双方购买卖房屋有人违约怎么办？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘某、狄某诉称：2006年12月26日原告与被告签订了“经济适用房指标转让协议书”。该协议书主要约定了两点：1、转让标的和价格，原告以5万元的价格向被告转让原告在某地区的原住房因拆迁所获得的昌平区的经济适用房指标。2、反悔方式，任何一方都可以反悔，反悔一方应按购房款总额的两倍赔偿支付对方违约金。被告是大学经济法的教师，原告系小学文化。原告根本不知道按照当时的法律规定该转让是违法的，也不知道该转让协议的签署会导致原告永久丧失购买经适房的资格。几年当中货币贬值，房价上涨近十倍，且政策有调整，在以上几种原因下，导致原告利益的重大损失，合同内容显失公平。前者是原告政策水平法律意识淡薄，而后者属于情势变更。在原告得知这重大情况时立即与被告联系，并做了多次沟通，要求双方互相返还房屋和钱款，未果。依据合同法司法解释：合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除之规定，请求解除“经济适用房指标转让协议书”，返还原告房屋。故起诉请求：1、判决被告依法履行“经济适用房指标转让协议书”约定的返还义务，即原告按照合同约定返还被告买房时双倍房款740000元、被告返还原告位于昌平区某房屋;2、诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　胡某、姜某辩称：一、我们与原告签订的合同合法有效，原告要求返还房屋没有法律依据。原告反复起诉是因为房屋升值而反悔。2014年原告以确认合同无效为由起诉被告，昌平区法院不予支持其诉讼请求，判决为合同有效。原告不服上诉到中院，中院作出维持原判裁定书。现原告又以房屋买卖纠纷为由起诉我们，其诉讼内容、事实和理由与上次诉讼完全一样，他们还要继续解除我们之间的协议。我们全部履行了协议内容，现该房可以上市交易，原告至今不配合我们过户，现又要求我们返还房屋，没有法律依据。二、从原告多次收取被告转让费的过程和签订协议和收据的内容看，原告是真实意思表达。2006年12月26日，被告与原告签订协议，约定原告自愿将指标以5万元价格卖给被告，还约定了5万元的交付时间和方式。后原告数次以急需用钱为由要求被告提前支付转让费，被告均提前给付，并在2008年11月30日约定如果原告反悔，被告有权追究原告该房现价两倍的损失。三、被告如果返还原告房屋，原告应按照双方协议书和收据内容执行，即按照现价两倍赔偿被告违约金，并且要支付给被告购房款、装修费用、房屋升值利益、丧失购房机会等一系列费用。四、原告在诉状中所述与事实不符。被告不是大学老师，原告说被告知法犯法纯属捏造、原告说数次找我们要求终止合同，事实是原告除了找被告要钱外，从未联系过我们，也从未提出过终止协议。该房可以过户时，被告找原告要求过户，原告推脱说没时间，后来不接电话、关机，再后来说不同意给我们过户。原告要求诉讼费由被告承担是没有道理的，过错责任在原告。庭审中，二被告表示要另案起诉要求继续履行该合同，办理过户手续。

　　二、法院查明

　　2006年刘某、狄某因拆迁取得购买经济适用住房资格。2006年12月26日，刘某(买受人)与北京某房地产公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人将北京市昌平区某房屋以367740.5元的价格出售给买受人。同日，刘某、狄某(转让人)与胡某、姜某(购买人)签订《经济适用房指标转让协议书》，约定将购买经济适用房的指标以5万元的价格转让给姜某，如转让方或者购买方反悔，反悔方将按购房全款金额的二倍赔偿给对方;该房屋全部购房款及相关一切费用均由姜某支付。

　　合同签订后，姜某、胡某支付了全部购房款及相关税费，并向刘某、狄某支付了转让费5万元。双方于2008年11月30日约定“此房待可办理产权过户时，刘某、狄某夫妇保证无条件、无偿的积极配合，直至过户到姜某、胡某夫妇名下。刘某、狄某夫妇如果反悔，姜某、胡某夫妇有权追求刘某、狄某夫妇该房现价两倍的损失。”

　　房屋交付后，胡某、姜某对房屋进行了装修并占有使用该房屋至今。2008年10月27日，涉诉房屋办理了产权证书，登记所有权人为刘某，房屋坐落为昌平区，性质为经济适用房。

　　上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《经济适用房指标转让协议书》、民事判决书、收据及双方当事人陈述等证据在案予以证明。

　　三、法院判决

　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：

　　驳回原告刘某、狄某的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中已有生效判决书认定双方之间形成借名买房合同关系，且合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。原告刘某、狄某称合同中约定任何一方均可以反悔，根据庭审查明的事实，合同中并未进行此约定，而是约定若一方反悔应承担的赔偿责任，其性质是对违约责任的约定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉诉房屋已经具备上市交易的条件，被告胡某、姜某已经履行了合同约定的付款义务，故作为守约方，其有权要求原告刘某、狄某继续履行合同，办理房屋产权过户手续。对原告刘某、狄某关于合同内容显失公平、情势变更的主张，做如下分析：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平的事实须发生在合同订立之时。原、被告双方订立合同时，被告按照原告与开发商签订的合同中的价格支付了购房款，并支付给原告转让费5万元，并不存在权利义务明显不对等或者违反公平、等价有偿原则的情形。房屋价格上涨发生在双方订立合同之后，房价上涨或下跌均属于市场经济中的商业风险，原告作为完全民事行为能力人，自愿与被告签订了合同，双方均应当自行承担房价上涨或者下跌的后果，因此原告的主张均不能成立。庭审中二被告已经提出另案起诉，要求继续履行合同的主张，对原告的诉讼请求，不予支持。

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