北京房产律师：借名购买福利房引起的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。

　　一、原告诉称

　　原告王先生和陶女士起诉称：我与被告陶先生系姐弟关系，卢女士系陶先生之妻。2006年10月8日，某省XX单位发布《关于腾空房销售的通知》及《省级机关腾空房销售办法》，陶先生有申购资格，但不想购买，我得悉后，即与被告商量：由陶先生竞购后原价转卖给我;我预付房款用于陶先生竞购付款，其它相关税费也均由我承担;被告取得产权后，在具备办理变更手续的条件下，根据我要求随时配合办理过户手续。被告对此表示同意。2006年11月10日，被告以478296元竞价购得本市XX街268号4号楼601室房屋，购房款由我以陶先生名义支付。2006年11月29日，被告取得《房屋所有权证》。同年12月3日，两被告向我出具《证明》，书面确认该房屋系我一次性交款为我之需购入，在可以办理变更手续时，随时配合为我办理更名、更换房产证等三证手续。2006年12月30日，被告取得《契税证》。2007年1月11日，被告取得《土地使用权证》。上述三证以及由此发生的税费和款项等发票单证以及大门和房门钥匙共10把被告均向我作了移交，我则在事先支付了相关款项。被告取得房屋后，即移交给我，并根据我的委托操办装修及二年的出租，装修费用单据、租赁合同、租金等均已交给我。目前该房屋由我直接出租给他人，我要求被告办理产权转移过户，遭到无理拒绝，遂提起房屋买卖合同之诉，经法院释明，我变更案由为所有权确认纠纷，请求法院依法判令：1、判令确认甲市XX街268号4号楼601室房屋归我和王先生共同所有;2、判令两被告立即协助将甲市XX街268号4号楼601室房屋过户到我和王先生名下;3、判令两被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告陶先生答辩称：原告诉称与事实不符，我并没有不想购买诉争房屋。首先，涉案房屋是省级机关内部给工作人员的福利。该房屋不仅包含了我中标后向省级机关缴纳的房款，还包含了省级机关内部的优惠福利。由于该房屋购买价格明显低于市场价格，所以我购房时与省级机关约定，如有购房方违反合同约定，则该购房合同无效。我从未表示过要按照原购买价将房屋转让给原告。房屋买卖应当自愿、协商、公平。第二，我购买讼争房屋后，对房屋进行了装修和出租。原告以《证明》和现在实际占有争议房屋来证明原、我曾有口头约定，争议房屋应该归原告所有不能成立。依照合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中提出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。本案中口头协议并不存在，即使原告主张的口头协议成立，其内容也是违法的。

　　被告卢女士答辩称：基本同意被告陶先生的答辩意见，并补充如下：原告现明确否认存在借名买房行为，并主张讼争房屋是由被告向某省XX单位购买后转让给原告的，事实上原告曾经主张过本案存在借名买房行为，被告也准备将原告的说法上报某省政府调查，但是在调查结论没有正式出来之前，根据出卖人某省XX单位的说明以及房屋买卖合同，讼争房屋的所有权应当明确归房屋的购买人即被告所有。

　　三、法院查明

　　原告陶女士与被告陶先生系姐弟关系，两原告、两被告均系夫妻关系。2006年10月8日，某省XX单位向省级机关各单位发布《关于腾空房销售的通知》(以下简称《通知》)，被告陶先生在该单位工作，具备上述房屋的申购资格，其通过竞价及摇号等程序竞得甲市乙区XX街268号4号楼601室房屋(建筑面积为52.56平方米)，并缴纳了10000元保证金。2006年11月10日，被告陶先生、卢女士(作为买方、乙方)与该单位(作为卖方、甲方)就讼争房屋的转让签订《甲市房屋转让合同》，约定房屋转让价格为478296元，合同签订当天由乙方一次性将购房款支付给甲方，甲方于2006年11月14日向乙方交房。甲乙双方产权过户手续共同委托某省X房地产服务有限公司办理，如乙方违反《省级机关内部竞价售房办法》规定，本合同无效。同日，陶先生、卢女士(作为乙方)与该单位(作为甲方)共同委托某省X房地产服务有限公司(作为丙方)办理上述甲市房屋转让合同所涉及房屋的产权过户事宜，并签订委托代理合同一份，约定：甲方在签订合同后即支付丙方成交价8.8‰的中介服务费，乙方在签订合同后即支付丙方成交价5‰的中介服务费;甲乙双方需在签订合同之日起5天内，将办理房屋产权过户手续所需的资料、费用交由受托方，待产权过户手续完毕后三方据实结算;甲乙双方过户过程中产生的税费均由甲乙双方各自承担。2006年11月8日，某省X房地产服务有限公司收到以陶先生的名义通过甲市商业银行支付的购房款478296元，该公司于2006年11月10日、11月14日就上述房款向陶先生、卢女士分别开具相应的收据和发票。陶先生并于2006年11月10日收到退还的保证金10000元。在涉案房产交易过程中，陶先生、卢女士作为房屋受让方缴纳置换服务费2391元、契税7174.44元、印花税239.15元、工本费133元、房管及土管交易手续费207.7元、土地出让金3825元等共计13970.29元。

