北京房产律师：签订房屋买卖定金协议后违约引纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蔡先生、尹女士起诉称：2016年9月13日，我二人与被告韩先生、王女士、Z公司签订《房屋买卖定金协议》。约定：我二人以总价2380000元购买被告韩先生、王女士名下位于A地XX小区10号楼303室房产，我方于协议签署时支付被告韩先生、王女士购房定金100000元，双方应于本协议签订后15个工作日内签署《甲市房屋转让合同》;若一方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。签约当日，我方向被告韩先生、王女士支付了定金100000元。后售房事宜被告韩先生、王女士委托其子韩某甲代办，我方在支付定金后当即与被告韩先生联系，被告韩先生表示收到定金。同时，因签约时三方担心甲市购房政策变动导致无法成交，应我方要求，被告王女士出具特定情形下同意解约的承诺函。故此可知，被告韩先生、王女士对房屋买卖事宜知晓且明确同意。签约后，被告韩先生、王女士却因房价上涨，迟迟不肯与我方签订房屋买卖合同，甚至仍然在中介公司以2700000元的价格挂牌出售案涉房屋，且在2016年10月3日至2016年10月5日期间，多次接待中介带人看房。在此期间，我方和Z公司多次催促被告韩先生、王女士按约履行义务。2016年10月10日，Z公司向被告韩先生、王女士发送催告函，要求其于2016年10月12日前签约，但被告韩先生、王女士未予理会，而后甚至拒绝接听我方及Z公司人员的电话，至今无法联系，也未签订书面的合同。随后，受甲市购房政策变动的影响，我方作为外地户口的购房者，需支付的首付款由原先的至少支付三成提高至五成，贷款利率也上调约20%，且只能在甲市购买一套住房。此外，2016年9月下旬至10上旬，案涉房屋所在的区域房屋单价上涨严重，案涉房屋被告挂牌价格便上涨了30余万元。若我方另行购房，不得不支付更高昂的价款，被告韩先生、王女士的违约行为严重损害了我方的合同利益及预期可得利益。现请求法院判令：1、解除我方和被告之间的《房屋买卖定金协议》;2、被告韩先生、王女士立即返还我方购房定金100000元;3、被告韩先生、王女士支付我方违约金238000元;4、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告韩先生、王女士答辩称：在《房屋买卖定金协议》约定的买卖双方签订《甲市房屋转让合同》的期限内，我方没有违约行为，更无违约责任可言。本案买卖双方未能签订《甲市房屋转让合同》主要责任在买方即原告。2016年9月13日，两原告在明知我方未书面授权韩某甲签订协议的情况下，尤其是未与被告王女士核实售房信息的情况下，仍然与韩某甲签订签订《房屋买卖定金协议》。在该协议签订后的2016年9月18日，甲市出台新的住房限购政策，虽然此时原告仍符合在甲市限购区域内的购房条件，但两原告明显感到购房压力，并在此后多次通过我方和Z公司向韩某甲表示解除《房屋买卖定金协议》，且未按定金协议的约定支付首付款。因此，两原告已违约，应对此承担责任。另被告Z公司也有不可推卸的责任：(一)、未经委托人书面同意即对外发布案涉房屋的出售信息。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”第二十三条规定“委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”在本案中，我二人是案涉房屋的共有权人，未书面共同委托韩某甲到Z公司办理委托出售案涉房屋手续，也未书面同意Z公司对外发布该房屋的出售信息，但Z公司仍然对外发布，从而导致案涉房屋共有权人之一的王女士在韩某甲代其签订《房屋买卖定金协议》后，才知晓房屋出售事宜，并导致我方家庭因此发生矛盾。(二)、未有房地产经纪人或者房地产经纪人协理在《房屋买卖定金协议》上签名。《房地产经纪管理办法》第二十条规定“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”本案当事人签订的虽然名为《房屋买卖定金协议》，但该协议的法律性质即是房地产经纪服务合同。因此，Z公司的不规范操作是本案纠纷的起因，并因此导致我方家庭发生矛盾，Z公司应对此承担相应的民事责任和行政责任。综上，我方没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。

　　被告Z公司答辩称：我公司原则上同意原告的陈述意见。在签署《房屋买卖定金协议》时韩某甲得到被告韩先生、王女士的委托，即使未出具书面的委托书，事后也得到了被告韩先生、王女士的追认。根据交易习惯系先签订房屋买卖合同再支付首付款，由于被告韩先生、王女士违约未签订房屋买卖合同，故原告未支付首付款并不存在违约行为。案涉房屋在2017年1月份的市场成交价应在250万多元。

