房产交易纠纷——将查封房产出售，能否构成交易？

一．基本案情

原告诉称

原告诉称：2009年6月3日，原、被告签订一份《房产交易合同书》，约定被告将可控制的位于海珠区敦和路某某街“某某苑”54套房按现状每平方米3900元作价给原告，54套房产总建筑面积4317.91平方米，房屋金额为16839849元。合同签订后，原告分四次支付被告定金和购房款，共计为人民币2030210.7元。被告虽然称可控制54套房，只要原告支付定金和购房款后房屋就能够过户到原告名下，但是被告收取原告2030210.7元后至今未能履行合同。被告采取欺骗的手段使原告与其签订的《房产交易合同书》，骗取原告定金和购房款，被告既非上述房屋的所有人，也不是房屋的实际控制人，根本未能履行合同，被告过错明显。被告因此收取原告的定金和购房款2030210.7元应予返还，并应赔偿给原告造成的损失，损失按2030210.7元的利息计算。现请求法院确认原被告签订的《房产交易合同书》无效；被告返还原告支付的所有款项2030210.7元，赔偿原告损失。

被告辩称

被告辩称：第三人委托被告为代理人与原告签订本案的《房产交易合同书》，并收取合同的有关款项，对此原告是清楚的。原告支付给被告的款项全部由第三人使用。《房产交易合同书》是有效的合同，第三人与原告已经履行了合同书的一部分。综上，应驳回原告的诉讼请求。

二．法院查明

经审理查明，2009年6月3日，原告曾签订《房产交易合同书》，合同“甲方”注明为被告，约定：为了发展市场经济，促进社会和谐，充分发挥甲、乙双方的优势，增加经济效益和社会效益，就甲方可控制的54套房屋，总建筑面积4317.91平方米。经甲、乙双方友好协商，以互惠互利的原则，达成如下合同条款。一、五十四套房产的状况。该房产位于海珠区敦和路某某街，“某某苑”，房产共54套，总建筑面积约4317.91平方米。土地使用权年限从2002年11月11日起计算，54套房产中有17套被法院查封，10套在F栋第十及第十一层是违章建筑。10套违章建筑规划部门可给办理违章手续，但甲方无钱交纳违章罚金，至今尚未办理完善手续。加上F栋的工程没有完工，还要完成电梯安装、室内水电接通，室内的部分墙体没有完善，大门没有安装等，因此造成甲方楼盘无法规划验收及大确权。

经甲、乙双方协商达成一致，将54套的房产交易如下。54套房产总建筑面积4317.91平方米。按现状每平方米3900元人民币作价给乙方，房屋金额为￥16839849元。尚未安装的电梯、水电、部分内墙未砌、大门未装，由乙方负责出资147万人民币。含完善尚未完成的工程和房产的违章建筑及规划验收、大确权、出房产证。F栋未完成的工程及规划验收、大确权、出房产证等费用不超过147万元，如工程费用和违章罚款及验收等费用超出147万人民币金额外，超出部分在作价房款每平方米3900元内扣除。具体电梯由甲方购买、其他材料由乙方负责购买甲方认可，乙方负责施工。合同签订生效日起五天内支付15万元订购F栋电梯，待电梯安装验收后五天内进场施工F栋未完工程，本合同签订当日或次日，甲、乙双方到银行办理作价房屋款总金额托管手续，该房款按如下的办法支付：1、F栋共26套其中第十层、第十一层及预售登记在红卫村第一、二、三经济合作社社员名下的房产共2242.59平方米。由甲、乙双方与红卫村第一、一、三经济社签订房屋回购协议，。办理产权证过户前付清回购房款，如甲、乙双方与红卫村签订房屋回购协议时房屋款超出每平方米3900元的部分归甲方负责，低于每平方米3900元扣减回购房款的余款归甲方所有，由甲方清还前期所欠的销售税费。2、登记在邓志荣名下的11套住宅共801.14平方米，由甲乙双方与邓志荣签订回购房协议，在银行托管房款中支付订金。办理产权过户前付清回购房款。每平方米3900元扣减回购房款的余额归甲方所有，甲方前期所欠的销售税费由甲方负责。3、法院查封甲方名下房产部分由甲方协商同意在托管账户划给法院，由法院裁定给乙方。每平方米3900元扣减回购房款的余额归甲方所有，甲方前期所欠的销售税费由甲方负责。乙方代甲方支付130万元给村委作为F栋第十及第十一层的土地补偿金及50万元的合同订金合计180万元作为支付甲方买房的订金。甲、乙双方同红卫村一、二、三经济合作社签订回购房屋款总金额由乙方直接支付，余额部分归甲方所有。在F栋工程验收及办理房产证回执后，托管账户余额部分归甲方所有。甲乙双方签订本预购房屋合同生效时，乙方支付人民币50万元给甲方作为本合同定金，另外乙方代甲方支付130万元作为F栋第十及第十一层的土地补偿，完善村委的手续。违章建筑部分及规划验收手续在本合同生效日起计按规划局工作程序规定的工作天数约90个工作日内完成。在本合同小业主办理产权证所需的销售发票甲方负责开具。由小业主房产证过户到乙方或乙方指定的购房者名下的二手交易税费由乙方负责。完成交易时间从签订合同生效日计起为五个月内。甲乙双方各付各税。等等。被告在该合同的“甲方”处签名。

