房产律师靳双权：购买农村房屋13年后法院判决买卖合同无效

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郝大叔、郝小姐、郝先生起诉称：郝大叔和谢大娘是夫妻关系，郝小姐、郝先生是夫妻二人的子女，。郝大叔在甲市乙区X镇XX村有两个院子共12间房，其中东院正房4间，东厢房3间。西院5间房子是郝大叔于2002年从邻居林大叔手里买过来的。2003年8月，我方郝大叔将上述两个院子共12间房子卖给了方女士，总价款6万元，之后该两个院子共12间房一直由方女士居住使用。因被告方女士并非乙区X镇XX村的村民，依法不能购买本村宅基地及地上房屋，我方现在得知本交易违反了法律规定，故请求法院依法判令：1.判令确认郝大叔与被告方女士之间关于甲市乙区X镇XX村两个院子共12间房的买卖合同无效;2.判令被告方女士将上述两个院子共12间房退还给我方。

　　二、被告辩称

　　被告方女士答辩称：不同意原告的诉讼请求。首先从双方买卖关系上说，是双方真实意思的表示，我已经支付房款，原告也已经收取房款，双方已经实际履行13年多了，且我已经把其中大部分房屋翻盖或重新装修，已不是原告交付之前的状态，双方的合同真实有效，人民法院应予保护。且根据法律规定只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的，至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。现在我在原籍已无住所，在本村已居住13年还多，且村委会和群众都认可。所以请求法院判令：1.判令原告返还我购房款60000元;2.判令原告赔偿我损失718013元;3.判令原告承担评估费3000元;4.反诉费由原告承担。

　　三、法院查明：

　　法院经审理查明：郝大叔、谢大娘系夫妻关系，该二人生育一子一女，即原告郝小姐、郝先生。谢大娘于2015年1月13日死亡去世，其继承人只有郝大叔、郝小姐、郝先生三人。方女士户口位于某省XX市。原告郝大叔在乙区X镇XX村原有宅院一所(即涉诉东院)，《集体土地建设用地使用证》登记在郝大叔名下，宅院内有正房4间，东厢房3间。2002年，郝大叔自林大叔处购买涉诉西院宅院(即涉诉西院)，集体土地建设用地使用证》登记在林大叔名下。2003年8月10日，郝大叔与方女士签订《房屋买卖合同》，郝大叔将上述两个院落的房屋出卖给了方女士，总价款6万元。此后，该两个院落一直由方女士居住使用。使用期间，方女士对西院房屋进行了翻建，另对东院房屋进行了装修。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告郝大叔、被告方女士于二○○三年八月十日所签的《房屋买卖合同》无效;

　　2、反诉被告郝大叔、郝小姐、郝先生赔偿反诉原告方女士经济损失共计五十八万一千三百元，于本判决生效之日起十五内给付;

　　3、自原告郝大叔、郝小姐、郝先生按本判决第二项履行完毕起六十日内，被告方女士自行将《集体土地建设用地使用证》登记在郝大叔名下以及《集体土地建设用地使用证》登记在林大叔名下宅院及宅院内的建筑、附属设施等返还给原告郝大叔、郝小姐、郝先生;

　　4、驳回方女士的其他反诉请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。方女士并非涉诉农村集体经济组织成员，故无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方所签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现涉诉房屋买卖合同应属无效，方女士应返还涉诉宅院及相应建筑、附属设施，郝大叔、郝小姐、郝先生三人共同获得上述宅院、建筑及附属设施，故该三人应共同赔偿相应损失。双方在出卖时均应知晓买卖的房屋及宅基地属于禁止流转的范围，故均应对合同无效承担相应的责任。对于经济赔偿的具体数额，依据双方的过错程度、出卖人因土地升值所获得利益，综合予以确定;方女士的反诉请求过高部分，不予支持。