靳双权律师
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签订协议时尚未取得《商品房预售许可证》,符合法律法规规定的预售条件?

作者:靳双权时间:2019年11月19日分类:律师随笔浏览:24次

(北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。)

原告诉称

原告诉称:被告是依法成立的房地产开发企业法人,取得原蒙自县轴承厂棚户区改造项目(天德中兴)开发权。2010年12月3日,我与被告签订《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》,约定由我认购被告开发的原蒙自县轴承厂棚户区改造项目(天德中兴)总面积1900平方的商品房,认购总价款4845000元,协议签订后我于2010年12月15日支付被告房屋认购款500000元,被告出具《商品房住房认购款收据》给我收执。现被告开发的原蒙自县轴承厂棚户区改造项目天德中兴小区已初步建成,但被告以双方约定的销售价格过低为由拒不与我签订商品房销售合同,已构成违约,但因协议第六条约定的违约金超过《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,故被告按第一期购房总价款的30%支付我违约金。因双方协商未果,特诉至人民法院,请求判决确认双方告签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》合法有效;请求判决被告继续履行《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》;若被告拒绝继续履行《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》,则请求判决被告返还原告房屋认购款500000元;判决被告给付原告违约金1453500元(4845000×30%);案件受理费由被告承担。

 

被告辩称

被告辩称:1、我公司与原告于2010年12月3日签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》应认定无效。签订协议时我公司的股东即该协议的经办人刘思玉与原告存在融资借款关系,为了对原告的借款提供担保,刘思玉以公司的名义与原告签订了《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》,故双方的真实意思不是购房,而是将认购房屋作为刘思玉借款的担保,双方的意思表示不真实。该协议属于商品房预售合同,并非商品房预约合同,签订协议时我公司尚未取得《商品房预售许可证》,不符合法律法规规定的预售条件,应认定协议无效。2、根据相关法律规定,无效的合同自始不发生法律效力,不在继续履行,不存在支付违约金的前提条件。本案中签订协议时原告对我公司未取得《商品房预售许可证》是明知的,不存在我公司故意隐瞒的问题,因此双方均存在过错,应各自承担相应责任。

 

本院认为

综合诉、辩主张,本案的争议焦点是1.2010年12月3日双方签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》是商品房预约合同还是商品房预售合同?原告的诉讼请求是否有事实依据和法律依据?

原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求,向本院提交了如下证据:

1.原告的身份证复印件1份,欲证实原告的身份情况。

2.商品房认购协议(SPFRGXY2010001)复印件1份,欲证实被告取得了蒙自县轴承厂棚户区改造的开发权,同时为了有足够的资金开发和充足的购房客户,原告为获取较好收益和优先获得被告开发的商品房认购权,双方签订了商品房预约合同,并约定了违约责任。

3.照片复印件5份,欲证实至2016年2月,被告开发的房地产项目已具备办理商品房预售许可证的条件,且被告已设立营销中心并对外销售房屋,但被告故意迟延与原告签订《商品房购销合同》。

经质证,原告提交的证据1被告无异议;证据2,被告对真实性无异议,对合法性及证明力有异议,认为该协议是在被告未取得商品房预售许可证的情况下签订的,合同条款对双方的名称及购房面积、单价、付款方式等作了约定,仅未约定住房的栋号、房号,已构成商品房买卖合同的基本要素,应认定为商品房认购合同;而预约合同只是预约签订合同,原告未取得商品房预售许可证不能视为原告违约;证据3,被告对真实性、合法性、关联性无异议,对证明力有异议,认为被告只办理了该小区第3、4、5幢的预售许可证,不能证实原告的主张。

被告为证实其主张的事实和支持其答辩理由,当向本院提交了如下证据:

1.蒙自煜升房地产开发有限公司的营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件各1份,欲证实被告

蒙自煜升房地产开发有限公司具有诉讼主体资格。

2.蒙自市国土资源局证明复印件、国有土地使用权证复印件,建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、项目规划平面图各1份、建设用地规划许可证复印件2份,欲证实被告依法取得蒙自轴承厂棚户区改造开发项目的开发权,用地面积36.93亩,其中有9.86亩已取得土地权属证及相关证照,一期3、4、5幢于2016年1月25日才取得商品房预售许可证明。

3.刘思玉与王红强签订的抵押借款合同复印件、抵押借款合同补充协议复印件、保证合同(BZHT2010001)复印件、关于与王红强团购商品房优惠的说明复印件、抵押借款合同复印件各1份,欲证实原告与被告签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》双方的意思表示不真实,其真实意思并不是购房,而是为刘思玉个人借款提供担保。

