靳双权律师
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借名买房的口头协议,怎么样才是有效的

作者:靳双权时间:2019年11月26日分类:律师随笔浏览:47次

(北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。)


原告诉称

原告张强向本院提出诉讼请求:1.判令被告协助原告将现位于邹平县黄山三路7号29-1幢406号(产权证号:邹平县房权证城区私字第CQS00772号,房屋位置原为:黄山三路81号,亚视生活区)房屋产权转移变更至原告名下;2.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。庭审中,原告不增减、变更诉讼请求。事实与理由:2004年6月份,原山东亚视集团公司(以下简称“亚视公司”,现为山东宏诚集团有限公司)实行房改时,原、被告双方达成口头借名买房协议,约定由被告顶名为原告购买亚视公司生活区29号楼1单元406号房屋,当房屋更名条件成就时,由被告配合原告办理房屋产权变更手续。同月,被告与山东亚视集团公司签订《房地产买卖契约》,约定亚视公司将上述涉案房屋出售给被告,房屋成交价格为22400元。2004年6月26日,原告向亚视公司缴纳了全部房款22400元。2004年12月7日,上述房屋以被告名义办理房屋所有权证(产权证号:邹平县房权证城区私字第CQS00772号),但办证的所有过户费用均由原告支付。房屋交付后,原告入住并一直居住至今,相关水电、燃气、广播电视收视费等费用均由原告缴纳。现上述涉案房屋的产权转移变更条件已经成就,但被告拒绝协助原告办理。迫于无奈,原告现依法提起本诉,请依法裁决。


被告辩称

被告人马红初辩称:诉争房屋是宏诚集团的福利分房,房价低于市场价,当时我具备分房资格,原告不具备分房资格。因我与原告均系宏诚集团职工且关系较好,诉争房屋又与原告紧邻,加之我当时暂时不用该房。原告为生活方便,与我商议先由他垫支房款并享有一定时期的使用权,待我需要该房时原告无条件返还给我,我支付给原告垫付款,房屋仍旧归我。2013年9月,我儿子考上了大学,我就想要回房屋,便与原告商议退房事宜,原告当时同意退还给我,原告称,你儿子刚上大学,我也刚装修了房子,等你儿子大学毕业,我就还给你。这样一直拖到今年。但令我没有想到的是,原告不但不履行诺言,反而将我诉至法院,请求法院将房屋所有权确认归他所有;2.依据物权法第九条、第十四条等相关法律规定,不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力,未经登记,不发生法律效力。诉争房屋自始至终依法登记在我的名下,而且双方约定,原告只有暂住权,没有所有权。因此,原告的诉求没有法律依据。综上,原告诉答辩人没有事实依据和法律依据,请求法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼请求,答辩人可以支付给原告购房时的垫付款,原告将诉争房屋退还给答辩人。

第三人刘兴芳称,2004年我丈夫告诉我棉纺厂给他分房,隔了几天说房子分了,由他同意张强先垫钱,我们需要时再给我们。当时我说我们买过来租给他不行吗,我丈夫说和他说好了。今天我知道原告起诉我丈夫,该房产是夫妻共同财产,无论我丈夫怎样和对方说的,都无权将我应该享受的权利给予处置,请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

原告张强围绕诉讼请求向本院提交以下证据:证据1.(邹)房地产买卖契字CQS00772号房地产买卖契约复印件(与原件核对无异)1份、山东亚视集团公司收款收据1份、房产确权费收款收据1份、契税完税证1份、邹平县房权证城区私字第CQS00772号房屋所有权证复印件(与原件核对无异)1份、邹国用(2005)第亚视-1442号土地使用权证复印件(与原件核对无异)1份,证明2004年6月份,原山东亚视集团公司实行房改时,原、被告双方达成口头借名买房协议,约定由被告顶名为原告购买位于原亚视集团的涉案房屋,2004年6月26日,原告以被告名义交纳购房款22400元及储藏室款1000元,房款总计23400元;2004年9月30日,山东亚视集团公司(以下简称“亚视公司”)与被告补签房屋买卖契约,约定亚视公司将坐落于邹平县黄山三路81号亚视生活区29幢1单元406号的涉案房屋出售给被告,房屋面积39.06平方米,房屋成交价格22400元,付款方式为一次性付清;2004年11月9日、11日,原告以被告名义缴纳房产确权费、契税过户费用,同年12月7日,涉案房屋以被告名义办理房屋所有权证,2005年3月10日,涉案房屋以被告名义办理国有土地使用证;

