房产纠纷律师靳双权：农村房屋买卖契约的效力认定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告董女士起诉称：2006年11月16日，我与被告签订房屋买卖契约，被告将其所有的坐落于XX县XX镇XX村的两间房屋以40万元的价格转让给我。我已按约支付全部购房款，被告也向我交付了上述房屋。另查明，该房屋于1992年10月31日(XX县航拍时间)之前建造，系合法房屋。我和被告签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。为此，诉至法院请求判令：1、确认我和被告之间签订的关于XX县XX镇XX村的两间房屋的买卖合同有效;2、本案的受理费由被告负担。

　　二、被告辩称

　　被告黄先生未作答辩，在举证期限内也没有提供证据。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2006年11月16日，原告与被告签订房屋买卖契约，双方约定：被告将其所有的坐落于XX县XX镇XX村的两间房屋以40万元的价格转让给原告，“其币随契各自亲收完讫”。原告依约支付了购房款，被告也将讼争房屋交付给原告。讼争房屋于1992年10月31日(XX县航拍时间)之前建造。XX工程XX县段工程指挥部、XX县房屋拆迁产权调查领导小组于2012年分别确认讼争房屋“符合相关文件有关规定，予以承认房屋合法性，给以补偿、安置”。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：确认董女士与黄先生于2006年11月16日签订的关于XX县XX镇XX村的两间房屋的买卖契约有效。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。讼争房屋建于1992年10月31日(XX县航拍时间)之前，系合法的农村居民房屋。原、被告之间就上述房屋签订的买卖契约系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效的民事合同。原告已依约支付了购房款，现原告请求确认上述房屋买卖契约有效，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定可知，法院判决是正确的。