北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年6月，杨晓萌诉称：2005年9月我与朱霞签订了《购房合同》，约定朱霞将位于北京市海淀区101号房屋出售给我。我付清房款后，朱霞未按约定协助我办理房屋产权的变更手续。2013年3月，我起诉要求朱霞履行合同为我办理房屋变更手续。2014年2月，北京市第一中级人民法院作出终审判决，要求朱霞协助我办理房屋的过户手续。该判决执行过程中，我发现2014年3月4日朱霞与张锋恶意串通签订了房屋买卖合同。朱霞将上述房屋卖给张锋，该房已过户到张锋名下。现我起诉要求确认朱霞与张锋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
2、被告辩称
朱霞辩称：我与张锋的交易是真实的，不同意杨晓萌的诉讼请求。
张锋辩称：我与朱霞是朋友，但我们之间没有恶意串通，是正当交易。朱霞表示根据限购令杨晓萌已没有权利再买这套房子了，我认为合适就买了。
二、法院查明
2005年9月30日，杨晓萌、朱霞签订《购房合同》，约定：朱霞自愿将101号房屋(建筑面积82.4平方米)出售给杨晓萌，房屋总价款48万元，当日朱霞将房屋交付给杨晓萌。合同签订之前的2005年9月20日杨晓萌已将全部购房款支付给朱霞。101号房屋自交付至今一直由杨晓萌占有、使用。
101号房屋的所有权证于2007年6月7日颁发，由北京电视台保管。2012年3月北京电视台将房产证发给朱霞。2012年3月杨晓萌得知房产证下发后多次要求朱霞办理房屋的过户手续未果。2013年3月杨晓萌提起诉讼，要求朱霞将101房屋的产权转移登记到自己名下。海淀区人民法院审理后判决：一、杨晓萌与朱霞签订的《购房合同》继续履行;二、朱霞协助杨晓萌办理上述房屋买卖相关过户手续，到有关房屋产权登记管理机关将上述房屋过户至杨晓萌名下所有。三、驳回杨晓萌其他诉讼请求。此后双方均提出上诉，2014年2月20日，北京市第一中级人民法院判决：一、维持北京市海淀区人民法院(2013)海民初字第13344号民事判决的第一、第二、第三项。根据生效判决，朱霞应于判决书生效后30日内协助杨晓萌办理101房屋买卖相关过户手续，到有关房屋产权登记管理机关将房屋过户至杨晓萌名下。
2014年3月4日，朱霞与张锋签订了的《存量房屋买卖合同》，朱霞以230万元的价格将上述房屋出售给张锋，当天二人办理了房屋过户手续，张锋取得了上述房屋的产权证。
另查，朱霞与张锋所签合同的交易价格明显低于同期同地段的房屋市场价格。张锋自认买房之前未看房，原因是与朱霞系朋友关系，出于信任。
2014年6月20日，根据杨晓萌的申请，海淀区人民法院依法冻结了101号房屋的相关过户、抵押等登记手续。
三、法院判决
1、一审判决
朱霞与张锋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。2014年2月20日我院作出的判决判令朱霞在判决书生效后30日内协助杨晓萌办理101号房屋的过户手续，至此，101号房屋虽然登记在朱霞名下，但其已不能任意处置该房屋。
朱霞在判决自动履行期内，非但不自觉履行生效判决确定的义务，反而将101号房屋出售给张锋，故意给人民法院的执行工作制造障碍，其行为显然是对人民法院权威的挑衅，法院对其行为提出严厉批评。张锋与朱霞的成交价格远远低于交易时的市场价格，且101号房屋一直由杨晓萌使用，张锋在买房之前未看房，二人之行为完全构成了恶意串通，损害他人利益之行为。根据以上事实，朱霞与张锋签订的编号为×的《存量房屋买卖合同》应被认定为无效合同。杨晓萌与朱霞的交易发生在政府限购政策出台之前，不受限购政策的调整。
