靳双权律师
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北京-东城区专职律师执业14年
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当债务问题用商品房进行抵债时,出现商品房买卖纠纷应该如何处理?

作者:靳双权时间:2019年11月19日分类:律师随笔浏览:33次

(北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。)

原告诉称

原告向本院提出诉请:一、两被告支付原告人民币160万元,支付以160万元为基数按2%/月计付自2018年11月10日至全部付清之日的利息(利息自2018年11月10日暂计算至2019年1月15日为70400元);二、被告胡鑫良支付原告违约金20万元,同时支付原告为实现债权而支出的律师费7万元;三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告华丰公司发生过建材买卖交易,被告胡鑫良也与被告华丰公司发生过建材买卖交易。2016年10月31日,以被告胡鑫良为甲方、被告华丰公司为乙方、原告为丙方签订协议书

该协议书明确以下几点:1、确认截止2016年10月29日,被告鑫良欠被告华丰公司建筑材料(商品混凝土)款157万元;确认截止2016年10月29日,被告华丰公司欠原告建筑材料(石子)款157万元;2、被告鑫良将从房地产公司获取的富盛美地花园原19号楼103室以157万元转让给原告,原告应支付的157万元购房款抵偿相应债务,从而抵销三者之间的157万元债权债务。协议签订后,因无法履行协议,被告鑫良于2018年10月18日向原告承诺,在2018年10月31日前用同地块同档次的房产替代履行协议债务。否则在2018年11月10日前支付原告人民币80万元,2018年12月31日前支付原告人民币80万元。

其未能按期(任一期)支付上述款项,应当支付违约金20万元。原告有权要求被告鑫良一次性付清全部未付部分款项及违约金,同时支付原告实现债权的费用(包括但不限于律师代理服务费、案件诉讼费等)。现被告鑫良未履行自己的承诺,原告无奈诉诸法律。考虑到协议书达成的前提条件是原告取得富盛美地花园原19号楼103室房屋的所有权,最终因前提条件未成就,被告华丰公司不能因协议成立而免责。原告认为两被告均对原告负有清偿债务之义务(为不真正的连带债务),任一被告清偿了债务,原、被告之间的债务即告消灭。

被告辩称

被告华丰公司辩称:原告与两被告签订的协议书成立并生效,三方债务抵销已完成。被告华丰公司与原告已无任何债权债务关系,故本案原告要求被告华丰公司支付本息的请求没有事实依据,也没有法律依据,要求驳回原告对被告华丰公司的诉请。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据,其中协议书、承诺书、律师费发票,被告华丰公司经质证对真实性均未提出异议,本院对其真实性均予以确认;联系函的落款时间早于协议书形成时间,而协议书又变更了其中有关富盛美地花园19号楼103室房屋的相应内容,故本院对联系函的证明力不予确认。

本院经审理认定事实如下:2016年10月31日,原告与两被告签订协议书一份,约定甲方为浙江众立建设集团有限公司富盛美地花园项目部(胡鑫良),乙方为华丰公司,丙方为原告白国强,协议书载明:鉴于甲、乙双方于2012年9月23日签订了《商品混凝土销售合同》,截至2016年10月29日甲方尚欠乙方该合同项下到期货款债务157万元未予偿付;乙、丙双方之前签订《原材料购销合同》,截至2016年10月29日乙方就该合同项下尚有部分到期货款157万元未予偿付。

现就甲方拟将其具备销售条件的房屋(系甲方从房产公司获取)转让给丙方,以该购房款抵冲甲乙丙之间互负债务的事宜,达成如下协议:一、甲方将其位于富盛“美地花园”的房屋转让给丙方,以该购房款抵偿甲方应付给乙方的相应工程款,进而消灭上述甲与乙、乙与丙之间的157万元债务。二、本协议第一条项下房屋具体为:富盛美地花园原19号楼103室,建筑面积248.64平方米,作价157万元。三、甲乙丙三方同意按上述房屋的作价冲抵相应欠款,即冲抵甲方对乙方的混凝土欠款157万元,冲抵乙方对丙方的部分货物欠款157万元,抵冲后,就157万元的债务在本协议各方之间均已消灭,上述第二条中的房款157万元视为丙方已向甲方支付。四、本协议签订后,甲方负责办妥丙方与房产公司的商品房买卖合同,并协助办理相关商品房预告登记手续,购房款已以本协议约定的欠款充抵,丙方无须再向甲方或房产公司另行支付任何形式的购房款。同时,甲方不得再将上述房屋转让、转租、转借他人。五、本协议签订后,即视为丙方已向甲方支付了冲抵款等额的购房款,甲方已向乙方支付了冲抵款等额的付款以及乙方已向丙方支付了冲抵款等额(即157万元)的货款。本协议签订后,前述债权债务冲抵事项即已发生,甲与乙、乙与丙之间相应的债权债务关系归于消灭。

