靳双权律师
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北京-东城区专职律师执业14年
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房产分户产权证是否能够取得,与房屋产权转移有关吗

作者:靳双权时间:2019年11月26日分类:律师随笔浏览:36次

(北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。)


上诉人诉称

上诉人方大投资公司不服原审判决,上诉称:

一、原审判决“关于方大投资公司提出其为办理上述房产的分户产权及确权发证事宜,一直在尽心尽力,造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于方大投资公司的主张,理由不成立,不予采纳”的认定违背事实,在此基础上判决方大投资公司支付吴丹丽逾期办理房地产权证违约金错误,应予撤销。包括吴丹丽诉请房屋在内的汕头市龙湖区丽水庄东区9幢2至9层房产系方大投资公司按现状整体拍卖竞得,方大投资公司对该房产存在的违章超建一事并不知情。方大投资公司竞得上述房产后,投入了巨大的人力物力进行改造,完工之后才进行销售。方大投资公司在申请办理房产分户产权时才被告知上述房产存在违建超建情况,为此,方大投资公司竭尽全力收集各种资料图纸,想方设法收集上述房产的原报建审批资料,其过程相当艰难困苦,且费时漫长。之后方大投资公司组织协调各种力量从头开始进行设计、消防、规划、国土、房管分户确权等报建程序,向有关部门申报补办手续。方大投资公司按有关部门的要求于2007年8月7日委托汕头市国土房产测绘大队对上述建筑房产重新进行测绘,至2013年10月8日第三次委托测绘,2013年10月11日才得到汕头市国土房产测绘大队最后出具的《房地产测绘成果报告书》,2013年11月13日获得《实测建筑面积汇总表》。

期间于2010年8月2日还委托汕头市房屋鉴定所进行房屋质量鉴定,2010年8月13日获得的鉴定报告结论为基本完好房。方大投资公司向汕头市城乡规划局申请补办规划许可,但期间经历市国土资源局、市规划局的领导变更等事件,直至2013年12月9日汕头市城乡规划局才发文给市国土资源局,请市国土资源局给予核收该项目增容、兼容土地用途等有关地价款。2014年1月10日,汕头市国土资源局向方大投资公司发来《缴交评估费通知书》,通知方大投资公司就申办丽水庄东区9幢住宅楼项目增容、兼容土地用途补交地价款事项应委托2家有资质的土地评估机构对土地使用权市场价格实施评估,所需评估费2万元,以便尽快组织实施土地市场价格评估工作。2014年3月27日方大投资公司依通知向汕头市土地与矿业权交易中心缴纳了2万元的评估费用,但至今仍未收到相应的评估报告。2014年1月23日方大投资公司再次向市规划局报告,请求协调国土部门办理该栋房产有关增容、兼容土地补交地价款手续及协调房管、税务等部门依照确权发证遗留问题加快处理。因上述政府有关部门的原因,该房产分户手续至今一直未能办妥。方大投资公司办理涉案房产的分户产权及确权发证事宜已是竭尽全力,造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于方大投资公司。

二、方大投资公司补充提交的两份新证据再次证明方大投资公司一直在努力办理涉案房产的分户产权及确权发证事宜,造成至今不能办妥的原因和责任不应归责于方大投资公司。经方大投资公司再三请示和报告,强烈要求市有关职能部门尽快予以协调解决上述涉案房产的分户产权及确权发证事宜,市政府领导及有关部门对此非常重视,于2015年1月14日专门召开协调会议研究丽水庄东区9栋房产确权补缴地价款问题,2015年2月3日已将会议签报件转给有关领导和部门签批。2015年3月10日方大投资公司再次给汕头市国土资源局呈送《关于尽快审核丽水庄东区9栋补交地价款的申请报告》,请求市国土资源局给予支持,尽快办理项目增容、兼容土地用途补缴地价款手续,以便方大投资公司可依法依规向其他有关部门申报办理各项手续。

三、基于上述事实,根据广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任”之规定,方大投资公司作为出卖方一直在努力办理涉案房产的分户产权及确权发证事宜,一再向政府有关部门提交申请办理的报告和资料,导致买受人即吴丹丽不能在合同约定的期限内领取房屋权属证书的原因和责任不在于方大投资公司,因此方大投资公司不应为此承担逾期办证的违约责任。原审判令方大投资公司支付吴丹丽逾期办理房地产权证违约金错误,应予撤销。上诉请求:一、撤销原审判决第二项;二、依法改判本案诉讼费用承担比例。


