夫妻共有房产出售纠纷——单方出售房产，能否构成交易？

一．基本案情

原告辩称

田某一诉称：2015年11月13日，原告通过珠海市友联物业代理有限公司与被告签署了购买被告名下的位于中山市××镇长××海××房的房地产买卖合同。合同明确约定在银行同意按揭贷款金额通知后30个工作日内，买卖双方须办理该物业房地产登记手续。中国银行珠海分行于2016年1月20日已为原告出具同意贷款通知书，原告多次通过友联公司催促被告办理过户手续，被告一直未协助原告办理房屋过户手续。目前已超过合同约定的过户期限，现请求法院判令被告继续履行房地产买卖合同，协助原告办理房屋过户手续，并依据合同约定按日支付违约金。

被告辩称

彭某二辩称：案涉房产属于被告及被告前夫李某共同所有，被告本人无权处分。在李某对案涉房产出售情况不知情的情况下，没有取得李某的同意及授权，被告私自委托友联公司出售案涉房产，并与原告签订案涉房产的买卖合同。事后，被告出售房屋的行为亦没有得到李某的追认，被告属于无权处分案涉房产。原告要求继续履行合同，要求过户没有法律依据。原告如果主张继续履行合同，必然侵害李某物权，其效力不及于李某的所有权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

二．法院查明

依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：2015年11月13日，田某一、彭某二与友联公司签订房地产买卖合同1份，约定田某一以1280000元向彭某二购买位于中山市××镇长××海××房，田某一于签订合同后1个工作日内向彭某二支付100000元定金，第二部分楼款1180000元由田某一办理银行按揭贷款付款，田某一需在签订本合同之日起15个工作日内申请办理按揭手续，在银行同意按揭贷款之金额通知后30个工作日内，买卖双方须办理该物业房地产登记过户手续；案涉房屋房地产权证在银行抵押中。合同还约定其他条款。合同签订当天，彭某二出具收据1张，载明收到田某一定金100000元，手写备注资金以实际到账为准，定金到账此据生效。2016年1月20日，中国银行珠海市分行出具同意购房抵押贷款意向书，载明同意田某一申请按揭贷款880000元。2016年3月7日，田某一以彭某二拒不履行合同义务为由，诉至本院，提出前述请求。

另查明：案涉房屋所涉按揭贷款已经于2015年12月11日办理注销抵押登记手续。

三．法院判决

一、原告田某一与被告彭某二继续履行双方于2015年11月13日签订的房地产买卖合同；

二、原告田某一应于本判决发生法律效力之日起五日内向银行递交材料申请办理银行按揭贷款，被告彭某二应予以配合；

三、原告田某一在通过银行按揭贷款申请，取得银行同意申请按揭贷款的批复后，原告田某一与被告彭某二按房地产买卖合同、约定的履行期限履行各自合同义务；

四．律师点评

本案是房屋买卖合同纠纷。存在两个方面的纠纷，一是案涉房地产买卖合同是否合法有效、能否继续履行；二是若有效，田某一诉请继续履行案涉房地产买卖合同及要求彭某二承担违约责任的请求是否应当得到支持。

对于争议焦点一。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，田某一与彭某二签订的房地产买卖合同，合法有效。但是案涉交易的标的物为房产，房产作为不动产享有不动产物权的特质。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产座重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，田某一能否有权取得案涉房产的所有权，需要取得房屋产权所有人的同意。李某主张案涉房产为夫妻共同财产，其作为房产的共有人，未经其同意，彭某二无权擅自处理案涉房产，主张案涉房产交易无效。

关于争议焦点二。根据案涉房地产买卖合同约定，田某一已按约向彭某二支付100000元定金并向银行申请按揭贷款，银行已于2016年1月20日开具同意购房抵押贷款意向书。案涉合同约定，田某一需在办理该房产产权登记过户手续前支付首期款，该首期款的数额为非由银行以贷款行使支付之金额，如田某一已付首期款金额少于第二部分楼款总额减去银行贷款的金额，则首期款相应增加，田某一须于银行同意按揭贷款之金额通知后10个工作日内补足差额部分，即300000元。但根据彭某二的抗辩意见，其主张案涉房屋是夫妻共同财产，其无权单独处分，可见彭某二对于案涉合同的继续履行是持消极反对态度。因此，虽然合同约定田某一应在取得同贷书后10个工作日内补足房款差额，但在彭某二主张案涉房产交易无效并不同意继续履行案涉合同的情况下，田某一的相应付款义务有权暂缓履行。田某一作为守约方请求继续履行案涉合同，理据充分，符合法律规定，本院予以支持。由于银行出具的同贷书有效期到2016年4月19日止，而田某一庭审中明确无法一次性付款，需要申请银行按揭贷款。故田某一申请继续履行本案合同，必须再向银行申请同贷书，后附随产生的相关合同义务履行时间相应顺延。

关于彭某二是否应向田某一支付违约金的问题。根据合同约定，彭某二应在同意按揭贷款金额通知后30个工作日内办理房产登记过户手续，因彭某二以无权处分房产为由拒绝履行案涉合同，导致双方未能按照合同约定的期限履行义务，故田某一有权要求彭某二支付违约金并继续履行合同，但双方约定的违约金计算标准过高，结合公平原则及诚实信用原则，将上述违约金金额酌定为10000元。

另，彭某二于2016年8月26日向本院提交中止诉讼申请书，理由为李某已另案起诉彭某二，主张案涉房产属于夫妻共同财产，要求分割案涉房产，认为该案的判决结果会影响本案判决。案涉合同交易已获得彭某二、李某同意，该房产是否属于彭某二、李某共有，若属共有双方占有的份额如何，上述争议均不影响本案的判决，涉案房产交易后的相应房款如何分割。