北京房地产律师：口头达成的房屋买卖协议效力认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：1994年，我与王某甲口头约定将我名下所有的房屋卖给王某甲，价格为8000元，另王某甲再调换一份宅基地给我。当时王某甲付款7000元，余款1000元至今未付。针对王某甲的这种违约行为，我多次找村委会和乡政府处理，都没有结果。故起诉要求王某甲归还我宅基地及房屋4间，支付我4间房屋被占20年间的租金14400元。

　　二、被告辩称

　　被告王某甲答辩称：本案为房屋买卖合同纠纷，而非宅基地使用权纠纷，双方口头达成买卖协议，由于王先生未将土地使用证交给我，故我未支付剩下的1000元，由此导致双方均未完全履行房屋买卖合同。故请法庭驳回王先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　1994年，经何某介绍，王先生与王某甲口头约定：王先生将位于XX县XX乡XX村6组的4间房屋以8000元的价格卖给王某甲。当时王某甲支付房价款7000元，王先生将4间房屋交付给王某甲，由王某甲使用至今，余款1000元，王某甲至今未付。该4间房屋所占宅基地使用权至今未办理变更登记，权利人仍为王先生。

　　四、法院判决

　　驳回原告王先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产专业律师靳双权认为：当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律责任，当事人设立、变更、终止民事权利义务关系可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，王先生主张其与王某甲口头约定将位于XX县XX乡XX村6组的4间房屋及宅基地以8000元的价格卖给王某甲，且由王某甲给其调换宅基地一份，但王某甲只认可其以8000元的价格购买王先生位于XX县XX乡XX村6组的4间房屋和宅基地。由于双方达成的是口头协议，王先生无证据证明其与王某甲口头协议中包含王某甲调还宅基地给其的内容，王先生应当承担举证不能的责任。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力。王先生与王某甲具有完全民事行为能力，王先生与王某甲系同一集体经济组织内部成员，双方达成农村房屋买卖的口头协议，意思表示真实，在协议达成后，王先生向王某甲交付了房屋，虽然双方未办理权属变更登记和未支付余款1000元，但不影响协议的效力，双方当事人应当继续履行，双方关于农村房屋买卖的协议合法有效，王某甲的占有是合法、有权占有，故王先生要求王某甲返还宅基地和房屋四间的诉讼请求，不予支持。王先生关于要求王某甲支付房屋租金14400元，无事实和法律依据，不予支持。