卖方出现违反合同条款情况怎么办？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘某诉称：2017年10月11日，原告与被告在某房地产经纪有限公司的居间下，签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》(以下简称“《买卖合同》”)、《补充协议》以及《理房通资金支付服务协议》，约定被告将其名下坐落于北京市宣武区涉诉房屋卖给原告，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计472万元。双方在《买卖合同》第九条第三项约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起2日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”《补充协议》第五条约定：“甲方收到该房屋交易资金监管房款(首付款2 700 000元)后3个工作日内将房屋交付乙方。户口在收到全部房款后(不含户口保证金)3个工作日内迁出。”然而被告于2018年3月23日收到全部房款后，并未履行合同约定，三个工作日内未办理户口迁出手续。后原告通过不同方式多次通知被告尽快将房屋原户口迁出，并于2018年5月18日发送《催告函》要求被告7日内将户口迁出，但被告未予理会，一直未办理户口迁出手续。原告已如约履行了合同的义务，支付了全部购房款，而被告却没有按合同的约定，办理户口迁出手续，经原告多次催促未果，遂向法院提起诉讼。

　　2、被告辩称

　　王某辩称：不同意刘某的诉讼请求。被告已按约履行所涉“户口迁出”义务，并不存在原告所主张的“拒不履行”等违约行为，原告向被告主张违约金没有合法依据。双方于2017年10月签署的《北京市存量房屋买卖合同》中所约定被告户口迁出义务，仅限于被告本人户口，并不包括案外人的户口;被告已按合同约定履行了户口迁出义务。原告所主张的涉案房屋项下存在案外人“空挂户口”的情况是由于案外人原因及国家现行户籍管理政策造成，并非由于被告自身原因导致，依据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告不应对此承担约定的违约责任。涉案房屋项下案外人“空挂户口”的情况并未影响原告对涉案房屋的正常使用，也为给原告造成任何实质性损失，故《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约金比例明显过高，理应依法调减。

　　二、法院查明

　　2017年10月17日，王某作为出卖人，刘某作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定出卖人将北京市宣武区涉诉房屋出售给买受人，约定上述房屋的成交价格4 500 000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为220 000元。双方约定买受人向出卖人支付定金200 000元，并约定了其他权利义务，并在该合同第九条约定：“权属转移登记……(三)出卖人应当在该房屋所有权转移之日起2日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，王某作为甲方(出卖方)，刘某作为乙方(买受方)，北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)作为丙方(居间方)，三方签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4 720 000元;甲乙双方同意在2018年2月10日前共同办理房屋所有权转移登记转移;甲乙双方一致同意，乙方从协议约定的购房款中留存10 000元作为户口保证金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转给甲方。《补充协议》的其他约定中载明：“……2：……户口在收到全部房款后(不含户口保证金)3个工作日内迁出。”涉案房屋于2018年2月7日转移登记至刘某名下。截至2018年3月23日王某共收到刘某支付涉案房屋除户口保证金外的购房款4 710 000元。2018年3月31日，王某及其家人的户籍自北京市宣武区涉诉房屋迁出。

　　2018年5月18日，刘某向王某发送《催告函》，表明王某“截止2018年5月18日还没有迁出全部户口”，再次通知王某在7日内将户口迁出，否则将追究王某的违约责任。

　　2018年5月23日，北京市公安局西城分局向王某甲(王某之女)出具《北京市公安局西城分局受理信访事项告知书》，载明：“王某甲：本机关于2018年5月9日收到你提出要求公安机关将西城区户口迁出的信访事项，经审查，符合法定受理条件……”。2018年7月3日，北京市公安局派出所开具《情况说明》：“根据北京市公安局现行户籍管理规定，新产权人入户不受该址原户口影响”。2018年7月5日，北京市公安局西城分局向王某甲(王某之女)出具《北京市公安局西城分局处理信访事项答复意见书》，载明：“王某甲：本机关于2018年5月9日收到你提出要求公安机关将西城区户口迁出的信访事项，经审查，现答复如下：根据北京市公安局《派出所办理常住户口登记工作规范》第三条之市内户口迁移登记的规定：办理市内户口迁移应由本人或户主迁入地派出所办理，非本人或户主办理的应提供迁移人授权委托证明。你要求公安机关将西城区内的户口迁出的诉求，不符合上述规定，公安机关不能强制迁移居民户口……”。