证据2.证人袁峰、赵军证言及其身份证复印件各1份,收视费单据及发票7份、电费收款收据2份,证明2004年6月,原山东亚视集团公司实行房改时,被告顶名为原告购买亚视集团生活区29幢1单元406号房屋的事实,对证据1证明的内容进一步予以佐证;涉案房屋交付后由原告进行装修并由其家人一直在内居住至今,居住期间的电视收视费、电费均由原告支付;证据3.山东省高院(2015)鲁民提字第414号民事判决书打印件1份,证明同一单位职工达成的借名买房协议不违反法律法规的禁止性规定,也没有损害国家及社会公共利益,为有效协议。被借名人同意借名人以其名义购房并非处分夫妻共同财产的行为,借名购买的房屋不属于被借名人与其妻子的夫妻共同财产。在借名买房的情形下,借名人为实际出资人,但与房屋买卖相关的法律行为均以被借名人的名义进行,房屋产权证也登记在被借名人的名下,导致出现登记权利人与实际权利人不一致的情况。在此情况下,不能仅依据房屋产权证书的记载确定权利人,应根据借名人持有的与争议房屋有关的相关原始单据、房屋建成交付后借名人对房屋进行了装修并一直占有居住的事实认定借名人为涉案房屋的实际权利人。

被告马红初提交证据1.身份证、户口本、结婚证各一份,证明1992年11月14日刘兴芳同马红初结婚;证据2.2018年4月20日宏诚集团开具的证明一份,证明这套房产属于马红初所有;证据3.复印件一张,证明在领取该房产的相关证件时,是由张强领取的。

第三人刘兴芳未提交证据。

经组织当事人质证,被告马红初、第三人刘兴芳对原告提交的对证据1真实性无异议,但认为证据充分证明该房产为马红初所有,没有任何证据证实是顶名的问题,只能证明该房产依法归马红初所有;证据2的发票部分真实性无异议,但认为原告在使用该房屋期间交纳电视安装费等相关费用属正常范围,属于谁住谁交费;对袁锋、赵军证人证言有异议,我和原告在协商房子垫资使用时,袁锋、赵军不在场,证人未出庭,也不能作为证据使用,第二组证据不能证明原告的观点。

原告张强对被告证据1真实性无异议,对该证据的关联性有异议。但认为该证据仅能证明被告与刘兴芳系夫妻关系,不能证明涉案房屋系夫妻共同财产,与本案待证事实无关;对证据2真实性无异议,但对其证明目的有异议。认为宏诚集团物业公司并不了解被告为原告顶名买房的事实,其出具该证明系依据涉案房屋所有权证,在房屋所有权证记载的内容与所有权实际状况不符的情况下应按民事实体法律关系认定涉案房屋所有权人;对证据3真实性无异议,证明内容也无异议。房产证等相关证件确系原告领取,原告领取的原因,是涉案房屋由原告实际出资,被告仅为原告顶名购买。因此与涉案房屋相关的证件均由原告持有。

