房产拆迁与登记——未办理登记的房产，能否获取补偿？

一．基本案情

原告辩称

原告许某一诉称，坐落于漳平市菁城街道某某东港X号楼的“某某楼”部分房产是原告父亲许某七1953年办理房产契税登记的。1992年10月5日，许某七过世，属于许某七所有的房产归原告及其他第三人共有。2009年漳平市政府因旧城改造需要对该房产进行征用，同年12月28日，被告许某二、林某三、林某四与被告漳平收储中心签订了《拆迁补偿安置协议》，并选择了相应拆迁面积共计四套的安置房和相应的享受30个月周转过渡费、拆迁奖金、搬家费等被拆迁人待遇。

为此，原告及其他第三人与被告许某二发生了房产继承争议。原告母亲陈某乙向漳平市人民法院起诉要求撤销该房产的土地证、房产证和房产继承诉讼。法院判决撤销了漳平市政府发给被告许某二的土地证和房产证，并就房产继承作出了原告母亲陈某乙享有该房产一半的拆迁利益份额，并与其他子女继承取得另外一半各十六分之一份额的房产拆迁利益的判决。判决生效后，因为被告许某二拒不履行生效判决确定的继承份额，原告及其他第三人向法院申请强制执行。在执行过程中，由于出现了被告许某二、林某三、林某四原来签订的拆迁补偿安置协议部分有效并已经选择了不同面积的安置房的，加上被告许某二、林某三、林某四不配合法院执行，致使原生效判决无法执行到位，原告及其他第三人合法权益无法实现。

现请求法院判令确认被告许某二、林某三、林某四与被告漳平收储中心2009年12月28日签订的拆迁补偿安置协议部分无效；即协议中属于原告及其他第三人所有的房产的十六分之十五部分无效。价值大约20万；被告许某二、林某三、林某四返还已向被告漳平收储中心领取的属于原告及其他第三人所有房产的超期安置过渡费、腾房奖；被告漳平收储中心就原告及其他第三人所有的被拆迁房产签订拆迁协议，并按原相同地块被拆迁户的待遇享受30个月周转过渡费、拆迁奖金、搬家费和选择安置房的权利；

被告辩称

被告许某二辩称：1953年答辩人父亲许某七申请登记的某某楼房产5间，在1976年11月18日凌晨一时许的一场突如其来的大火中已烧毁，因某某楼是土木机构，在一片火海中烧毁这是众所周知的事实。1953年申请登记的某某楼是一座土木结构的楼房，因此原告以1953年申请登记的房产作为起诉要求法院判决确认答辩人与另一被告签订的拆迁安置补偿协议部分无效的依据，显然是站不住脚的；本案讼争房产的土地证与房产证虽然被法院判决撤销，但法院判决撤销的理由只是程序违法，即是漳平市政府超越职权颁发房产证及土地调查审核时间出现延后有瑕疵而被撤销，责任不在答辩人。答辩人已完成了对申请登记房地产权属的举证责任，答辩人已善意取得，原告应当向法庭举证证明，某某楼一场大火后，是由原告或者他人重新修建的房屋，若原告无法举证原告或者他人重新修建被征用的房屋，则要承担举证不能的法律责任，这样才符合公平的举证分配原则，不能要求已申请登记取得房屋两证的答辩人再向法庭举证修建某某楼房屋的举证义务；

答辩人与被告漳平收储中心于2009年12月28日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是双方经过平等协商一致后依法签订的协议，征用的是某某楼发生火灾后原某某楼房屋已灭失的状态下，答辩人修建起来的建筑物进行拆迁征用。因此上述拆迁安置补偿协议所言明的拆迁房屋与1953年申请登记确权的某某楼房产没有关联性。讼争房屋的宅基地属于菁西村集体的土地，与原告所在的集体属不同集体组织。答辩人属于菁西村集体组织成员，享受村集体宅基地的使用权。总之本案讼争的房屋不是原来1953年申请登记确权的房屋，至于其他的设施都是答辩人生活居住使用的东西，因此搬家过渡费等与原告也无关。

