北京房产律师浅析购买没有产权证书的房屋引发的纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告苏女士、苏小姐起诉称：我们是XX镇XX村村民，被告是A镇Z村村民。我方和被告通过K房地产公司，于2000年7月15日签订一份坐落于A镇XX街705号房屋的买卖契约(该房土地为集体所有)，该契约约定：1、房屋价款为270080元整;2、该房屋产权纠葛由卖方解清，与买方无关。今后办理产权转户手续费由买方自付，但卖方要协助办理。今我方要求被告协助办理房地产权转户手续，经我方向国土部门咨询，集体土地异村不能过户登记，且该房没有建房审批手续，属违章建筑，不能办理房地产权过户登记手续，同时双方又不能就该契约解除达成协定，双方由此产生纠纷。我方和被告的房屋买卖合同虽然有效，但双方不是同村，集体性质的土地使用权证无法办理转移登记，且该房为违章建筑，无法办理房地产权过户登记手续，致使原告合同目的无法实现。所以请求法院判令：1、依法解除我方和被告于2000年7月15日签订的房屋卖尽契约;2、被告返还购房款270080元;3、被告赔偿我方的利息损失(以270080元为基数，自2000年7月16日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止);4、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告许先生答辩称：房屋买卖合同有效，我不同意解除。原告解除契约缺乏事实和法律依据。双方订立本案所涉卖尽契，是双方真实意思表示，原告提出的解除理由和法律依据不充分。签订合同后，我已经交付房屋给原告占有、使用、收益和处分，原告主张利息损失于法无据。本案所涉房屋是合法房屋，在“大拆大整”中也没有作为违章建筑拆除，且老房子按照当地的风俗和民情，也是存在无房产证和土地证的，房屋有门牌号、门牌证，结合被告提供的航拍图，应认定涉案房屋是合法建筑，故原告要求解除合同、返还房款、支付利息损失，应予驳回。

　　三、法院查明

　　法院认定事实如下：原告苏女士、苏小姐与被告许先生于2000年7月15日就A镇XX街705号一间二层老房在K房地产公司服务下签订《立卖尽房屋契约》一份，约定房屋价款为270080元，如有产权纠葛均由卖方解清，今后办理房产权过户手续费均由买方自付，但卖方要协助办理。之后，原告付清房款，被告许先生向原告交付讼争房屋。

　　四、法院判决

　　驳回苏女士、苏小姐的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：农村房屋是否属违法建筑依法应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围，现原告仅凭涉案房屋没有产权证和审批手续，尚不能证实涉案房屋属违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二))》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制性规范，原、被告双方买卖不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房屋买卖契约系当事人的真实意思表示。原告在购房时就知晓该房屋没有产权证书，现又主张涉案房屋买卖标的物属于违章建筑，导致合同目的无法实现，显然有违合同法规定的诚信原则，故对此不予支持。