原被告对本院调取的宏诚集团2004年购房人员发放土地使用证记录,该记录记载马红初名下涉案房屋证件,2005年3月21日由原告张强领取均无异议。


本院查明

本院认为,原告提交的证据1、证据2发票部分客观真实,来源合法,证据间能够相互印证,且与待证事实相关联,被告张强、第三人刘兴芳对真实性无异议,本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据1、2、3,原告对真实性无异议,本院予以确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告与被告均系山东宏诚集团(原山东亚视集团)职工。2004年6月份,山东亚视集团实行房改,原告张强与被告马红初双方达成口头借名买房协议,约定由被告顶名为原告购买位于亚视集团生活区与原告张强自有房产紧邻的29号楼1单元406号房屋,当房屋更名条件成就时,由被告配合原告办理房屋产权变更手续。之后,2004年9月30日,被告马红初与山东亚视集团公司签订《房地产买卖契约》,约定亚视公司将上述涉案房屋出售给被告,房屋成交价格为22400元。原告按协议以被告马红初名义,于2004年6月26日,向亚视公司缴纳了全部房款(包括储藏室1000元)23400元;2004年11月9日向邹平县房产管理局缴纳了房产确权费377.48元;2004年11月11日向邹平县黛溪农业税收管理所缴纳了房产交易契税336元。上述房屋,2004年12月7日,以被告名义办理房屋所有权证(产权证号:邹平县房权证城区私字第CQS00772号)、2015年3月10日,以被告名义办理国有土地使用权证(邹国用2005第亚视-1442号)。2005年3月21日,原告张强领取了该房产土地使用证等证件。房屋交付后,原告入住并一直居住至今,相关电费、广播电视收视网络安装、收视费等费用均由原告缴纳。原告因被告拒绝协助将涉案房屋产权转移、变更至原告名下。原告诉至法院。

另查明,被告马红初与第三人刘兴芳1992年11月14日结婚,系夫妻关系。

诉讼过程中,经被告马红初申请,本院依法调取了宏诚集团2004年购房人员发放土地使用证记录,该记录记载马红初名下涉案房屋证件,2005年3月21日由原告张强领取。


本院认为

本院认为,本案争议焦点为张强与马红初是否订立了借名买房的口头协议。当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。根据原告张强提交的证据,能够证实涉案房产由原告出资购买,涉案房产的相关购房手续及产权证书均由原告实际领取,在房产交付后由原告一直居住至今的事实。能够客观反映出张强借用马红初名义购买涉案房产这一事实。因此,可以认定张强与马红初已就案涉房产购买权的转让达成口头协议,该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定,也未损害国家及社会公共利益,是合法有效的。被告马红初辩称原告为生活方便,与我商议先由他垫支房款并享有一定时期的使用权,待我需要该房时原告无条件返还给我,我支付给原告垫付款,房屋仍旧归我的意见及第三人刘兴芳所称马红初告诉她:系由张强先垫资购房,暂由张强居住的意见,未提交证据证实,且涉案房产的购房手续及产权证书均在原告手中,马红初及刘兴芳的辩称有悖生活常理。故马红初及第三人刘兴芳的辩称意见不成立,本院不予采纳。

职工申购住房权利是一种资格权利,本案争议房屋也并非经济适用房,马红初同意张强以其名义购房也并非是处分夫妻共同财产的行为。故被告关于该房产是夫妻共同财产的辩称意见,本院不予采纳。

房屋作为不动产,权利人享有所有权的凭证是房屋产权证书,房屋产权证书具有公示效力,但不意味着登记产权人就是实际的产权人。实际产权人与登记产权出现的不一致,应根据实际的权利状况确定权利人。本案中,争议房屋虽登记在马红初名下,但房屋的购买是张强出资,张强系借用马红初名义买房,争议房屋的实际权利人是张强。故根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,张强要求马红初继续履行口头协议中约定的义务,协助将房屋产权转移、变更至张强名下的诉讼请求,与法不悖,本院予以支持。

综上,原告张强的诉求,本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第七十二条,《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:


裁判结果

被告马红初于判决生效后十日内协助原告张强办理位于邹平县黄山三路7号29-1幢406号(产权证号:邹平县房权证城区私字第CQS00772号)不动产权过户手续。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省滨州市中级人民法院。


靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师,自2005年起至今,就职于北京市东卫律师事务所,中国房... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-东城区
  • 执业单位:北京市东卫律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11101200610616920
  • 擅长领域:房产纠纷、土地纠纷、拆迁安置