金的补充协议书》，约定买卖双方在《房产交易合同》约定的定金数额外，买方再增加支付定金60000元，该定金在本协议签订后15日内支付给卖方；本协议约定的定金与《房产交易合同》约定的定金具有同等性质和法律效力；买卖双方确认，房屋转让成交价金额不发生变化，在卖方收到本协议约定的定金后，剩余合同价款应将追加支付的定金予以扣除；除本约定增加支付的定金外，《房产交易合同》内容保持不变，买卖双方应继续履行《房产交易合同》。2017年5月28日当日原告向被告追加支付购房定金60000元，并由被告为原告出具该60000元定金《收条》一份。此后双方未再订立相关协议，至2017年8月31日原告亦未向被告支付剩余购房款。

另查，2017年3月26日原告的配偶刘某三与案外人王某四经天津梁某宝业房地产经纪有限公司居间签订《房产交易合同》，约定刘某三将其名下坐落天津市北辰区姚江路东侧、汾河道南侧宸欣家园23-1-501房屋出售给王某四，房屋价款为1930000元,王某四于签订合同当日支付购房定金100000元。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅下发《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身人士，暂停在本市再次购买新建商品住房和二手住房，该意见于2017年4月1日起实施。2017年4月30日王某四与刘某三签订《补充协议》约定追加支付该房屋购房定金200000元，同时约定将剩余购房款于2017年7月31日前予以交付并到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。因王某四受房屋限购政策的影响，该房屋买卖合同无法继续履行，故王某四于2018年6月27日向本院提起诉讼，要求解除与刘某三签订的《房产交易合同》并要求刘某三退还购房定金300000元。该案诉讼过程中，刘某三在答辩意见中表示：2017年4月1日限购政策出台，其于当日与中介方梁某公司询问合同能否继续履行，梁某公司与王某四确认后告知其可以继续履行，但需要更换购房人，2017年4月2日其在得到王某四的肯定答复后，认为其在出售该房屋后具备购房资格且售房款可以用于另行购房，其配偶郭某一即本案原告与本案被告刘某二订立了一份房屋买卖合同，约定购买本案涉案房屋并已支付购房定金100000元及中介费。2018年8月27日，本院就该案作出民事判决，对该案涉诉房屋订立的《房屋买卖协议》及《补充协议》予以解除，同时就2017年3月26日限购政策实施前王某四支付的定金100000元予以返还，但因限购政策实施后买卖双方均已明知，在此情形下于2017年4月30日追加支付的定金200000元属双方放任损失的扩大，均存在过错，故由双方各半负担。该判决现已发生法律效力。

现原告以其受房屋限购政策的影响，无法实现本案涉诉房屋买卖的合同目的且不存在违约为由起诉来院，要求依法解除双方签订的《房产交易合同》并退还购房定金100000元。被告则认为在延期付款期限届满后，双方的《房产交易合同》因所附合同解除条件成就而已经解除，同时以辩称意见不同意原告的诉讼请求。

上述事实，有双方提交、本院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。

三．法院判决

一、确认原告郭某一与被告刘某二于2017年4月2日就坐落河北区某某道X楼XXX号房屋签订的《房产交易合同》于2017年9月1日解除；

二、原告郭某一的其他诉讼请求予以驳回。

四．律师点评

本案争议焦点为存在两个方面的焦点，一是原、被告签订的《房产交易合同》是否因约定的延期付款期限届满，致合同解除条件成就而已经解除；二是原告是否是因受房屋限购政策制约而不存在违约行为，得退还购房定金。

对于争议焦点一，原、被告签订的《房产交易合同》及相关《关于追加定金的补充协议书》、《关于房款延期的补充协议》均系双方真实意思表示且已实际履行，应依法确认有效，双方均应依照合同的约定享受权利、承担义务。双方于2017年4月2日签订的《房产交易合同》中约定。2017年5月28日因原告未能按期付款而与被告补充签订的《关于房款延期的补充协议》约定：“乙方因卖其他房产房款未收到原因，无法按主合同的约定时间交付房款，甲乙双方同意将房款延期到2017年8月31日，如乙方再次未按期缴纳房款，不能使合同正常履行，承担合同中的违约责任。”原告已在《关于房款延期的补充协议》明确承诺“如乙方再次未按期缴纳房款，不能使合同正常履行，承担合同中的违约责任。”原告在明知其要出售的他处房屋在与买方王某四约定的2017年7月31日付款期限届满时未能实际履行，但未再通过本案房屋中介方某家公司与被告进行沟通、协商，截止到2017年8月31日与本案原告约定的延期付款期限届满时，原告亦未支付剩余购房款或提起诉讼解除本案的交易合同，至2018年6月27日王某四提起另案诉讼时才被动的作为该案被告应诉，此时距离与本案被告约定的延期付款期限届满已长达近一年时间且直至原告于2019年3月27日提起本案诉讼前，仍未通过中介方向被告作出过本案交易合同是否继续履行的意思表示，被告依据双方合同及相关延期付款补充协议的约定，有理由认为双方交易合同已经因原告在延期付款届满时未履行支付剩余购房款的义务而解除，因此应认定原、被告签订的《房产交易合同》因原告在延期付款期限届满时未履行付款义务，致合同约定的解除条件成就，该房产交易合同于2017年9月1日解除。

对于争议焦点二，在原告的配偶刘某三此前作为卖方出售其家庭他处房屋的诉讼中，已明确表示在2017年4月2日与本案被告签订房屋交易合同并支付首笔定金40000元之前，即2017年4月1日已明确知悉本市实施了房屋限购政策，但并未将其受限购政策制约的情形告知被告，而后订立合同、交付定金，直至2017年5月28日签订《关于房款延期的补充协议》并追加支付定金60000元时亦未证实被告此时对原告受限购政策制约的情形已经知情，因此在上述交易过程中被告作为房屋出售方并不存在任何过错，原告应承担全部违约责任，现要求被告退还购房定金100000元的诉讼请求，不予支持。