北京房产律师靳双权：公司借用个人名义买房引发的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告甲市L公司起诉称:2004年12月，我方和被告方约定由我方甲市L公司以被告名义向A市Z公司购买位于A市XX街诉争商品房11套，建筑面积合计为634.37平方米;单价为每平方米8500元，总价为5392145元，付款方式为银行按揭，首付款40%计2162145元，贷款3230000元。并由我方实际支付房屋首付款、按揭贷款本金及利息，保管《商品房买卖合同》、《个人房屋担保借款合同》、发票及权属证书等资料，并实际占用使用诉争房屋。我方以被告名义购买了诉争房屋后，我方一直委托A市X公司等第三人以其名义对外出租，并收取租金。2015年11月3日，被告未经我方同意，以离婚析产事由重新申领了诉争房屋的所有权证书。我方系诉争房屋的实际出资人，依法享有诉争房屋的实际所有权人，被告擅自将诉争房屋对外抵押严重侵害了我方的合法权益。所以请求法院依法判令：1、确认A市XX街诉争的11套商品房所有权归我方所有(房屋价值5392145元);2、被告配合我方办理上述房屋的转移登记手续。

　　二、被告辩称

　　被告曹先生答辩称：首先、我方和原告间并无“借名买房”的合意，原告诉请确认诉争房屋所有权归属原告所有，并无基础法律关系及事实依据。原告提交的证据材料无法证明我和原告之间有“借名买房”的合意或类似的意思表示，更无书面合同对“借名买房”的行为作出约定。原告所提交的证据材料只能证明，我购买诉争不动产所涉及的购房款是由原告提供，而并不能证明原告借我方名义购房，更不能证明原告为房屋实际权利人。第二、本案原告以“确权之诉”提起的诉请，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。故请求驳回原告的全部诉讼请求。

　　第三人X银行A市X地支行辩称：无论物权人是否变更，请求法院对银行抵押权予以确认。在办理抵押时物权登记在被告曹先生名下，诉争房屋原先在K银行办过抵押，待K银行贷款还清后再到我行处抵押，我行是按照不动产抵押程序走的，也经过不动产登记部门认可，不存在任何瑕疵。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告曹先生原系A市Z公司管理人员。2004年12月5日，被告曹先生和A市Z公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定内容如下：被告向A市Z公司购买A市XX街XX小区共计11套(分别为……)商业用房，建筑面积共634.37平方米，单价为每平方米8500元，共计金额为5392145元，付款方式为：首付款40%计2162145元，贷款3230000元。合同签订后，被告于2004年12月9日通过现金存款方式向A市Z公司支付首付款562145元，于2004年12月10日通过现金存款方式向A市Z公司支付首付款1600000元，现金款项均来源于原告。2004年12月16日，被告与中国Q银行A市X地支行、A市Z公司签署了《个人房屋担保借款合同》，由被告向中国Q银行A市X地支行贷款3230000元用于购买诉争房屋，贷款期限自2004年12月16日至2014年12月16日止，还款账户为被告在Q银行开立的户名为曹先生的账户，按等额本息还款法，每期归还本息之和36054.55元;诉争房屋作为抵押物，A市Z公司作为被告的连带责任保证人。2004年12月6日，中国Q银行A市X地支行向被告发放了贷款3230000元，作为房款支付至A市Z公司。2005年6月17日，诉争房屋取得三本房屋所有权证。自2005年1月9日起至2013年8月15日提前还款日止的期间内，原告以现金存款或指定第三方转账的形式按月向被告开设在Q银行的账号内还款账户存入足额的资金，由银行按月扣款。2013年8月15日，原告指定第三方向上述还款账户存入737200元，并于2013年8月16日将诉争房屋的贷款提前一次性还清，中国Q银行A市X地支行出具了《房屋他项权注销登记证明》。《商品房买卖合同》、商品房销售专用发票、现金交款单、《个人房屋担保借款合同》、贷款凭证、房屋所有权证书、浙江省契税专用缴款书、契证等原件一直由原告持有，且原告委托A市X公司对外出租诉争房屋并收取租金。2015年11月3日，被告以离婚析产事由重新申领了诉争房屋的所有权证书。2015年11月4日，被告与X银行股份有限公司签订《X银行个人经营借款合同》和《最高额抵押合同》，被告以诉争房屋作为抵押物以最高额抵押方式向X银行股份有限公司A市X地支行贷款4950000元，贷款期限为2015年11月6日至2016年11月6日，并于2015年11月5日办理的抵押登记手续。后因被告未按约归还贷款，X银行股份有限公司A市X地支行以金融借款纠纷诉至法院，经法院主持调解，双方达成调解协议，内容为：被告于2017年6月20日前归还X银行股份有限公司A市X地支行借款本金4950000元、支付利息242304.94元、复利6558.01元并支付自2016年11月7日起至实际履行日止以5192304.94元为基数按年利率8.613%计算的罚息。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认坐落于A市XX街诉争的11套商品房所有权归甲市L公司所有;

　　2、驳回甲市L公司的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权分析认为：本案主要争议焦点为涉案十一套房屋的所有权归属问题。根据物权法规定，不动产权属证书是权利享有该不动产物权的证明，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据法院查明的事实可以认定原告为诉争十一套房屋的实际出资人，原告借用了被告的名义购买了诉争房屋，并登记在被告名下，双方之间形成了借名买房关系。双方之间的真实意思是原告购买房屋并取得所有权，被告虽根据《商品房买卖合同》等材料登记为房屋所有权人，但这并非双方之间的真实意思，据此作出的权属登记因此不具有原因行为的基础，从而导致最终的登记权利状态和真实权利状态不一致，诉争房屋的真实权利人为原告，故原告请求确认其为诉争房屋的所有权人的诉讼请求，予以支持。被告关于双方之间系借款关系的抗辩意见，证据不足，且不符合常理，不予采信。因诉争房屋设有X银行A市X地支行的抵押权，在抵押权尚未被涂销前，原告要求被告配合将诉争房屋所有权变更登记到原告名下的诉请，难以支持