被告漳平收储中心辩称：答辩人对本案讼争房屋是依法拆迁的；本案涉及的拆迁补偿安置协议是答辩人与被告许某二、林某三、林某四三人签订，该拆迁协议的签订是基于三被告持有相应的土地证和房产证，故答辩人是无过错的；根据人民法院的相应判决，本案讼争房屋是由原、被告及第三人共有的，所以由法院依法对本案进行裁决。

二．法院查明

经庭审质证，本院对原、被告上述证据认证如下：被告方对原告证据无异议，本院予以确认；原告证据能相印证，与本案具有关联性，可作为本案定案依据；原告证据有第三人的签名及漳平市宏日房屋征收服务有限公司盖章确认，且与第三人许某甲、许某九、许某八的答辩内容相印证，本院予以确认；原告及三被告对被告漳平收储中心的证据无异议，本院予以确认；原告及三被告对被告漳平收储中心的证据的真实性、关联性均没有异议，可作为本案的定案依据。

经审理查明，1953年9月，位于漳平市菁城街道某某东港X号“某某楼”由许某五代理向原漳平县人民政府财政科办理了契字61x号契税登记申请，该申请书记载：管业人姓名为代理人许某五，祠堂名称为“某某楼”，楼房间数合计15间，附记：许某五、许某六、许某七各5间。其中许某七5间，于1953年9月由许某七向原漳平县人民政府办理了漳菁契字第陆壹捌号《福建省漳平县人民政府公定建筑草契纸》。1976年11月18日，某某楼发生火灾，此后，某某楼中许某七登记的5间房产由许某七及被告许某二管理使用。1996年8月5日，被告许某二向原漳平市房地产管理局提出对某某楼内建筑面积18.24m2的房屋进行安全鉴定的申请。1996年8月7日，原漳平市房地产管理局作出漳平市房屋安全鉴定书，处理意见为：该房屋属整幢危房，请停止使用该房屋，并根据我市城市规划建设有关规划，及时对该房屋加固处理改造。当年，被告许某二将该间危房改建为四层框架结构。1999年11月、1997年3月26日，漳平市人民政府依照被告许某二的申请将上述5间四层楼的集体土地建设用地使用证、房屋所有权证办至被告许某二名下。2009年12月18日，因旧城改造房屋需要拆迁，被告许某二、林某三、林某四未经陈某乙等其他共有人的同意与被告漳平收储中心就该讼争5间四层房屋签订《漳平市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，被告许某二在拆迁协议落款被拆迁人处签上“许某二代”四个字。上述协议签订后，被告许某二、林某三、林某四除享受了30个月的周转过渡费人民币48900元、拆迁奖金人民币26080元、搬家费人民币3260元，还领取腾房奖人民币39120元、超期过度房费94540元，另还选择了四套安置房。2010年4月，被告漳平收储中心将上述讼争5间四层房屋交付漳平市宏日房屋拆迁有限公司拆除。陈某乙知道三被告就上述讼争5间房产与被告漳平收储中心签订拆迁补偿协议后才发现本案讼争5间房产的土地使用权证和房屋所有权证被登记在被告许某二名下，为此，陈某乙分别于2010年6月、2010年11月向本院提起行政诉讼要求法院撤销上述讼争5间房产登记在被告许某二名下的集体土地建设用地使用证和房屋所有权证。

