靳双权律师分析同村村民间的房屋买卖合同纠纷问题

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　我有房屋一处，坐落于A县XX村砖瓦结构房屋上5间下5间，坐北向南，建筑面积为228平方米，有国家土地部门发给我的土地使用证佐证。1998年8月22日在我外出务工毫不知情的情况下，我父亲唐大叔与被告把我所有的五间房屋作价出卖，并签署有1998年8月22日房屋买卖合同(买卖屋契)，将房屋卖给被告，有我父亲唐大叔及被告胡先生所签的1998年8月22日房屋买卖屋契为凭。被告自与我父亲唐大叔签订房屋买卖屋契后，把我原放于该房屋中的物品砸烂，并用火烧掉，强行入住。我知道该事后，曾多次找被告协商，要求被告及第三人把房屋归还给我，但被告及第三人还是强行占用。我父亲及被告胡先生明知该房是我的房屋产权，强行作违法交易，明显是违法的，所签的房屋买卖契约是无效的，但我父亲及被告明知故犯。因此，要求法院判决被告与父亲唐大叔于1998年8月22日所签订的房屋买卖合同无效，并要求被告及第三人立即把该房屋退归给我。

　　二、被告辩称

　　被告胡先生及第三人苏某答辩称：原告所诉其对房屋买卖及签订合同前后不知情，不是事实，原告唐先生不仅仅是房屋买卖的知情人，更是此房屋买卖的指导者，有邻居王某可以证明。原告唐先生自1994年至2015年期间，常年居住于此，逢年过节或闲时都会时不时回本案诉争房屋探望其父母，多次亲眼目睹老宅被卖后的种种变化。就算签署买卖合同的时候，原告唐先生没有在场，他事后也是知情的，而原告唐先生知道此事后没有提出任何异议，可以证实原告对其父唐大叔委托其胞弟唐某乙和胡先生签署的房屋买卖合同是知情的。同时我入住后对该房屋的电线进行改装，在该房屋居住多年，我及家人自房屋买卖合同签署之日起就已经开始对所买之房屋进行了多种使用，原告也都直接或间接的知道，我实际取得了该房屋的使用权，并履行了房屋的维护、维修义务。另外，关于原告所诉我强行入住该房屋也不是事实，我是在忍无可忍的情况下才将原告所有的杂物扔出屋外。

　　三、法院查明

　　原告唐先生、唐某乙与原告谢大娘系母子关系，被告与第三人是夫妻关系。原、被告及第三人系同一生产队的村民，而且系邻居。案外人唐大叔(已故)与原告谢大娘系夫妻关系，两人共生育有五个子女：唐先生、唐某乙、唐某丙、唐某丁、唐某五，唐某丙、唐某丁、唐某五三人对唐大叔的所有遗产已声明自愿放弃继承。被告胡先生曾用名胡某甲。唐大叔与唐先生、唐某乙分家另住的时间为1982年至1983年间。案外人唐大叔与原告谢大娘一直居住在本案诉争房屋里，并一直对外称该房屋系唐大叔和谢大娘所有。1987年4月8日，案外人老唐与原告唐先生签订《家宅转让契约》，约定将案外人老唐所有的坐落于XX街的房宅与地面(房厅共三间半)以1000元转让给唐先生，1992年8月7日，唐先生取得本案讼争房屋的《集体土地建设用地使用权证》，该证包括唐大叔、老唐在土改时所分得的位于A县.55平方米的宅基地。1998年8月22日唐大叔与被告胡先生签订房屋买卖合同即《屋契》，合同约定：“原屋主唐大叔屋一座为五间，落西街XX村向南50米，坐北向南，由以屋檐滴水为界，今本人和胡某甲及亲人多次协商落实。由唐大叔作价拍卖。人民币玖仟元井，玖捌年捌月贰日交叁仟元井，还有陆仟元到玖玖年农历拾贰月叁拾号交清，交清后再给房屋胡某甲使用，如烈东交不清的，以陆仟元计，按银行定期利息支付给唐大叔，今立书为凭，双方今后绝无争执反悔。卖主唐大叔(签名并按手印)，受主胡某甲(签名并按手印)，亲人(未有人签名)，公元一九九八年八月二十二日”。该屋契由原告唐某乙执笔。屋契签订时被告首付3000元，2000年又支付了房款3410元，总共支付房款6410元，余款2590元至今没有付清。2000年被告交3410元房款以后，原告谢大娘就把房子的钥匙交给被告入住使用，但唐大叔与谢大娘仍一直在该房屋居住，后唐大叔于2008年农历8月12日死亡，唐大叔过世后其配偶即本案原告谢大娘仍在该房居住至2011年，2011年3月9日原告唐先生与被告发生矛盾，经过派出所处理以后，于2011年4月5日左右，原告谢大娘才拿出买卖房屋的合同及该房屋的集体土地建设用地使用证给原告唐先生。原、被告双方产生矛盾以后，原告谢大娘遂搬出该房屋。

　　四、法院判决

　　驳回原告唐先生、唐某乙、谢大娘的诉讼请求

　　五、律师点评

　　房产买卖律师靳双权认为：关于原告请求确认1998年8月22日房屋买卖合同即《屋契》无效有何事实及法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。而本案转让的房屋，是案外人唐大叔、老唐土改时所分得，该房屋一直由唐大叔及谢大娘夫妇居住，即便老唐将属于其的部分房屋转让给原告唐先生，原告谢大娘仍对外声称该房屋为其所有，而唐大叔将房屋转让给被告胡先生时，原告唐先生和唐某乙都各自有房并已与唐大叔分家另住。该房屋的集体土地建设用地使用证虽于1992年7月以唐先生的名义取得，但在唐大叔与胡先生签订房屋买卖合同时，唐大叔等人并未向被告胡先生出示该房屋的《集体土地建设用地使用权证》，亦未告知被告胡先生该房屋登记的使有权人为唐先生，且作为家庭成员的原告谢大娘、唐某乙均在场，依据农村房屋买卖的交易习惯，被告胡先生有理由相信唐大叔作为家主及房屋的所有权人有权对该房屋进行处分，且签订的买卖屋契系唐大叔的儿子唐某乙执笔，买卖房屋签约后，被告也支付了大部分的房款，并且该房屋于2000年时就已经实际交付给被告使用，且从1998年8月22日唐大叔与被告胡先生签约，到2000年交付该房给被告胡先生使用，再到2008年农历8月12日唐大叔死亡，时间长达10年，原告唐先生与被告同在一个社区活动生活，又经常与父母家人联系但却从未主张该房屋的权利，直至2011年原告唐先生与被告胡先生产生矛盾协商未果，原告遂于2015年6月才向法院起诉。综上，靳律师认为，双方当事人为同一集体经济组织成员，符合法律关于农村房屋买卖主体的特殊规定。且被告胡先生买受房屋之后，对房屋进行了整修，实际管理使用近15年。原告请求判令双方之间的买卖行为无效且返还讼争房屋，违背了诚实信用原则且不利于社会秩序的维护，故不予支持。