经质证,被告提交的证据1、2原告无异议。证据3,原告对抵押借款合同、抵押借款合同补充协议复印件、保证合同(BZHT2010001号)、抵押借款合同复印件真实性无异议,但认为与本案无关;对关于与王红强团购商品房优惠说明的真实性有异议,认为是被告内部出具的材料,不能确认真实性,不予认可。

经举证、质证,本院认为原告列举的证据1,被告无异议,内容真实、来源合法,能够证实被告的主张,本院予以采信;证据2真实合法,能够证实原告的主张,予以采信;证据3与被告列举的证据2相印证,能够证实被告依法取得蒙自轴承厂棚户区改造项目的开发权,用地面积36.93亩,其中有9.86亩已取得土地权属证及相关证照,2016年1月25日被告办理了该小区一期第3、4、5幢于的《商品房预售许可证》后对外公开预售,本院对该证据及被告列举的证据2均予以采信。被告列举的证据1,原告均无异议,内容真实、来源合法,能够证实被告的主张,本院均予以采信;证据3的抵押借款合同、抵押借款合同补充协议复印件、保证合同(BZHT2010001号)、抵押借款合同与本案无关,不予采信,关于与王红强团购商品房优惠的说明是复印件,且是被告单方制作的材料,没有其他证据印证,不能确认证据的真实性,不予采信。

根据庭审、举证、质证和认证,结合庭审中双方当事人的陈述,本院确认如下法律事实:被告是依法成立的房地产开发企业。2010年12月3日,原告与被告签订《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》,该协议明确载明被告取得原蒙自县轴承厂棚户区改造项目(天德中兴)开发权,尚未取得商品房预售许可证。协议第二条约定“被告分两部分向原告认购原告开发的原蒙自县轴承厂棚户区改造项目的住房,第一部分认购商品房总面积为1900㎡,认购商品房单价为2550元/㎡,认购总价款为人民币肆佰捌拾肆万五千元(¥4845000)。乙方有权在该项目开盘销售之日前在该项目所有住房(除回迁房和政府公租房外)中任意选择认购的商品房,乙方可以任意选择商品房幢号和房号,但选择朝南湖向住房面积不得超过600㎡。第二部分认购商品房总面积为2000㎡,认购商品房单价以该项目住房开盘销售价计算,但不低于2550元/㎡,认购总价款不低于人民币伍佰壹拾万元(¥5100000)。

对第二部分认购商品房,乙方有权全部认购、部分认购或放弃认购。乙方认购第二部分商品房时有权销售其他购房人可以享受的优惠政策和条件。乙方认购的商品房套数以乙方最终选择认购的商品房套数为准,但总面积不得超过以上两项之和。甲方须在乙方选定认购的商品房后10日内与乙方签订商品房购销合同。”协议第三条约定“乙方须在本协议生效后10日内支付第一笔商品房认购款人民币伍拾万元(¥500000),剩余商品房认购款在签订商品房购销合同后支付,乙方须在签订商品房购销合同后90日内付清全部商品房认购款。乙方可以按规定办理按揭贷款。乙方支付商品房认购款时将资金存入甲方在工行红河州分行牡丹支行开立的存款账户内,账号为25×××53,甲方向乙方开具商品房认购款收据。”协议第六条约定“甲方需确保该项目开发权,并保证顺利实施,如发生以下违约事项,甲方须向乙方支付违约金人民币贰佰万元(¥2000000),并退回已收取的商品房认购款。1、甲方放弃该项目开发权或甲方开发项目失败,致使乙方不能按本协议认购商品房。2、由于甲方故意违约或其他因素致使乙方不能按本协议认购商品房”。2010年12月15日,被告收到原告交付的商品房认购款500000元,被告出具《商品房住房认购款收据》给原告收执。2012年5月15日被告以出让方式取得位于蒙自市官房酒店南侧6625平方米的城镇住宅用地(现被告开发的天德中兴项目用地)。2014年8月26日,被告取得蒙自市轴承厂棚户区改造开发项目一期工程79946.51平方米的《建筑施工许可证》。2015年11月6日,被告取得蒙自市轴承厂棚户区改造开发项目(天德中兴)24621.92平方米的住宅、商业、办公用地《规划许可证》,2015年12月9日取得蒙自市轴承厂棚户区改造开发项目(天德中兴)总建筑面积152465.92平方米(原审批122821.69平方米、新增29644.23平方米)的《规划许可证》。2016年1月25日,被告取得蒙自市轴承厂棚户区改造开发项目一期工程(天德中兴)第3、4、5幢面积为39326.33平方米房屋的《预售许可证》后对外公开销售。现被告开发的原蒙自县轴承厂棚户区改造项目(天德中兴)用地面积36.93亩,其中有9.86亩已取得土地使用权证,剩余27.07亩正在办理手续中。因被告未履行《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》与原告签订商品房销售合同,原告诉至本院。诉讼中,原告将其诉讼请求第二项变更为解除双方签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》,由被告返还原告购房预付款500000元。另查明,双方签订《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》后,原告实际交付房屋认购款时

