北京房产律师靳双权：被查封的房产不能转让

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告古先生起诉称：2016年7月22日，被告梁先生与买受人韩先生与岳女士签署房屋买卖协议，将位于XX路872号院一单元501号(下称“该房屋”)房屋出售给买受人韩先生与岳女士，若逾期不办理公证过户等手续属于被告违约，被告必须赔偿违约金人民币10万元。房屋买卖协议签署后，买受人韩先生与岳女士依约支付大部分购房款并实际占有该房屋，仅仅系在该房屋刚刚办理完毕抵押注销手续时，就被法院查封，至今未能办理过户登记手续。后来，经被告、买受人韩先生与岳女士和我协商一致，买受人韩先生与岳女士将其根据房屋买卖协议的权利义务及相关权益全部概况转让给我，故我已经成为该房屋的合法权利人，有权根据房屋买卖协议的约定要求被告将该房屋过户至我名下、以及要被告承担违约责任(包括但不限于依约支付违约金人民币10万元与逾期利息等等)。所以请求法院依法判令：1.判令将被告梁先生位于甲市XX路872号院内一单元501号房屋所有权归我所有并过户至我名下;2.判令被告立即向我支付违约金人民币10万元及逾期利息(按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，以违约金人民币100000元作为计算基数，自2016年8月3日起计至被告履行完毕全部支付义务时止，暂计至2016年12月23日为人民币2591.88元);3.判令诉讼费及财产保全申请费等全部均由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告梁先生答辩称：原告诉称全部属实。

　　被告方女士未作辩称。

　　第三人韩先生、岳女士述称：我方与原告、被告签署的关于房屋买卖协议的概括转让合同系三方的真实意思表示，且该概括转让不属于上述法定禁止转让的情形，故应为合法有效，原告是该房屋的合法权利人，该房屋应当归属原告所有，原告有权要求被告办理该房屋的过户手续。综上所述，我方确认原告所述的全部案件事实，也同意原告提出的诉讼请求事项，均不存在任何异议。另外，我方认为本案的事实清楚，法律关系清晰，结合我方目前的身体健康状况等原因考虑，我方将不参与第二次庭审，请法院知悉上述情况并依法判决。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：原告所述属实

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告古先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为： 关于原告诉请将被告梁先生名下501号所有权归属原告所有并过户至原告名下的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)和第(六)项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，以及未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《房屋登记办法》第二十二条第(六)项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外;第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，因原告是于2016年12月21日通过与被告梁先生和第三人韩先生、岳女士签订关于房屋买卖协议的概括转让合同才取代第三人韩先生、岳女士成为涉案房屋买卖协议中501号买受人的，但原告在此之前已经知道该501号已被法院查封，以及501号房屋也没有过户到第三人韩先生、岳女士的名下，故依照上述规定，涉案501号不得转让，房屋登记机构亦不予登记，不能发生不动产物权的转让效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;……。”的规定，原告诉请将被告梁先生名下501号所有权归属原告所有并过户至原告名下，依据不足，不予支持。

　　关于原告诉请被告支付违约金10万元及逾期利息的问题。因原告于2016年12月21日通过与被告梁先生和第三人韩先生、岳女士签订关于房屋买卖协议的概括转让合同取代第三人韩先生、岳女士成为涉案房屋买卖协议中501号的买受人之前，已经知道涉案501号被法院查封以及涉案501号房屋也未办理过户至第三人韩先生、岳女士的名下，应当可以预见涉案501号不能办理不动产物权转让登记手续，故原告以此为由诉请被告承担违约责任，支付违约金10万元及逾期利息，依据不足，不予支持。被告方女士和第三人韩先生、岳女士经法院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法可适用缺席判决。