房屋买卖合同买方能用房款抵销部分替卖方垫付的税费吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　董某诉称： 2017年8月23日，我与对方签订《二手房买卖合同》，约定我以32万元的价格将涉案房屋出售予对方。合同签订后，对方分四次支付了购房款共计281200.45元，尚欠房款38799.55元未予支付。我多次催要未果，现我诉至法院，要求对方支付房款37000元，其余部分不再主张。

　　2、被告辩称

　　解某辩称，我经人介绍与董某相识，2017年8月20日，我与董某签订《定购房协议》，我向董某交了1000元现金，作为定金。当时我提出来该协议中写明税款承担问题，董某说不用写，双方达成口头共识，税款问题不在合同中注明了，就按照国家的税款规定该谁承担谁承担。2017年8月23日，我与董某签订《二手房买卖合同》，双方还是说达成口头共识，税款不在合同中注明，国家规定的税款该谁承担谁承担，房屋成交价32万元，当时我就向董某转了3万元作为定金。2017年9月6日，双方在房屋交易大厅进行过户手续办理，当地税务局出具了《存量房计税交纳结果通知书》和《房屋交易申请书》，上述材料中写明成交价格是含税的，交税的时候董某说想出去抽个烟，让我在柜台办理，给他先垫付他应交的税、费，说税、费最后从我应支付的尾款中扣除，我就刷卡替董某交纳了他应交的税、费共计38799.55元，在扣除该金额后，我又向董某支付了购房款250200.45元。我认为，关于税、费承担和税收政策国家有明确规定，而且事先双方也有口头约定，因此我将垫付的税、费从房款扣除合理合法，我已经向董某支付完毕购房款，故不同意董某的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2017年8月20日，董某与解某签订《定购房协议》，载明董某愿将涉案房屋出售予解某，解某愿交1000元定金，如单方违约，违约者承担双倍定金。解某依据上述协议向董某支付了1000元。2017年8月23日，董某(卖方)与解某(买方)签订《二手房买卖合同》，约定房屋成交价格为32万元，该价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利;合同签订，买方向卖方支付定金3万元，双方如有一方违约，将向对方赔付2倍定金;房屋过户到买方名下后，买方向卖方支付13万元，房屋验收交接拿到房本时，买方向卖方支付16万元。2017年9月6日，董某与解某办理涉案房屋交易过户过程中，《存量房交易计税价格结果通知单》及《房产交易申报单》载明董某就涉案房屋交易应交增值税、个人所得税等各项税款共计38669.58元，解某通过其银行账户代董某实际缴纳税款38669.55元，此外，解某代董某交纳了董某应交纳的房屋转让手续费130元。后解某于2017年9月6日向董某支付购房款13万元，于2017年11月2日在扣除其代董某支付的税、费共计38799.55元后向董某支付了购房款尾款120200.45元。现涉案房屋已过户登记至解某名下。

　　本案中，解某主张双方存在房屋交易过程中的税、费按照规定该谁承担谁承担的口头约定，就此申请证人贡某出庭作证，贡某称系其在有两套房子，其家保姆说董某家要卖房，后来其无意间就跟其朋友解某说了这事，解某说去看看，双方看得都挺合适的，就签了一个协议，解某交了一千块钱押金，然后双方确定了这件事情。当时也提到了税、费承担问题，董某说不用写在合同上了，后来到8月23号在董某的家里，双方又正式签了合同。当时合同都写得很清楚，双方也谈到提到了税的问题，后来董某也是说没关系，该怎么办就怎么办，这事儿就这么过去了。庭审中，董某表示涉案房屋所在小区一户业主家的保姆王某认识贡某家的保姆，其在小区内贴出卖房的信息后，王某与其联系，经王某介绍认识的解某，在签订《二手房买卖合同》时贡某在场;其不认可贡某证言中所述的双方达成一致各交各的税，主张其跟中间人王某说过房屋售价32万元为净得价款，房屋交易所有税、费由买方负担，但董某未就其上述主张向本院提交相应证据。

　　三、法院判决

　　驳回董某的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，属于履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，双方均表示曾谈及董某应负税、费的承担问题，但对于是董某自己承担还是解某承担，双方各执一词，对此法院认为，首先，董某就其主张的应由解某负担，未向法院提交相应证据，解某就其主张的应由董某自行负担，仅有其朋友贡某的证言，应当认定双方对于各自主张均举证不足;其次，双方所签合同中对于税、费承担问题未做书面约定，且房屋买卖交易中卖房人应负税、费自行负担和由买房人负担的情况均有发生，并无一致交易习惯。鉴此，董某在履行房屋过户义务过程中按照规定应由其负担的税款和费用作为其履行买卖合同的费用，依法应由其自行负担。在此情况下，解某在支付的购房款中扣除其代董某交纳的税、费，理由正当，于法有据，现董某以解某未足额支付购房款为由所提诉请，缺乏依据，法院不予支持。