本院经审理，分别作出行政判决书，撤销上述讼争登记在被告许某二名下的集体土地建设用地使用证和房屋所有权证。被告许某二不服该判决，向龙岩市中级人民法院提起上诉。经审理，龙岩市中级人民法院分别于2011年6月27日、12月1日作出行政判决书，判决维持原判。2012年3月20日，漳平市宏日房屋拆迁有限公司出具《证明》，为此，向本院提起诉讼。本院经审理于2013年9月22日作出民事判决，判决：1、许某七名下的位于漳平市菁城街道某某东港X号“某某楼”中的4间土木结构及共有大厅部分的房屋所产生的拆迁补偿利益的一半归陈某乙所有；2、许某七名下的位于漳平市菁城街道某某东港X号“某某楼”中的4间土木结构及共有大厅部分的房屋所产生的拆迁补偿利益系许某七的遗产，由陈某乙、许某丙、许某二、许某一、许某八、许某九、许某十、许某甲各继承十六分之一的权利份额；3、驳回陈某乙的其他诉讼请求。被告许某二不服该判决，向龙岩市中级人民法院提起上诉。经审理，龙岩市中级人民法院作出民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2014年12月10日，陈某乙经福建省漳平市公证处公证自愿将许某七名下的位于漳平市菁城某某东港X号“某某楼”中的4间土木结构及共有大厅部分的房屋所产生的属赠与人所有的拆迁补偿利益赠与原告许某一。第三人许某丙、许某九、许某八、许某甲、许某十分别通过声明书的形式将生效判决书确定归其继承许某七的房产部分拆迁补偿利益全部归原告许某一所有。民事判决书生效后，原告及其他第三人向本院申请执行，在执行过程中，由于双方对上述拆迁补偿安置协议的法律效力产生争议，影响原告及其他第三人就上述民事判决确定的合法权益的实现。因此，原告于2015年4月15日向本院提起本案诉讼。本案庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告许某二、林某三、林某四与被告漳平收储中心签订的迁拆补偿协议中涉及本案讼争4间四层土木结构房屋拆迁补偿安置协议全部无效，同时自愿放弃第二、第三项的诉讼请求。

另查明，因漳平市某某路B地块旧城改造项目建设需要，被告漳平收储中心于2005年11月29日取得了房屋拆迁许可证项下的拆迁范围，拆迁实施单位为漳平市宏日房屋拆迁有限公司。本案涉案房屋属于拆迁范围。拆迁公告通过漳平市广播电视台和现场张贴的方式进行了公告。本案庭审过程中双方一致确认：1、拆迁期限从2005年11月29日一直延长至今；2、拆迁补偿安置协议中被拆迁房屋建筑面积326平方米不包含涉案房屋共有大厅部分。

三．法院查明

被告许某二、林某三、林某四与被告漳平市土地收购储备中心于2009年12月28日签订的《漳平市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》中涉及原位于漳平市菁城街道某某东港X号“某某楼”4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议无效。

四．律师点评

本案存在在的纠纷是对于房产拆迁协议的纠纷。效力未定民事行为经追认后，自始有效。追认权人拒绝追认的，该民事行为自始无效。

本案中，原告、第三人、被告许某二和陈某乙依据发生法律效力的民事判决，对涉案房产享有各自的产权份额，故原告、第三人是合法产权人之一。虽在法院诉讼析产确权前，被告漳平收储中心以被告许某二持有讼争房屋建设用地使用证和房屋所有权证为由与被告许某二、林某三、林某四签订了拆迁补偿安置协议，但该建设用地使用证和房屋所有权证已被依法撤销且该协议书并未经全体产权人同意，该协议可视为效力待定的合同。被告许某二、林某三、林某四无权处分本案讼争4间四层土木结构的房屋，原告许某一在知道拆迁协议签订后以被告许某二、林某三、林某四无完全所有权为由主张上述拆迁补偿安置协议中涉及讼争4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议全部无效，应视为原告拒绝追认无权处分行为，因此，本案拆迁补偿安置协议中涉及讼争4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议自签订时起就无效。

此外，签订拆迁补偿安置协议并不完全等同发生以房屋未标的的买卖关系，还涉及房屋所有权人的安置利益，本案所涉拆迁补偿安置协议因侵犯原告及第三人的安置利益，也应确认为无效。原告要求确认被告许某二、林某三、林某四与被告漳平收储中心签订的拆迁补偿安置协议中涉及本案讼争4间四层土木结构房屋的拆迁补偿安置协议全部无效，有事实和法律依据，予以支持。

本案庭审中原告自愿放弃其他诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。被告许某二、林某三、林某四提出1953年由许某七申请登记的某某楼房产5间房屋已被1976年的一场大火灭失，本案的拆迁补偿安置协议是针对被告在被大火灭失后修建起来的建筑物进行征用安置补偿的，要求驳回原告的诉讼请求的主张，因无事实依据，不予采纳。