　　依据当事人申请，本院至北京市公安局某派出所调取涉案房屋的户籍情况。经本院询问上述户籍的迁入原因，北京市公安局某派出所称户籍档案中未有相关记载。

　　另查，庭审中，刘某申请证人邓某、岳某出庭，证明签订房屋买卖协议时对户口迁出问题的违约条款买卖双方系明知以及户口迁出保证金的形成情况，并认为王某对户口未迁出的情况系明知且故意向刘某隐瞒。王某认可邓某的证人证言，但认为岳某的证言不准确，王某称于2018年4月11日岳某电话通知后，才得知其涉案房屋存在他人户籍，并在得知上述情况后与岳某多次到派出所信访，要求将他人户口迁出。

　　庭审中，王某提交字条一张，载明：“宣武区涉诉房屋户口迁出定于收到所有房款10日内迁出，于2017年10月12日修改签署的合同补充协议此条条款”，落款处签字为“刘某”、日期为“2017.10.11”;刘某对该字条中落款处的签字认可为本人签写，但对该字条中所写内容不记得，认为该份材料不符合实际情况和常理，应系伪造。

　　三、法院判决

　　1、被告王某于本判决生效之日起七日内给付原告刘某逾期迁户违约金20 000元。

　　2、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，刘某作为出售人，王某作为买受人，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》系双方当事人真实意思表示，应属有效合同。

　　对于刘某要求王某将北京市西城区涉诉房屋内原有户口迁出，王某及其家人户口已于2018年3月31日自涉案房屋所在户籍地址迁出，尚有案外人张某户籍未能迁出。因户籍迁移系公安机关行政管理的职权范围，并非法院的民事纠纷受理范围，经法院释明后，刘某仍坚持该项诉讼请求，应对刘某该项诉讼请求予以驳回。

　　刘某主张王某按照总价款5%支付逾期迁移户口违约金236 000元并支付自2018年4月13日起至户口实际迁出之日止的违约金(以4 710 000元基数，每日按照万分之五计算)。庭审中，刘某称记不清王某提交的落款日期为2017年10月11日字条的内容，但其认可该字条签字为其本人所写，刘某称该字条系伪造，但未能提交证据予以佐证，故应认为刘某同意涉案房屋户口迁出日期系“收到所有房款10日内迁出”，因双方约定房屋交易总价款为4 720 000元，其中迁户保证金为10 000元，故王某应在收到除户口保证金外的其余全部房款10日内迁出。双方均认可王某于2018年3月23日收到除迁户保证金外的全部购房款，故王某应于上述日期后十日内将涉案房屋所涉原有户籍迁出。至庭审辩论终结前，确有案外人张某户口尚未迁出，故王某应当承担逾期迁户的违约责任。诉讼过程中，王某主张在刘某未有损失的情况下刘某所要求的违约金过高，请求法院予以调整。综合考虑王某合同签订后已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续，履行了绝大部分出卖人的义务，且王某已将其自己及家人的户籍迁至他处并要求公安机关将其他尚未迁出的人员迁出涉案房屋，同时结合刘某未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况，故认为刘某主张的违约金与王某未将涉案房屋原有的相关户籍全部迁出所受的损失相比较，诉求明显过高，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况等因素，酌情确定数额。刘某主张王某签订合同时对有户口未迁出的情况系明知，并坚持将户口保证金改为10 000元，刘某提交的证据不足以证明其上述意见，故应对刘某上述主张不予采信。