被上诉人辩称

被上诉人吴丹丽答辩称:一、吴丹丽与方大投资公司签订的《汕头市房地产买卖合同》对办理产权交易登记手续的期限及相应的违约金计算均有明确的约定。方大投资公司作为该格式合同的提供方,对此约定是十分清楚的。另外,方大投资公司至今仍然无法办妥产权交易手续的违约现状是不容置疑的。因此,原审判令方大投资公司承担相应的违约责任是正确的。二、方大投资公司主张免责的理由无法成立。吴丹丽与方大投资公司签订的《汕头市房地产买卖合同》中并未对逾期办理产权交易登记手续等情况约定免责事由,并且在本宗交易中也不存在不可抗力等因素。方大投资公司在一、二审一再罗列测绘、鉴定、规划、评估等环节,并以此作为拖延办证的借口。上述情节正是方大投资公司违约的具体情节。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定可以不承担逾期办证责任必须同时满足两个条件,即在约定或法定期限内将办证资料交给主管部门(房地产),并已具备办证条件。方大投资公司罗列的测绘、鉴定、规划、评估等环节恰好证明方大投资公司没有在约定期限内将办证资料交给房地产主管部门,也不具备办证条件。至于本案诉讼费用,理应由方大投资公司承担,正是因为方大投资公司不履行合同义务才致使双方对簿公堂。综上所述,方大投资公司的上诉请求和理由,缺乏事实与法律依据,依法应予以驳回。

二审审理期间,方大投资公司向法院提交了四份证据,分别是:汕头市人民政府《关于丽水庄9栋房产确权问题的签报件》、方大投资公司《关于尽快审核丽水庄东区9栋补交地价款的申请报告》、补交地价款的收据及缴交配套费的收据。方大投资公司以此证明经其多次申请报告,市政府各部门于2015年1月14日召开协调会议研究丽水庄9栋房产确权等问题,方大投资公司也及时向有关部门提交了充足的资料,经过多次催促,直到半年后有关部门才确定补交地价款的具体金额。说明本案房产涉及历史遗留问题,处理程序繁琐,涉及部门广泛,并非方大投资公司故意拖延,故造成办证拖延的责任不在于方大投资公司。上述证据经当庭出示质证,吴丹丽认为该四份证据与本案没有关联性,反而证明了方大投资公司违约的事实,且违约行为一直持续到现在。


本院查明

本院经审理查明,原审判决查明的事实与本案的证据一致,本院予以确认。


本院认为

本院认为:本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点是方大投资公司是否应当承担违约责任。方大投资公司与吴丹丽签订的《汕头市房地产买卖合同》合法有效,合同约定的内容对双方当事人均具有法律约束力,双方应当按照约定全面履行自己的义务。其中,合同明确约定若方大投资公司无法在2007年12月31日内取得房产分户产权证与吴丹丽到交易所进行交易(因不可抗力的因素除外),自逾期之日起,方大投资公司应按吴丹丽已缴交房款以日万分之二点一计付违约金给吴丹丽。本案中,因方大投资公司在2007年12月31日内没有取得房产分户产权证,无法在合同约定期限内与吴丹丽到交易所进行交易,故方大投资公司的行为已构成违约。根据上述约定,免责的事由是存在不可抗力的因素。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中,房产分户产权证是否能够取得,是方大投资公司将涉案房屋产权转移给吴丹丽的前提。方大投资公司作为卖方,在合同签订前,应当对原房屋有关情况以及办理房产分户产权证有关手续进行了解和掌握。方大投资公司在合同签订后办理房产分户产权证遇到的阻碍,不属于不可抗力。因此,本案不存在免责的事由。方大投资公司在二审提交的四份证据所反映的内容,均是其按照合同约定应当履行的义务。方大投资公司上诉引用广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条的规定主张其不应承担违约责任,但依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,才不承担逾期办证的违约责任。本案中,方大投资公司在合同约定的期限内并没有取得房产分户产权证,因而也未将办理吴丹丽房屋权属证书的有关资料交给政府主管部门,因此,方大投资公司应当承担逾期办证的违约责任。

综上所述,方大投资公司违约的事实清楚,不存在免责的事由。其上诉关于撤销原审判决第二项的请求,理由不成立,本院予以驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:


二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

本判决为终审判决。


靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师,自2005年起至今,就职于北京市东卫律师事务所,中国房... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-东城区
  • 执业单位:北京市东卫律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11101200610616920
  • 擅长领域:房产纠纷、土地纠纷、拆迁安置