　　三、法院查明

　　韩先生、王女士系夫妻关系，韩某甲系韩先生、王女士儿子。坐落于甲市A地XX小区10号楼303室房屋系韩先生、王女士共同共有。蔡先生、尹女士系夫妻关系。

　　2016年9月13日，韩某甲代韩先生、王女士为甲方(出售人)与蔡先生、尹女士为乙方(购买人)、Z公司为丙方(居间人)，签订了《房屋买卖定金协议》。约定：交易房屋坐落于甲市A地XX小区10号楼303室，建筑面积103.39平方米;乙方应于本协议签署时支付购房定金共计100000元并交给甲方收取;房屋总价款为2380000元，乙方房款支付方式为商业贷款，首付款金额为720000元，乙方房款(如贷款的，则为首付款)支付时间为2016年9月30日前;甲方于全款到账后3工作日内将交易房屋交付给乙方，甲方于全款到账后3工作日内将交易房屋内现有户口全部清空;甲乙双方应于签署本协议后15个工作日内签署《甲市房屋转让合同》和《居间服务合同》等相关法律文件;在本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《甲市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方没收定金，若甲方不与乙方签订《甲市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方;本协议签订后，若甲方或乙方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金;本人韩某甲出售该房屋签订购房定金协议已征得产权人韩先生与王女士同意，本人愿意承担本协议所有条款规定，乙方定金直接转给产权人待签订正式合同由产权人本人签署。甲方承诺本人出售的上述房产确认已征得共有权人及配偶同意。各方约定了其他相关合同内容。同日，韩某甲出具收据给蔡先生收到购房定金100000元，韩先生亦于同日确认收到定金100000元。韩某甲将案涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证及房屋共有权证原件交付给Z公司。《房屋买卖定金协议》签订后，王女士出具一份说明，载明“买方蔡先生、尹女士于2016年9月13日签署购买A地XX小区10号楼303室房屋的定金协议，如果由于政策原因导致买方无法购买该房屋，则卖方韩先生、王女士同意解除该定金协议，三方互不追究责任，卖方退回买方已经支付的购房定金共计壹拾万元整，中介方退回卖方的房产三证。”由于韩先生、王女士未在约定期限内与蔡先生、尹女士签订《甲市房屋转让合同》，2016年10月10日，Z公司向韩某甲发函催告，要求于2016年10月12日20时前签署《甲市房屋转让合同》等交易文件。

　　另查，在《房屋买卖定金协议》签订后，案涉房屋在其他中介挂牌出售价格为2700000元。

　　四、法院判决

　　1、蔡先生、尹女士与韩先生、王女士、Z 公司于2016年9月13日签订的《房屋买卖定金协议》于本判决生效之日起解除。

　　2、韩先生、王女士于本判决生效之日起十日内返还蔡先生、尹女士购房定金100000元。

　　3、韩先生、王女士于本判决生效之日起十日内支付蔡先生、尹女士违约金150000元。

　　4、驳回蔡先生、尹女士的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为：本案争议焦点有三：1、《房屋买卖定金协议》是否合法有效;2、韩先生、王女士是否存在违约行为及应承担的违约责任;3、《房屋买卖定金协议》是否符合解除条件。

　　关于争议焦点一：《房屋买卖定金协议》是否合法有效。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。虽然本案中韩某甲未出具书面委托代理的授权委托书，但根据庭审查明的事实，韩某甲系韩先生、王女士儿子，与韩先生、王女士具有特殊身份关系且系完全民事行为能力人，韩某甲代韩先生、王女士签订《房屋买卖定金协议》的当天收取了蔡先生、尹女士支付的购房定金100000元，并将案涉房屋所有权证、土地使用权证原件交付给Z公司，韩先生亦确认收到了定金。同时，王女士也出具书面说明确认签订《房屋买卖定金协议》的事实及如果由于政策原因导致买方无法购买案涉房屋的合同后续处理问题。因此，有理由相信韩先生、王女士以口头形式委托韩某甲签订《房屋买卖定金协议》。故案涉《房屋买卖定金协议》系各方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的权利义务。

　　关于争议焦点二：韩先生、王女士是否存在违约行为及应承担的违约责任。根据《房屋买卖定金协议》第五条约定“甲乙双方应于签署本协议后15个工作日内签署《甲市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。”而被告在签署《房屋买卖定金协议》并收取原告支付的100000元购房定金后，却未按合同约定的期限签订《甲市房屋转让合同》，在Z公司发函催告后，被告韩先生、王女士仍未签订案涉房屋的《甲市房屋转让合同》，被告韩先生、王女士的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告选择适用违约金条款符合法律规定。根据《房屋买卖定金协议》第七条第2款约定“本协议签订后，若甲方或乙方违约，则违约方应按房屋转让总价的10%向守约方支付违约金。”故原告要求被告韩先生、王女士支付违约金238000元。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑被告韩先生、王女士的违约事实，原告所造成的损失，房价上涨等因素，结合本案实际情况，酌情确认被告韩先生、王女士支付原告违约金150000元。

　　关于争议焦点三、《房屋买卖定金协议》是否符合解除条件。合同法定解除条件包括在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。被告韩先生、王女士未在合同约定的期限内签订案涉房屋的《甲市房屋转让合同》，已构成违约，符合合同的法定解除条件，两原告作为守约方享有法定合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告韩先生、王女士除需支付两原告违约金150000元外，还应将购房定金100000元返还给两原告。综上，两原告诉讼请求有理部分，予以支持。

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