中国人民银行公布的五年以上档次的年贷基准利率是6.14%。

本院认为,本案立案案由为商品买卖合同纠纷,经审理查明双方签订《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》时协议指向的标的物尚不存在,而是对双方将来签订商品房销售合同的合意,故本案案由应变更为商品房预约合同纠纷。民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,必须遵守国家法律和政策。预约合同指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。本案中,原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人,在签订《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》时意思表示真实,且协议内容明确具体,对双方产生了相应的权利义务,其所确定的内容在双方间产生拘束力,但因该协议签订时所涉及的标的物尚处在规划之中,且被告当时并未取得商品房预售许可,故首先需要确定该协议的性质。被告辩解《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》是被告前股东刘思玉为担保刘思玉与原告的借款,违背公司意愿与原告签订,未提交证据证实,本院不予采纳。

《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》明确载明双方签订该协议时被告取得原蒙自县轴承厂棚户区改造项目(天德中兴)开发权,未取得《规划许可证》、《建筑施工许可证》、《商品房预售许可证》,协议中所指向的房屋并非虚构,所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时,该协议明确了双方当事人的基本情况,对拟购房屋的坐落、房屋的面积、房屋单价、房屋总价款、认购款付款方式、将来签订商品房销售合同的时间、违约责任等均作了较为清晰且适于操作的约定,但因双方在签订该协议时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工,被告也没有取得《商品房预售许可证》,所以双方对商品房的套数、认购房屋的幢号、房号、户型、交付使用条件、交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》中没有明确约定,需在签订商品房销售合同时协商一致达成,这表明双方当事人经过磋商,就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意,对将来正式签署商品房销售合同进行了预先安排,并以书面形式明确将来房屋正式预售时原告优先同被告订立正式的商品房销售合同;事实上双方在《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》第二条已明确约定“乙方有权在该项目开盘销售之日前在该项目所有住房(除回迁房和政府公租房外)中任意选择认购的商品房,乙方可以任意选择商品房幢号和房号,但选择朝南湖向住房面积不得超过600㎡。

对第二部分认购商品房,乙方有权全部认购、部分认购或放弃认购。乙方认购第二部分商品房时有权销售其他购房人可以享受的优惠政策和条件。乙方认购的商品房套数以乙方最终选择认购的商品房套数为准,但总面积不得超过以上两项之和。甲方须在乙方选定认购的商品房后10日内与乙方签订商品房购销合同。”,说明双方在签订该协议时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的,故双方签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》是预约合同而非商品房预售合同。被告辩解《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》是商品房预售合同,双方签订该协议时其未取得《商品房预售许可证》,主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定该《协议》无效,缺乏事实依据和法律依据,本院不予采纳。综上所述,原告主张确认双方签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》合法有效,有事实和法律依据,本院予以支持;主张解除《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》,由被告返还原告购房预付款500000元,因被告具备签订商品房销售合同条件而拒不与原告签订合同,已以其行为表明不再履行双方签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》,原告的合同目的存在现实的落空风险,故原告主张解除该协议应予以支持,由被告返还原告支付的房屋认购款人民币500000元;主张被告支付违约金1453500元(4845000元×30%),双方虽在《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》第六条约定了明确的违约金2000000元,原告主张按照第一部分认购房屋的总价款4845000元计算违约金缺乏法律依据,但该协议约定的违约金过高且诉讼中被告要求调整,原告未提交证据证实其实际损失,本院根据原告实际交付的房屋认购款、被告实际占用资金的天数(截至2016年5月31日)及原告交付房屋认购款时

中国人民银行公布的五年以上档次的年贷基准利率6.14%,酌情支持218028.88元[(500000元×6.14%÷365天×1994天)+(500000元×6.14%÷365天×1994天)×30%]。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第(二)、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:

 

裁判结果

一、原告王红强与被告

蒙自煜升房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》合法有效。

二、解除原告王红强与被告

蒙自煜升房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议(SPFRGXY2010001)》。

三、由被告

蒙自煜升房地产开发有限公司于判决生效后七日内返还原告王红强支付的房屋认购款人民币500000元。

四、由被告

蒙自煜升房地产开发有限公司于判决生效后七日一次性给付原告王红强违约金人民币218028.88元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11191元,由原告王红强承担5846元,被告

蒙自煜升房地产开发有限公司承担5345元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。

双方当事人均服判的,本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后,法律规定的二年期限内,向本院申请强制执行。

靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师,自2005年起至今,就职于北京市东卫律师事务所,中国房... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-东城区
  • 执业单位:北京市东卫律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11101200610616920
  • 擅长领域:房产纠纷、土地纠纷、拆迁安置