北京房产律师靳双权：看法院如何处理房屋买卖违约纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告康女士起诉称：2014年1月10日，我和被告双方签订《房屋买卖协议书》，我购买被告所有的位于甲市乙区A地简易二楼房屋三套(门牌号为：10号、11号、8号，三房面积约380m2),我先于2013年10月29日一次性交付购房款700000元，后因被告不能将上述房屋的土地使用权转移给我，不能办理房屋产权过户手续。经协商，我和被告于2016年3月18日签订了《关于解除双方签订的房屋买卖协议书》，并约定由被告返还给我购房款700000元及产生的利息300000元，上述款项共计1000000元，被告最迟于2016年5月30日前向我给付。逾期按月利率2%计算，直至被告实际还清本金为止。若被告2016年6月30日仍未还上述款项，则必须向我支付违约金500000元，若逾期未支付违约金，则违约金产生的利息从2016年7月1日起，按月利率2%计算至被告实际还清上述违约金为止。协议签订后，我曾多次向被告索要上述款项，可是被告总以各种理由拒绝，所以只能请求法院判令：1、判令被告向我给付欠款本金1000000元，利息220000元(按月利率2%，从2016年5月30日起计算至本金给付之日止。)。2、判令被告向我给付违约金500000元，及违约金利息100000元(利息按月利率2%，从2016年7月1日起计算至违约金给付之日止)。3、被告承担本案的诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告杨先生答辩称：我(甲方)与原告(乙方)之间在2014年1月10日在原告提供的《房屋买卖协议书》上签名签订了三份《房屋买卖协议书》。均未明确规定违约责任的认定条件和承担违约责任的计算标准或办法。所建涉案房屋系A地农贸市场建设项目的组成部分，其土地为国有土地划拨使用权，所以每平方米定价3600元，其中没有包含国有土地出让价款因素。双方买卖的房屋建成后，因我一直未能办理国有土地出让取得许可，原告依法不能办理所购房屋过户手续，三份《房屋买卖协议书》均特别规定甲方"房屋移交给乙方时，其建筑内的土地使用权随主体建筑同时转移给乙方"的合同目的因违反了国家法律强制性规范而无法实现。2016年3月18日原告的爱人带着事先已经打印好的《关于解除<房屋买卖协议书>的协议》规定了诸多项条款，我"全部结清上述"欠款"1000000元人民币以后，原被告双方签订的《房屋买卖协议书》自动解除，乙方将《房屋买卖协议书》原件全部交付甲方。"因为我尚未付清1000000元"借款"，所以双方签订的《房屋买卖协议书》仍然没有解除。因此，《解除协议》合同当属无效合同。所以请求判令：1、判令认定双方在2014年1月10日签订的三份《房屋买卖协议书》为有效合同，原告继续履行该三份《房屋买卖协议书》，支付全部购房款金额766316元，并且依法缴纳该三份《房屋买卖协议书》项下的划拨土地出让金后办理房地产过户手续;2、判令认定双方在2016年3月18日签订的《关于解除<房屋买卖协议书>协议》为无效合同;3、判决原告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。

　　三、法院查明

　　2014年1月10日，康女士、杨先生双方签订三份《房屋买卖协议书》，康女士以每平米3600元购买杨先生位于甲市乙区商用楼房(8号、10号、11号)，三房合计总价1368000元，约定上述房屋于2014年8月30日交付。康女士于2013年10月29日向杨先生预支付该三套房屋购房款共计700000元。后因杨先生不能办理房屋产权过户手续，双方于2016年3月18日签订《关于<解除房屋买卖协议书>的协议》，约定：1.双方确认2013年10月29日乙方交付甲方的购房本金700000元及几年来产生的利息300000元，两项合计1000000元是甲方欠乙方的人民币现金数额。2.双方协议，甲方欠乙方的1000000元于2016年4月30日前一次性全部付清乙方(本协议签字日到还款之日产生的利息可免付)。如有特殊情况，尾欠部分最晚于2016年5月30日前归还。甲方按时全部结清上述欠款1000000元人民币以后，原双方签订的《房屋买卖协议书》自动解除，乙方将原《房屋买卖协议书》原件全部交付甲方。3.如到2016年4月30日前或2016年5月30日前，甲方没有全部归还乙方上述的欠款1000000元。1>.欠款1000000元或部分欠款，从2016年5月30日起，甲方所欠款自动转化为甲方向乙方的借贷款，月息按2%计，直至本息全还。2>.2016年5月30日后一月内(截止2016年6月30日)甲方如没有全部还清向乙方的借贷款1000000元，则除1000000元借贷款本息全额归还乙方以外，甲方必须另外再向乙方交付违约金500000元，甲方交付乙方的500000元赔偿金从2016年7月1日起按2%月息计算，直至本息全清为止。

　　四、法院判决

　　1、被告杨先生于本判决生效后十日内给付原康女士借款本金1000000元，利息从2016年5月30日起按年利率24%计算至实际给付之日止。

　　2、驳回原告康女士的其他诉讼请求。

　　3、驳回被告杨先生的反诉请求。

　　五、律师点评

　　房产专业律师靳双权认为：康女士、杨先生所签订的《关于解除<房屋买卖协议书>的协议》是双方当事人真实意思表示，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。被告杨先生未能按协议约定履行，已构成违约。该协议第三条第一款约定，双方之间的购房款已转为借款并约定了利息，双方之间应按民间借贷处理，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件的解释第二十六条、第二十八条、第三十条之规定，"借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定利率支付利息时，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效";"借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可以定为后期借款本金;超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%。当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持";"出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。"故对康女士请求杨先生给付欠款本金1000000元以及利息按月利率2%从2016年5月30日起算至给付之日的诉求予以支持。对康女士关于给付违约金及违约金产生的利息请求不予支持。

　　对杨先生的关于认定双方于2014年1月10日签订的三份《房屋买卖协议书》为有效合同及认定《关于解除<房屋买卖协议书>的协议》为无效合同的请求，因双方签订《关于解除<房屋买卖协议书>的协议》均为双方真实意思表示，庭审中杨先生对该解除协议无效的辩解理由无事实和法律依据，后签订的《关于解除<房屋买卖协议书>的协议》经双方签字认可，之前的三份《房屋买卖协议书》已自动解除，因此对杨先生的诉请不予支持。