房产律师：外村人购买的农村房屋遇拆迁，卖房反悔胜诉

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告魏先生起诉称：2000年7月10日，我将甲市乙区XX街道XX村523号二层房屋一座及宅院转让给沈先生。根据我国相关法律规定，农村宅基地为村民集体所有，非本集体组织成员不享有该村宅基地使用权，沈先生不是XX村集体组织成员，因此，我将上述宅院出卖给沈先生违反了法律的强制性规定，买卖协议无效。我作为该宅基地合法使用权人应享有该项经济利益。故诉至法院，请求：1、依法判令我与沈先生签订的房屋买卖合同无效;2、依法判令被告支付我宅基地区位补偿价款20万元;3、依法判令被告给付我获得的拆迁补偿协议中宅基地补偿应安置建筑面积80平方米;4、诉讼费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告沈先生答辩称：1、原告诉请内容的性质不同，应当依法驳回其诉讼请求。从原告的民事起诉状中可以看到，前三项诉讼请求不属于同一法律关系。其既有确认合同无效的内容，又有“返还宅基地区位补偿价20万元”的给付之诉内容，还有“获得安置补偿面积80平米”拆迁补偿合同纠纷内容，所以不应一起审理;2、我于1996年10月23日将户口迁入XX村，该户口迁移完全是按照法定程序办理，故我是XX村的合法村民及该村集体经济组织成员。3、我与原告魏先生签订的《房屋买卖协议》合法有效。在签订《房屋买卖协议》时，原告对我是否属于XX村集体经济组织成员的身份十分清楚。并且，在该协议第二条中也明确写明双方都是XX村人。原告在我获得拆迁利益后主张买卖协议无效，是被拆迁补偿的巨大利益所驱动，忘记了当初双方“任何一方不得反悔，互不干扰”的约定。原告行为违背了诚实信用原则，主观过错十分明显，如果法院认定《房屋买卖协议》无效，原告应当对协议无效承担全部民事责任。假定法院支持了原告的诉讼请求，必然肯定和鼓励了其背信弃义的行为，同样也践踏了诚实信用原则，会给社会带来严重的负面影响。综上所述，请求法院确认双方买卖协议有效，驳回原告的各项诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：乙区 XX村523号是甲市乙区XX街道XX村村民委员会于1993年5月13日批给魏先生的宅基地。2000年7月10日，魏先生与沈先生签订房屋买卖协议，将位于甲市乙区XX街道办事处XX村523号的房屋(二层楼房)及宅院以105000元的价款卖给沈先生。协议签订后，沈先生交付购房款，魏先生交付房屋及宅院。沈先生购买房屋后并未到县级以上土地管理部门办理宅基地变更登记手续。沈先生户口原在甲市乙区Z镇XX村，于1996年10月23日将户口迁入甲市乙区XX街道×路丙523号。魏先生原系XX村农民户口，1991年转为居民户口。

　　因XX村永久避险安置房项目进入拆迁，2013年12月16日，沈先生与XX村村民委员会签订XX村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议，XX村村民委员会应支付沈先生拆迁补偿款713911元，其中宅基地区位补偿价300000元，房屋重置成新价255968元、装修及附属物补偿价58050元、周转费60000元、搬家补助费3688元及其他费用。其中应安置建筑面积160平方米。同日，沈先生与XX村村委会签订XX村永久避险安置房项目房屋拆迁补偿安置协议补充协议书，XX村村委会支付沈先生提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计126688元。2014年1月21日，沈先生与甲市L公司签订安置房认购协议书，回迁安置(建筑)面积160平方米。沈先生认购×小区523号楼×单元×室房屋，该房屋为二居室，建筑面积92.62平方米，楼层单价2000元每平方米，房款185240元。沈先生已认购安置房总建筑面积之外尚有剩余回迁安置面积67.38平方米，可在下一轮回迁安置房选房时依据第一轮已经明确的拆迁序号按顺序进行选房。现XX村523号宅院已被拆迁，原告以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，要求确认魏先生与沈先生房屋买卖合同无效，并要求沈先生给付拆迁补偿款200000元及回迁安置面积80平方米。

　　经调查，沈先生系XX村外迁户，不属于XX村集体经济组织成员。

　　四、法院判决

　　1、原告魏先生与被告沈先生于二○○○年七月十日签订的房屋买卖合同无效。

　　3、被告沈先生于本判决生效后十日内给付原告魏先生拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款九万元。

　　3、驳回原告魏先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。魏先生与沈先生于2000年7月10日签订房屋买卖协议时，沈先生不属于XX村集体经济组织成员，虽被告及其家人已经将户口迁入XX村，但根据XX村村委会出具的证明，沈先生至今仍不属于XX村集体经济组织成员，且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为沈先生，其无权享有XX村523号的宅基地使用权，故魏先生要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。

　　无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。魏先生与沈先生之间的房屋买卖合同无效，沈先生应返还魏先生房屋，沈先生购买523号宅院后一直由其居住、使用争议房屋，现争议房屋已拆迁。沈先生与XX村村委会签订拆迁补偿协议，取得拆迁补偿款。拆迁补偿款中有魏先生的份额，故魏先生有权要求分割。XX村永久避险安置房项目进行拆迁时，沈先生作为争议宅院使用人与拆迁方签订拆迁补偿协议，有权取得争议宅院拆迁补偿款中的房屋重置成新价、装修及附属物补偿价、周转费、搬家补助费、提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖等拆迁利益，上述款项魏先生无权主张权利。沈先生因非XX村集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权，故523号拆迁补偿款中宅基地区位补偿款，魏先生有权主张分割。魏先生将房屋卖与非集体经济组织成员的沈先生，对造成合同无效应承担主要责任。关于宅基地区位补偿款的数额，为了平衡买卖双方的利益，结合买卖双方的过错程度，法院予以酌定。魏先生要求过高部分，不予支持。应安置建筑面积160平方米是基于523号宅院宅基地面积确定，针对的安置对象是特定的，应为房屋的所有权人和宅基地使用权人。魏先生与沈先生之间房屋买卖合同无效，魏先生应为523号宅基地使用权人。被告现仅认购了回迁安置房屋一套，尚有剩余回迁安置面积没有认购，现对此后继续认购他处房屋的面积、价值均不能确定，原告可在被告对全部回迁安置面积认购完毕后，再行向被告主张其权利，故魏先生主张享有523号因拆迁而应享有的安置面积的诉讼请求，不予支持。同理，沈先生关于房屋买卖合同有效的抗辩理由，无事实及法律依据，不予采信。