农村房屋买卖合同的效力，法院如何认定？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　高某1诉称：我于1991年12月4日与高某3签订《房屋买卖协议》，我将房屋12间、院墙及地面附着物作价26596.9元转让给高某3。高某3在接收房屋后并未居住，而是将房屋转让给李某1，现上述房屋由李某1占有。我于2010年5月起诉，请求确认我与高某3的《房屋买卖协议》无效，经一审和二审判决认定协议无效。高某3无权处分房屋及附属物，且李某1、高某3均系非农业户口，更无权处分该房屋及附属物，李某1、高某3签订的房屋买卖协议应属无效，自签订之日起就无法律约束力。李某1非法占用的房屋及附属物应返还给我。为维护我的合法权益，我请求判令：1、李某1、高某3签订的房屋买卖协议无效;2、李某1将房屋及附属物返还我;3、诉讼费由李某1、高某3负担。本案审理过程中，高某1向法庭提交了申请书，要求将案由变更为“确认合同无效纠纷”，将诉讼请求变更为：1、李某1、高某3签订的房屋买卖协议无效;2、诉讼费由李某1、高某3负担。

　　2、被告辩称

　　李某1辩称：高某1的证据材料中没有我方与高某3之间的房屋买卖协议，没有基本的证据。我方是其与高某3合同法律关系之外的第三人，高某1是我方与高某3之间法律关系的第三人，高某1无权介入我方与高某3之间的法律关系。现在无法找到高某3。高某3没有参加庭审，也没有向我方表示毁约。高某1是基于拆迁等利益的驱动，强行拆散法律关系。高某1只能基于合同的相对性要求高某3返还。房屋已经今非昔比，高某1主张的东西已经不存在了，取而代之的是我方巨大投资产生的房屋和财产。我方经过相关部门的批准在此经营。高某1是城镇居民，在市里有自己的住房，高某1与本案没有利害关系。高某3不参与进来对我是不公平的。高某1与高某3的合同无效无法得出高某3与我之间的合同无效。因此，本案根本不具备判决无效和返还原物的法律基础和现实条件，会导致权益明显失衡，社会资源的巨大浪费，会纵容助长唯利是图、背信弃义的不良社会风气。

　　二、法院查明

　　2010年4月27日，北京市昌平区沙河镇于辛庄村民委员会出具证明，内容为：案外人高某4系北京市昌平区沙河镇于辛庄村村民，于1989年3月去世。高某1系高某4之独子，为高某4名下的宅基地唯一合法继承人，高某4去世后，其名下的宅基地使用权及地上12间房屋产权一直由高某1所有，从未变更至其他人名下。

　　1991年12月4日，高某1将北房八间、耳房二间、西房二间以26596.9元的价格卖给高某3，并签订《房屋买卖协议》，昌平区沙河镇人民政府城建科、昌平区沙河镇于辛庄村民委员会分别在该协议上盖章。协议签订后，高某3支付了价款，高某1交付了房屋。

　　1999年1月10日，高某3将上述房屋卖给李某1。现该房屋及院落由李某1占用。在此期间，李某1在该院落内增建房屋。李某1作为法定代表人设立北京庆京电子技术中心，李某1之子李某2作为法定代表人设立北京钰亚技研科技有限公司，住所地均为3号，即本案院落。

　　2010年高某1将高某3诉至法院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，李某1作为第三人参加了诉讼。后经终审判决，认定高某1与高某3于1991年12月4日签订的《房屋买卖协议》无效。

　　另查，本案房屋坐落的土地未办理集体土地使用权证。高某1、高某3、李某1均系非农业户口。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　被告高某3与被告李某1签订的《房屋买卖协议》无效。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告高某3经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。无效的合同自始没有法律效力，因高某1与高某3之间于1991年12月4日签订的《房屋买卖协议》已被法院终审判决无效，导致高某3与李某1之间的买卖行为丧失了其发生的法律基础，故二者之间的买卖行为也应认定为无效。

　　另外，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系;宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。高某3、李某1均系非农业户口，并非昌平区沙河镇于辛庄村集体经济组织成员，故高某3与李某1的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此也应认定双方签订的房屋买卖协议无效。李某1认为协议有效之答辩意见，于法无据，法院不予采信。关于李某1在院落投资建设的房屋和财产所产生的争议，双方可另案解决。