北京靳双权律师：这起借名买房案件为何被法院驳回？

一、原告诉称

李湘琴、李锦称：2004年9月，李湘琴、原卿委托李雯进行代为购买北京市宣武区XX西街201室房屋，李湘琴、原卿支付了购房款，是实际所有人。因借用李雯之名购买，其单位性质，可报销取暖费用，故房屋暂登记在李雯名下。李雯于2004年10月书写《房屋产权证明》一份，证明涉案房屋所有权归李湘琴、原卿所有。后李雯故意隐瞒我们，与其丈夫王冕又签订《房屋赠与更名协议》，并将涉案房屋过户至王冕名下。严重损害了房屋实际所有权人李湘琴、原卿及其法定继承人的合法权益，诉讼请求：请求法院确认李雯与之间在2004年10月1日就北京市西城区201号房屋的借名购房合同有效。

二、被告辩称

李雯辩称：不同意李湘琴、李锦的诉讼请求和理由。我认为李锦作为本案原告，不适格，这个购房的事与李锦没有关系。涉案房屋系我与爱人王冕共同出资购买，并不属于借名购房，房屋所有权应归我和王冕所有。

三、审理查明

李象山与原卿系夫妻关系，二人生有三女，分别是李雯、李湘琴、李锦。李象山于2004年5月19日去世，原卿于2016年11月15日去世。李雯与王冕系夫妻关系。

2004年9月9日，李雯（乙方）与北京XX房地产公司（甲方）签订《购买房屋合同书》，约定乙方从甲方处购买北京市宣武区XX西街201室（简称涉案房屋），房屋总价款544794元。2004年9月20日，李雯向北京XX房地产公司支付了购房款，其中购房款535962元是以支票方式支付，剩余购房款8832元以现金方式支付。李雯另向x房地产经纪公司支付185200元购房款。

2004年10月1日，李雯向原卿、李湘琴分别出具《房屋产权证明》，内容为：“以李雯名义购买的宣武区201三居室住房一套。装修后由母亲原卿和李湘琴长期居住，产权等一切手续归原卿和李湘琴所有。李雯自动放弃产权，等房产证下发后由母亲原卿保存，母亲原卿和李湘琴有房屋处置权，特此证明。”

2009年4月25日，涉案房屋登记在李雯名下。

2017年，李湘琴、李锦曾在法院起诉王冕、李雯，要求确认李湘琴享有西城区（原宣武区）201号房屋百分之五十五的份额，李锦享有百分之四十五的份额。李湘琴、李锦曾陈述系委托李雯买房。此后，李湘琴、李锦撤回了诉讼。

2017年1月10日，李雯与王冕签署《房屋赠与更名协议书》，约定李雯将涉案房屋中所有份额全部赠与给王冕，房屋由王冕个人所有。2017年1月31日，涉案房屋变更登记至王冕名下。

李湘琴、李锦出示存单显示2007年6月10日的存款利息清单中有李湘琴与王冕的签名，李湘琴、李锦表示，存单中存款均由王冕取出，用于购买涉案房屋。李雯对此不予认可，即便是王冕取得款，也是生活的借贷关系，并非购房款。

李雯表示涉案房屋系王冕出资购买，之所以向原卿、李湘琴出具《房屋产权证明》，是为了让原卿高兴，因为原卿知道是王冕出资后住着不踏实，因此，要求李雯出具此证明，并不存在借名关系。

四、法院判决

北京市西城区人民法院判决如下：

驳回原告的诉讼请求。

五、房地产专业律师靳双权点评

首先应明确借名购房合同关系一旦确认，将会影响已有物权登记之法律效力，即涉案房屋存在登记的物权人与实际物权人不一致的情况，故认定借名购房合同关系须充分有效证据链予以佐证。

本案中双方争议的焦点应为涉案房屋是否由原卿、李湘琴借用李雯名义购买。首先，基于在案证据反应的事实，购买涉案房屋时原卿、李湘琴并未参与缔约协商阶段，无法准确描述购房款数额及购房缔约过程之主要环节，双方如存在借名购房合同关系，出名人与借名人在签订房屋买卖合同之前应存在借名购房之意思表示，本案双方就此节要件事实缺失。其次，购房时，原卿、李湘琴并未支付购房款。李湘琴、李锦虽主张其支付了购房款，但其所述的款项均发生在支付涉案房屋购房款之后，且该二人提供的现有证据不足以证明涉案房屋购房款系二人实际支付。再者，尽管《房屋产权证明》系李雯书写，但通过对《房屋产权证明》内容分析，其应系购房后对房屋产权的安排，并未体现出涉案房屋系原卿、李湘琴借名李雯名义购买的意思表示。因此，依据李湘琴、李锦提供证据，不足以认定原卿、李湘琴与李雯之间存在借名购房的事实。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李湘琴、李锦现有证据不足以认定原卿、李湘琴与李雯之间存在借名购房的事实，而主张一种法律关系成立之相应待证事实的证明责任依法应分配给主张方李湘琴、李锦。故李湘琴、李锦诉讼请求确认原卿、李湘琴与李雯就涉案房屋的借名合同有效，但合同成立系有效之前提，现成立一节尚无法证实，有效之诉求，应不予支持。