房地产公司在履行居间合同时应提供哪些服务？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　北京某房地产公司诉称：2013年6月28日，房屋出卖人李某、被告张某与原告签订《房屋买卖居间合同》，约定被告张某购买李某所有的位于北京市某区房屋。该合同签订后，经原告居间介绍，房屋出卖人李某与被告张某于同日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定了房屋出卖人李某与被告张某关于房屋买卖的相关权利与义务。2013年7月1日，房屋出卖人李某与被告张某、金某签订变更声明，将房屋过户至被告金某名下。被告张某承诺于2013年6月30日前支付给原告居间服务费45000元，并签署《佣金确认书》予以确认。现涉诉房屋已过户至被告金某名下，但时至今日，被告张某、金某均未按照约定支付原告上述费用。故原告诉至法院，要求判令被告张某、金某共同支付原告居间服务费45000元，并按每日千分之二标准支付自2013年6月30日至实际支付之日的违约金;诉讼费由二被告承担。

　　2、被告辩称

　　张某、金某辩称：原告提供的居间服务存在瑕疵。同时，原告存在重大过错。被告金某与原告没有合同关系，故不应承担相应义务。居间合同是原告与被告张某签订的，但被告张某不具有在北京购买商品住宅的资格。对此，原告没有审查被告张某的购房资格就签订合同，故原告存在重大过错。在服务过程中，原告负有代办过户、代办贷款的义务，但原告均没有履行。鉴于原告的服务存在严重瑕疵，故其不应向被告张某收取居间服务费。在买房之初，被告张某就向原告提出要购买取得产权已五年以上的商品住宅，可以省5.6%的营业税，但原告的业务员王某、马某不具备专业资质，其声称被告张某所购之房是已取得产权五年以上可免营业税的房屋。在过户过程中，被告张某才得知所购买的房屋取得产权未满五年，所以营业税未能免除。鉴于原告提供的服务存在种种瑕疵，其诉讼请求不能成立。二被告现不同意原告的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2013年6月28日，案外人李某、被告张某、原告签订《房屋买卖居间合同》。三方约定，被告张某购买涉诉房屋，总房价款3000000元。2013年8月30日前，在李某、被告张某双方资料齐全并积极配合的前提下，由原告协助双方到房屋权属登记部门办理过户手续，涉及此次房屋交易中产生的全部税费由被告张某承担。居间服务的具体内容以及完成标准为：1、提供房屋买卖信息;2、提供与房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询;3、协助双方对房屋进行实地查验;4、协助并促成双方签订房屋买卖合同;双方确认原告已提供上述1、2、3项服务;双方签订房屋买卖合同，原告即完成上述第4项服务;被告张某向原告支付居间服务费45000元。在该合同的备注中注明：经双方协商一致现买受人为张某，待网签及办理贷款手续为张某的家长或朋友的名字。

　　同日，被告张某在原告提供的《家庭购房申请表》及《购房承诺书》的下方签字，确认已知晓国家关于住房限购政策的规定。在《家庭购房申请表》中“已缴纳社会保险符合条件的家庭成员姓名”和“缴纳个人所得税符合条件的家庭成员姓名”栏目中未填写内容。

　　同日，李某与被告张某签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定李某出售北京市某区某房屋给被告张某，双方通过原告居间介绍成交;房地产经纪人孔某、贾某;成交价格为3000000元。

　　同日，被告张某与原告签订《佣金确认书》。双方确认，被告张某通过原告的居间服务签订房屋买卖合同，佣金金额为45000元，被告张某承诺于2013年6月30日前向原告支付上述佣金;如逾期支付，每逾期一日，按佣金金额的千分之五支付违约金。

　　2013年7月1日，李某与被告张某、金某签订《变更声明》，确认房屋买受人由被告张某变更为被告金某。

　　同日，李某与被告金某签订《承诺书》，双方确认自行办理房屋贷款手续。

　　同日，李某与被告张某签订《钱款交付书》，确认被告张某于2013年6月29日向李某支付200000元定金。

　　2013年9月13日，李某与被告金某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，双方确定自行划转交易结算资金。

　　2013年9月16日，被告金某取得涉诉房屋的所有权证。

　　庭审中，原告称被告张某在购房时承诺其具有在北京市购买房屋的资格，故未对其购房资格进行审查;但由于被告张某未提供相关资料，故在签订《房屋买卖居间合同》时约定将房屋过户至他人名下。被告张某称，其根本不具有购房资格，为达到购房目的其应原告要求在签订《房屋买卖居间合同》时约定将房屋过户至他人名下;因被告金某与张某系朋友关系，故被告张某借金某的名义进行购房，由被告张某与房屋出卖人签订房屋买卖合同，最后房屋产权过户至被告金某名下。被告金某对张某所述上述事实没有异议。

　　被告张某、金某提交了网签版存量房屋买卖合同三份，证明原告提供的服务存在瑕疵，前两份网签合同因为未达到原告承诺的节省税费问题而被原告撤回，第三份网签合同因价格高才通过。原告认可上述三份合同的真实性，但称前两份合同因价格低未经建委通过，最后一份合同通过，但与税费问题无关。

　　上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖居间合同》，《北京市存量房屋买卖合同》，《佣金确认书》，《家庭购房申请表》，《购房承诺书》，《承诺书》，《变更声明》，《存量房交易结算资金自行划转声明》，房屋所有权证和庭审笔录等在案佐证。

　　三、法院判决

　　北京市东城区人民法院经审理后判决：

　　1、被告张某于本判决生效后七日内给付原告北京某房地产公司人民币一万元;

　　2、驳回原告北京某房地产公司的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

　　经原告提供居间服务，被告张某确与房屋出卖人签订了房屋买卖合同。按照合同约定，居间人已促成合同成立，被告张某应按约定向原告支付相应的报酬。但原告从事房地产经纪活动，应当遵守法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，勤勉尽责，以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命，拒绝接受违法违规或者违背社会公德、损害社会公共利益的房地产经纪业务，不得采取任何手段规避国家相关规定。在原告提供居间服务过程中，住房限购政策已经实施，原告称对被告张某不具备购房资格的情况并不知晓，但张某称其根本不具有购房资格，为达到购房目的其应原告要求在签订《房屋买卖居间合同》时约定将房屋过户至他人名下，且根据其提供的证据显示，被告张某借名买房的行为明显，原告作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，其有义务对买方的购房资格进行审查，有义务指导房屋买卖双方按照相关法律法规及政策规定办理房屋买卖、过户等手续。但原告显然接受了上述违法违规的房地产经纪业务，故其存在重大过错。

　　因被告金某与原告没有形成居间合同关系，故其没有向原告支付居间服务费的义务。现原告要求被告张某、金某共同支付居间服务费45000元的诉讼请求，应不予支持。但鉴于原告为被告张某提供部分服务，对此被告张某应向原告支付相应费用，数额酌定。鉴于原告存在过错，提供的服务存在瑕疵，对于其主张的违约金，应不予支持。