如今后因涉及房屋转让、过户、交易等事项发生纠纷,由甲、丙双方按照房屋买卖关系处理。六、在签订上述房屋的商品房买卖合同时,甲方其实为房产公司应向丙方开具157万元的购房款发票。七、在房产公司与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同后,有关上述房屋的过户、使用等按照法律规定需交纳的税费等其他费用、办理相关手续及发生的一切责任风险,由甲方与丙方按照商品房买卖关系处理及各自承担责任。八、甲方保证上述房屋所有的手续均合法,且具备销售条件,不存在包括抵押、查封在内的任何权利纠纷,否则应承担相应民事责任。九、如上述房产已由甲方向银行设立贷款抵押,甲方应如实告知,并且在房产公司与丙方签订上述房屋的商品房买卖合同之前解除。十、若房产公司与丙方未能按本合同约定签订上述房屋的商品房买卖合同(包括办理商品房预告登记手续),或者因甲方的原因导致丙方无法在约定期限内取得上述房屋的所有权属,甲、丙方应按照房屋买卖合同关系处理纠纷。十一、若甲方与丙方按本合同约定签订的上述房屋的商品房买卖合同内容与本协议约定不符的,不符部分以本协议为准。

2018年10月8日,被告胡鑫良以承诺人身份向原告出具承诺书一份,该承诺书载明:承诺人与华丰公司、白国强于2016年10月31日签订以房(“美地花园”原19号楼103室)抵债协议,鉴于个种原因无法履行,现承诺人就相应债权债务处理作出承诺:一、承诺人用同地块、同档次房产替代履行,并于2018年10月31日前替代履行的房产登记到白国强名下,相关规费由承诺人承担。二、如承诺人在2018年10月31日前无法践行上一项承诺,则由承诺人支付白国强人民币160万元,分两期支付,2018年11月10日前支付80万元,2018年12月31日前支付80万元。如承诺人不能按期(任一期)支付上述款项,应当向白国强支付违约金20万元,白国强有权要求承诺人一次性付清全部未支付部分款项及违约金。同时,白国权实现债权的费用(包括但不限于律师代理服务费、案件诉讼费等)。

另认定,原告为实现本案债权支出律师代理费7万元。

本院认为

本院认为,民事活动遵循意思自治原则。本案中,原告与两被告签订的协议书,各方主体适格,意思表示真实,内容未违反法律及行政法规强制性规定,应认定合法有效。根据协议书约定,基于被告胡鑫良向被告华丰公司负有到期债务,被告华丰公司向原告负有到期债务,三方一致同意按富盛美地花园19号楼103室的房屋作价冲抵相应欠款,本案原告与被告华丰公司之间的债权债务关系即归于消灭,而原告与被告胡鑫良之间另形成关于上述房屋的买卖关系。至于协议签订后因该房屋发生纠纷,协议书亦明确由原告和被告胡鑫良按房屋买卖关系另行处理。原告认为被告胡鑫良无权处分该房屋而导致协议书无效,但参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主胡合同无效的,人民法院不予支持,故本院对该意见不予采纳。

嗣后,被告胡鑫良在上述协议书的基础上向原告作出承诺书,应视为其就双方之间的权利义务作出新的意思表示,原告作为债权人有权要求债务人按照承诺书内容履行义务。现被告胡鑫良仍未履行,已构成违约,原告要求其支付欠款160万元、违约金20万元及为实现债权而支出的律师费7万元,理由正当,本院予以支持。原告主胡利息按月利率2%计付缺乏依据,本院依法调整为自2018年11月11日起按银行同期贷款基准利率计算,超出部分不予支持。原告要求被告华丰公司就被告胡鑫良所负的160万元欠款及利息承担连带责任,无事实和法律依据,本院亦不予支持。被告胡鑫良经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法可以缺席判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条第一百一十二条第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告胡鑫良应支付给原告白国强人民币160万元及该款自2018年11月11日起至款清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息,并支付给原告白国强违约金20万元、律师代理费7万元,均于本判决生效之日起三十日内履行;

二、驳回原告白国强的其他诉讼请求。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师,自2005年起至今,就职于北京市东卫律师事务所,中国房... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-东城区
  • 执业单位:北京市东卫律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11101200610616920
  • 擅长领域:房产纠纷、土地纠纷、拆迁安置