经适房的借名纠纷如何维权？听专业律师以案说法

一、原告诉称

王相宜、焦有利诉称：北京市丰台区3号楼6-605号房屋是由焦有利、王相宜实际出资购买，钱书琴出名，并实际由焦有利、王相宜居住使用所有的房屋。目前，因钱书琴的原因，涉案房屋为案外人设立了抵押登记，焦有利、王相宜无法办理产权转移登记手续。钱书琴擅自将涉案房屋为案外人设立抵押登记属于严重违约，涉案房屋已经在2004年的4月办理了房屋所有权证书，根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行的规定，双方借名买房合同有效，涉案房屋已经具备上市交易条件，我们有权要求钱书琴办理房屋过户手续，但钱书琴受利益驱使严重违约行为导致我方权益遭受严重损害。我们的购房合同目的已经无法实现。综上，诉讼请求：1、解除我们与钱书琴的借名购房合同；2、钱书琴返还丰台区3楼6门605号房屋的购房本金90140元；3、钱书琴返还公共维修基金1803元、手续费180元及印花税50元；4、钱书琴赔偿涉案房屋的增值损失。

二、被告辩称

钱书琴辩称：我对于焦有利、王相宜借用其名义购买涉案房屋一事表示认可，但认为双方形成的借名购房合同无效，只应赔偿信赖利益损失，而不应赔偿可得利益或者履行利益损失，故不同意赔偿焦有利、王相宜主张的涉案房屋增值部分的差价损失。

三、审理查明

2000年12月13日，北京市城市建设开发公司（甲方）与钱书琴（乙方）签订了《北京市经济适用住房买卖合同》，约定由钱书琴购买北京市丰台区3楼6门605号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为56平方米，房屋价款为112260元。该合同落款的乙方签字处盖有“钱书琴”的人名章，乙方代理人处有焦有利的签字。上述合同签订后，经结算，钱书琴缴纳了全部购房款90140元及公共维修基金1803元、手续费、印花税等。同年12月26日，焦有利、王相宜入住涉案房屋并居住至今。

2001年2月24日，钱书琴出具一份书面文件，载明：“我原住房拆迁，我自愿放弃购房指标，转让其妹夫焦有利以钱书琴的名义购买。由焦有利与王相宜选购的3号楼6单元605室所需的购房款全部由焦有利、王相宜夫妇支付。特此证明。”

2004年4月26日，钱书琴取得了涉案房屋的经济适用住房所有权证书。

2017年6月27日，钱书琴以涉案房屋提供担保而为案外人张绮丽设立了抵押登记。被担保债权的数额为250万元。

另查，《买卖合同》、购房款发票、收据、房屋所有权证书、物业委托合同、供暖协议书、物业费收据、供暖费收据等原件均为焦有利、王相宜持有。涉案房屋自交付后也一直由焦有利、王相宜居住、使用。

四、法院判决

北京市丰台区人民法院判决如下：

1、解除焦有利、王相宜与钱书琴之间就购买北京市丰台区3号楼6-605号房屋所形成的借名购房合同；

2、钱书琴赔偿焦有利、王相宜购房款九万零一百四十元、公共维修基金一千八百零三元、手续费一百八十元及印花税五十元；  

3、钱书琴赔偿焦有利、王相宜房屋增值的差价损失二百四十万元。

五、房地产专业律师靳双权点评

焦有利、王相宜借用钱书琴的名义购买涉案房屋，也已交纳相关购房款项，并自2000年开始即在涉案房屋内实际居住、使用至今，且其亦持有相关合同、票据原件，而钱书琴对此亦表示认可，故应认定焦有利、王相宜与钱书琴之间存在借名购房合同关系。

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。而涉案房屋的所有权证书在2004年即已取得，现已具备上市交易条件，故上述借名购房合同有效。

因双方是否在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记，并非合同有效的必要条件，故对于钱书琴提出的因双方并未作出上述约定故借名购房合同无效的抗辩主张，应不予采信。

现钱书琴已擅自在涉案房屋上为案外人设立了抵押登记，显属违约，且被担保债权数额较高，而焦有利、王相宜又明确表示其无力解除抵押登记，借名购房合同目的显然已无法实现，故对于焦有利、王相宜要求解除其与钱书琴之间的借名购房合同的诉讼请求，应依法予以支持。

因该借名购房合同系因钱书琴违约而导致解除，故合同解除后，钱书琴应当赔偿焦有利、王相宜购买涉案房屋所支付的购房款、公共维修基金、手续费、印花税等，并赔偿焦有利、王相宜涉案房屋的增值损失。涉案房屋的增值损失，因双方均同意故由法院询价确定是正确的。