　　2006年12月3日，被告陶先生、卢女士共同向原告陶女士出具《证明》一份，言明：“因省机关事务管理局公开竞购旧房规定竞得人必须以自己的名字办理购房手续，现XX街268号4号楼601室以陶先生名字购买，实际上是其姐陶女士购买，所有房款由陶女士一人全额出资银行一次性交款，等日后可以办理变更手续时，陶先生夫妻俩随时配合，为陶女士办理变更更名手续更换房产证等三证手续。恐后无凭，特亲笔写此据为证。”2006年11月29日，陶先生、卢女士取得上述房屋的所有权证，2006年12月30日取得契证，2007年1月11日取得国有土地使用权证。上述三证、房款及税费票据、甲市房屋转让合同、委托代理合同等现均由原告陶女士持有。

　　2006年11月，讼争房屋交付。2006年12月4日，陶先生与案外人黄先生签订《住房装修协议》，约定由黄先生对涉案房屋进行全面装修。陶先生并办理了一户一表、有线电视等业务，还购买了油烟机、空调等家电。装修结束后，陶先生出具清单一份，列明做三证共交省直房产14645.29元，其中10000元为原押金，装修款共付7550元，另列出了装一户一表、有线电视、购买家电及门锁等的各项费用，以上款项共计18000元。上述住房装修协议原件及清单原件现均由原告陶女士持有。

　　2007年1月至2008年12月期间，陶先生将涉案房屋分别出租，其中签订的房屋租赁合同原件现由陶女士持有。2008年12月24日起，涉案房屋由陶女士出租管理。因原、被告对于涉案房屋的产权归属问题发生争执，原、被告均更换过房屋门锁，陶先生并于2010年12月申请暂拆房屋电表并暂停开通有线电视业务，于2011年4月申请由供水部门暂拆水表。

　　2010年6月，陶先生以涉案房屋的土地使用权证、契证等证件遗失为由登报申请作废，并补办取得所有权证和契证。2010年7月，王先生为与陶女士、陶先生、卢女士物权确认纠纷一案向本院提起诉讼。王先生在该案中起诉要求：1、判令陶先生、卢女士立即协助王先生和陶女士办理XX街268号4号楼601室房屋产权过户手续;2、判令被告承担诉讼费用。后王先生向法院申请撤回对陶女士、陶先生、卢女士的起诉，法院于2010年11月1日依法作出民事裁定：准许原告王先生撤回起诉。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、位于甲市XX街268号4号楼601室室房屋归原告陶女士和王先生共同所有;

　　2、被告陶先生、卢女士于本判决生效之日起十日内协助原告陶女士、王先生办理甲市XX街268号4号楼601室室房屋产权的过户手续。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。本案中，首先，从原、被告之间的约定看，两被告作为登记的权利人向原告出具的《证明》中明确陈述讼争房屋是以陶先生名义购买，实际上是原告陶女士购买，等条件具备时随时配合为陶女士办理变更更名手续，可见，双方就房屋所有权的归属已有明确的合意，且该约定合法有效;其次，从房屋的购买、使用情况看，虽然房产三证的权利人及房款、税费等收款收据记载的付款人均为两被告，但购房款系原告陶女士以陶先生的名义直接支付给出卖方某省XX单位，房产三证及票据均由陶女士持有和保管，房屋自2008年12月24日起由陶女士出租使用，上述事实形成证据锁链，足以证明讼争房屋系陶女士出资以陶先生名义购买。因此，从双方的真实意思表示，并结合房款支付、房屋居住、使用等情况综合分析，讼争房屋的实际权利人应为原告陶女士、王先生。两被告抗辩称陶女士支付的款项实际是出借给被告的借款，以及两被告出具的《证明》并非其真实意思表示，因两被告就其主张所提交的证据主要是其父母及兄弟姐妹的证言，与双方均存在利害关系，在无其他证据加以印证的情况下，无法确定证人证言的客观性。同时，两被告在出具《证明》后，在无相反证据予以推翻的情况下，又作出与“证明”中内容完全不同的陈述，根据禁止反言原则，其抗辩意见不予以采信。综上，两原告作为房屋的实际权利人，主张确认讼争房屋归两原告共同所有的诉讼请求合法有据，予以支持。因本案标的物系不动产，且两被告在《证明》中也作出了协助办理产权变更手续的意思表示，故两原告要求两被告协助办理产权过户登记手续的请求，予以支持。