买房的人没有支付购房款，卖房者可以让他支付违约金吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告杜某诉称，2017年6月13日，原被告签订房地产买卖合同，约定，被告向原告购买系争房屋。合同约定，被告应于2017年7月30日前支付68万元。但截止至今，被告仍不支付。原告于2017年7月14日向被告发出书面通知，要求解除合同并根据房地产买卖合同第九条支付赔偿金和违约金共计403,100元，被告未予理会。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判决：1、要求解除原被告签订的房地产买卖合同;2、要求被告支付原告赔偿金人民币(以下币种均为人民币)5,100元及违约金398,000元。

　　2、被告辩称

　　被告贾某辩称，要求确认双方签订的买卖合同无效，原告返还2万元。房屋买卖合同上的签名不是原告本人所签，是原告妻子孙某代签。当时孙某承诺在7月30日之前原告会来重新签订合同，但原告本人一直没有来，故孙某属于无权代理，合同应为无效。且被告的父母在6月16日去系争房屋内查看，发现系争房屋卫生间墙面、南阳台墙体部分有漏水情况，故被告要求原告在交房前将漏水修复好。7月19日，中介通知说房子修好了。被告又去查看，发现根本没有修。期间被告也了解到原告对系争房屋内的厨房、卫生间的结构进行了改动。经查询煤气户名还是案外人的，所以被告怀疑原告私自改动了煤气管道。被告向原告反映上述情况，原告妻子表示一切按合同办事。到了7月30日，漏水问题及煤气管道的事还没有解决，且原告本人也没有在合同上签字，所以被告没有付款。

　　二、法院查明

　　2017年6月13日，甲方(出售方)孙某代杜某与乙方(承购方)贾某先后签订了房地产买卖(含居间)协议及《房地产买卖合同》，均约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房屋总价为199万元。付款方式为：乙方于甲乙双方签订房地产买卖合同当日，支付甲方房款2万元。乙方于2017年7月30日之前，支付甲方房款68万元。乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款129万元，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户。《房地产买卖合同》第九条约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15天乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。……后，贾某支付了2万元房款，收款人为孙某代杜某。

　　当日，孙某出具承诺书载明：签订买卖协议时，该房屋产权人杜某未到场签约，仅有本人到场并代为签名。本人系产权人配偶，并持有本人身份证原件为证明。买受人于签订买卖协议当日，支付定金2万元，该笔定金由本人代为收取。本人承诺已取得该房屋产权人杜某关于按买卖协议约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖的同意。且该房屋产权人杜某会于2017年7月30日之前签订买卖协议……

　　2017年8月14日，原告向被告发出解除合同通知书，载明因被告未按合同约定支付68万元，故解除合同，并要求被告支付赔偿金及违约金。被告自认于2017年8月17日左右签收该文件。

　　原告表示：其在外地工作，故委托孙某代为出售系争房屋，并授权其代为签订合同。2017年6月13日，中介公司打印了6份合同，被告全部签字了，而孙某代为签订了其中的两份。原告于2017年6月23日回到后，在6月25日前往中介处补签了《房地产买卖合同》。被告则表示：2017年6月13日孙某在6份合同上都签字了，对于原告在6月25日到中介处签字的事情不清楚。

　　对于房屋内漏水及煤气管道的情况，原告表示被告提过漏水，后经双方及物业公司查看，发现北墙存在发霉现象。7月份，物业公司做了北墙的防水处理。实际上系争房屋内不存在漏水，对卫生间和厨房结构确实进行过改动。但被告从没有提过煤气管道的问题，原告也没有对煤气管道进行改造。煤气户名还是原告上家的，只是一直没有过户。

　　三、法院判决

　　1、解除原告杜某与被告贾某签订的房地产买卖合同;

　　2、被告贾某赔偿原告杜某2万元;

　　3、原告杜某返还被告贾某房款2万元;

　　4、驳回原告杜某的其余诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为，原告表示在签订合同当天，孙某代签了其中的两份合同，剩余合同系原告本人补签。而被告则表示孙某代签了全部的合同。根据双方签订的房地产买卖合同显示，末页的甲方签名栏处只有原告本人的签字，并没有被告所说全部由孙某代签，可见被告的陈述与事实相矛盾，故法院采信原告的陈述。原告表示其委托孙某代为出售系争房屋，代为签订房屋买卖合同等，故孙某的代理行为有效的意见，法院予以采纳。且根据原告提供的机票订单可以进一步证明其在6月下旬确实回到。被告对于其在6月下旬回到后便前往中介处在房屋买卖合同上补签字的陈述符合逻辑，法院对此予以确认。综上，系争房地产买卖合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告称原告未签字故合同无效的意见，法院不予采纳。

　　对于被告未按时付款的原因，被告表示系因系争房屋存在漏水及煤气管道存在私自改动等情况，但被告未就上述问题提供证据予以证明，且上述问题也系房屋买卖合同履行过程中原告所需承担的附随义务，而按约支付房款系原告的主要义务，即便系争房屋确实存在上述情况，被告也不能以此作为不付款的理由。对于被告称原告未在合同上签字，故被告拒绝付款。法院已确认原告于2017年6月下旬在合同上签字，故被告的该项抗辩亦不成立。综上所述，被告未按合同约定及时支付房款，已经构成违约，现原告诉请要求解除合同、支付赔偿金及违约金的诉请，符合合同约定，法院予以准许。对于赔偿金和违约金的金额，被告表示合同约定过高，法院综合考虑本案的实际情况等，酌情确定被告赔偿原告2万元。原告在庭审中表示同意退还房款2万元，于法不悖，法院予以准许。