限购政策出台后买受人不再具备购买资格，法院会判决卖方过户吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2014年1月，张潇诉称，我与方敏经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司居间介绍，于2010年8月30日就购买西城区801室事宜签订了《北京市房屋买卖合同》。合同签订后，我依约于2010年9月23日前向方敏支付了全部房款，方敏亦于当天向我交付了房屋及相关资料等。我在房屋内居住至今。签订合同时，方敏尚未取得房屋的所有权证，故一直未能办理房屋所有权的转移登记手续。2012年方敏取得房屋所有权证。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发(2011)8号、以下简称"京十五条")，由于我家庭已经有两套住房，限购措施导致我无法办理房屋所有权转移登记手续。因双方于限购政策实施前已经签订合同、支付房款并且已交付房屋。故依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条的规定，请求法院判令方敏协助我办理房屋的所有权转移登记手续。

　　2、被告辩称并反诉

　　方敏辩称，北京市人民政府在2011年2月15日下发了"京十五条"，张潇作为买受人，属于该通知明确规定的限购人员，因此双方无法办理房屋权属过户手续，合同无法继续履行。综上，我不同意张潇的诉讼请求。

　　方敏反诉称，双方签订《北京市房屋买卖合同》约定，房屋成交总价为人民币213万元，张潇于2010年8月31日支付110万元房款，余下103万元于2010年9月20日之前付清。我应于房款付完当日将房屋交给张潇。签订合同时，我已经将房屋所有权证尚未办理下来的事实告知张潇。因此，双方在房屋买卖合同中未约定房屋过户时间。合同签订后，张潇于2010年9月23日付清全部购房款，我也于当天向张潇交付了房屋。

　　但就在双方履行合同过程中，办理房屋权属变更登记前，北京市人民政府下发了"京十五条"，对购房人的条件作出了限制规定，其中张潇就在限购之列，加之当时未办理网签，故双方无法办理房屋权属过户手续，双方于2010年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》无法继续履行。由于国家政策的改变导致合同履行不能，我也因限购政策的出台变成限购人群，无法再在北京购置住房，继续履行合同将会给我造成巨大的经济损失，导致双方利益明显失衡。因此，我请求：解除双方于2010年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》;本案全部诉讼费用由张潇承担。

　　二、法院查明

　　经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的居间介绍，2010年8月30日，张潇(买受人)与方敏(出卖人)签订《北京市房屋买卖合同》一份。2010年8月31日，张潇向方敏支付首付款108万元。2010年9月23日，张潇向方敏支付剩余购房款103万元。同日，方敏将房屋及预售合同、购房发票、物业服务合同等相关资料一并交付给张潇。后，张潇装修诉争房屋并使用至今。双方未办理网上签约手续。关于房屋权属转移登记手续，因签订合同时方敏尚未取得房屋所有权证，双方未作出约定。2011年2月15日，北京市人民政府发布了"京十五条"(实施日为2011年2月17日)。依据该文件规定，张潇因家庭已经有两套住房而成为房屋限购对象。

　　另查，房屋所有权证书登记所有权人为方敏，房产证填发日期为2011年12月14日，房屋性质为商品房。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1、方敏协助张潇办理房屋的所有权转移登记手续;

　　2、驳回方敏的全部反诉请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。方敏与张潇于2010年8月30日签订的《北京市房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当自觉履行各自的义务。合同签订后，张潇作为买受人支付了全部购房款，履行完合同义务;而方敏作为出卖人只交付了诉争房屋，并未办理房屋所有权转移登记手续，其义务显然尚未履行完毕，现张潇要求方敏为其办理房屋所有权转移登记手续的请求正当，法院支持其诉请正确。

　　关于张潇是否有资格购买卖房屋事宜。因双方所签《北京市房屋买卖合同》时间是2010年8月30日，且张潇支付全部购房款的时间为2010年9月23日，方敏亦于同日将房屋交付给张潇;而北京市人民政府发布"京十五条"的时间是2011年2月15日，该规定的实施日为2011年2月17日，故双方的此宗房屋买卖交易不应受到"京十五条"的制约。方敏诉称依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第五条规定，张潇的诉讼请求不应支持。因该会议纪要第六条对"京十五条"实施前签订的合同要求继续履行的处理原则进行了明确的说明，即买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施(即2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。