2009年6月4日，原告以转账方式向被告支付500000元。2009年6月23日，原告以汇款方式向被告支付1330210.7元。2009年7月21日，原告以转账方式向被告支付50000元。2009年10月15日，原告以转账方式向被告支付150000元。

诉讼中，原告表示：第一项诉讼请求是确认合同全部无效，因为合同签订的主体没有权利；不清楚合同约定的54套房屋的具体房号是多少；合同约定的房产的地址与原告和广州市海珠区某某街红卫第一、二、三经济合作社、廖某一签订的合同约定的房产地址是重合的；不清楚被告和第三人之间的委托代理关系。被告及第三人表示不清楚合同约定的54套房屋的具体房号是多少。第三人表示原告打到被告个人账户上的资金全部由第三人使用。经法院释明后，原、被告均没有提交《房产交易合同书》的附表。

三．法院判决

驳回原告罗家杰的全部诉讼请求。

四．律师点评

本案存在的纠纷是对于房产交易合同的问题。根据被告提交的证据，原告在2009年6月3日与被告签订《房产交易合同书》后，又于2009年6月5日与第三人、广州市海珠区某某街红卫第一、二、三经济合作社签订《房屋收购协议书》，同日与第三人、廖某一签订《房屋收购协议书》。

首先，《房产交易合同书》中约定甲方可控制的54套房屋及预售登记在红卫村第一、二、三经济合作社社员名下的房产共2242.59平方米。由甲、乙双方与红卫村第一、一、三经济社签订房屋回购协议，办理产权证过户前付清回购房款，如甲、乙双方与红卫村签订房屋回购协议时房屋款超出每平方米3900元的部分归甲方负责，低于每平方米3900元扣减回购房款的余款归甲方所有，由甲方清还前期所欠的销售税费。2、登记在邓志荣名下的11套住宅共801.14平方米，由甲乙双方与邓志荣签订回购房协议，在银行托管房款中支付订金。办理产权过户前付清回购房款。每平方米3900元扣减回购房款的余额归甲方所有，甲方前期所欠的销售税费由甲方负责，该约定的内容与两份《房屋收购协议书》的形式、内容相吻合，且虽然本案当事人并未提交《房产交易合同书》的附件，但原告表示合同与协议的房产地址是重合的。

由此可见，两份《房屋收购协议书》与《房产交易合同书》实际上有承接关系，且形式上而言，《房屋收购协议书》的签订是履行《房产交易合同书》的一部分。其次，第三人是海珠区某某街X号XX层、X号X层XX层、X号XX层即某某苑的开发商、预售人，被告、第三人关于被告是代第三人签订《房产交易合同书》的主张与《房产交易合同书》中约定的甲方可控制的54套房屋相对应。《房产交易合同书》涉及房屋众多，金额较大，交易过程复杂，当事人应予谨慎审查对方的主体资格。本案中，原告并未提交被告本人能控制上述54套房产的证据，在此情况下，原告关于被告是合同主体的主张，有悖常理。

再次，《房产交易合同书》与两《房屋收购协议书》签订时间仅相隔两天，如按原告关于被告是合同主体的主张，原告完全可以在签订《房产收购协议书》时即时向第三人了解《房产交易合同书》的签订、及被告履行的情况，而原告在此之后的数年内一直未提出异议，亦有悖常理。综上所述，《房产交易合同书》中“甲方”的身份应为两《房屋收购协议书》中的“甲方”即第三人，被告、第三人关于被告是代第三人签订《房产交易合同书》的主张，本院予以采纳。基于前述理由，原告在签订《房产交易合同书》时也应知晓被告与第三人之间的委托代理关系。故原告关于不知道被告与第三人之间的代理关系的主张，本院不予采纳。

因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，《房产交易合同书》约束原告与第三人。原告在本案中向被告主张确认合同无效、返还款项、赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。