北京房产律师：借名买房多年后被借名人不同意办理过户怎么办

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告龚先生起诉称：2005年7月21日，我与甲市Z房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，贷款购买位于甲市乙区XX镇C地XX小区601号房屋，并于2006年8月28日取得房屋所有权证。房屋交付后，经被告请求我将该房产暂借被告使用，租金按每月还贷数额计收，房屋产生费用由被告承担。后我需要使用房屋要求被告腾退，经法院判决以权属不明为由驳回了我的诉讼请求。后我于2013年起诉确权，经一、二审法院审理确认了乙区XX镇C地XX小区601号为我所有，特起诉请求判决：1、被告腾退乙区XX镇C地XX小区601号房屋给我;2、被告支付房屋使用费，从2012年8月13日至实际腾退之日止按照每个月4000元的标准计算;3、诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告马女士答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。诉争房屋是我借原告的名义购买的，不是原告所说的那样。从开始办理购房指标到后期还贷款，所有费用都是我支付的。是我直接从开发商处收的房，然后装修入住直至现在。当时原告与我双方约定满五年可以过户，但是后来因为房屋增值，原告拒绝办理过户手续直至双方诉讼。我们认为房屋的所有购房款以及相关费用都是我方支付的，如果原告要求我方腾房，必须把所有购房费用以及损失赔偿给我方。如果原告做不到，我们就不同意腾退。关于房屋使用费，我们也不同意。我方占有使用房屋有合理的原因，借名买房行为不被国家法律认可，但是我占有房屋是经过双方认可的，所以不存在房屋使用费的问题。原告从2012年8月13日开始按每月4000元的标准计算，没有相关依据，我们不认可。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：龚先生与马女士系同事关系。2005年7月5日，龚先生与Z房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定龚先生购买位于甲市乙区XX镇天通XX小区601号的房屋一套，购房总价款为421536元，房屋建筑面积159.07平方米。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2005年7月5日前交付房款人民币91536元;……3、余款人民币叁拾叁万元作贰拾年银行按揭贷款，……。”2005年7月21日，龚先生与Z房地产开发集团有限公司签订《付款方式变更协议》，协议约定首付房款变更为121536元，余额叁拾万元作贰拾年银行按揭贷款。2005年7月22日，龚先生以上述房屋作为抵押与Z银行股份有限公司甲市支行签订《房屋按揭贷款合同》。合同约定Z银行向龚先生提供购房贷款300000元，贷款期限为20年，自2005年7月22日起至2025年7月22日止。经查，购房贷款自发放之日起至2012年6月份一直由马女士负责偿还。马女士已经偿还贷款本金、利息共186092.56元。2012年7、8月份，龚先生提前偿还完毕剩余贷款本息共计233058.92元。上述房屋交付后，马女士对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。2006年8月28日，甲市乙区建设委员会颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为龚先生，房屋坐落位置乙区XX镇C地XX小区601号，房屋性质为经济适用住房。另查明，在购房过程中马女士还支付了首付款121536元、契税12646.07元、印花税211元、经济适用房综合地价款14154元、保险费1380元、律师服务费750元、公共维修基金8431元、产权登记代办费700元、公证费260元、有线电视入网费360元、装修管理服务费477.21元，共计160905.28元。

　　再查明，龚先生与马女士之间因此房屋所有权归属产生纠纷。2013年龚先生起诉马女士至法院，要求确认诉争房屋归其所有。法院经审理判决确认诉争房屋所有权归龚先生。马女士不服，提起上诉，甲市第一中级人民法院判决驳回马女士的上诉，维持原判。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告龚先生于本判决生效之日起四十五日内返还被告马女士购房首付款十二万一千五百三十六元、已偿还贷款本息十八万四千八百元、契税一万二千四百六十四元零七分、印花税二百一十一元、产权登记代办费七百元、经济适用房综合地价款一万四千一百五十四元、保险费一千三百八十元、律师服务费七百五十元、公共维修基金八千四百三十一元、公证费二百六十元、有线电视入网费三百六十元、装修管理服务费四百七十七元二角一分，以上共计三十四万五千五百二十三元二角八分;

　　2、原告龚先生于本判决生效之日起四十五日内支付被告马女士房屋增值款一百八十七万五千五百四十四元;

　　3、被告马女士于原告龚先生履行完毕前两项判决内容之日起十五日内从甲市乙区XX镇C地XX小区601号搬离，并将该房屋交还原告龚先生;

　　4、驳回原告龚先生的其他诉讼请求;

　　5、驳回马女士的其他反诉请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案事实方面的争议焦点是原被告在此案中的法律关系。虽然原被告双方皆没有直接书面证据证明自己主张的法律关系，但综合本案查明的事实，马女士主张的借名买房关系更为可信。这主要因为：1、龚先生虽称自己购房，但却没有任何出资，甚至贷款都由马女士负责偿还，这显然与龚先生的主张不相吻合;2、购房合同、贷款合同签订人都不是龚先生本人，办理入住手续以及交纳其他相关费用也都不是龚先生本人办理，龚先生对购房细节不详，这足以让人产生怀疑龚先生并不是真正的购房人;3、龚先生主张的借贷加借住关系更为复杂，相比借名买房关系更应当有清晰明确约定的必要，但龚先生并未明确阐明借贷的期限、还款时间、借住的期限及条件等必要信息，因此龚先生对其主张的举证并不充分。综上，可以认定马女士与龚先生之间是借名买房关系。

　　现诉争房屋已经终审判决归龚先生所有，龚先生有权行使所有权人的权利，要求马女士搬离。故对龚先生要求马女士腾退房屋的请求予以支持。关于马女士搬离的期限由法院结合本案的具体情况予以合理确定。因原被告之间曾经达成过借名买房的约定，且马女士也为购买诉争房屋有过大量投资，故在本案生效判决确认前，马女士居住在诉争房屋内有合法依据。龚先生要求马女士支付房屋使用费的请求缺乏法律和事实依据，故不予支持。

　　现因龚先生欲行使所有权人的权利，为公平起见，龚先生应当偿还马女士购房时交纳的购房首付款、已经偿还的贷款及利息、办理入住手续时交纳的税费等款项。故对马女士第一项反诉请求予以支持。诉争房屋所有权证颁发已经超过五年，具备上市交易的条件，相比最初支付的购房款现已有巨大增值，故为保障公平，龚先生理应赔偿马女士投入房屋的增值损失。在确定增值数额时，要依据经济适用房上市交易相关规定将必须交纳的土地收益价款予以扣除。在确定马女士方的增值损失时，要充分考虑双方在借名买房过程中的过错大小，遵循公平原则和诚实信用原则，合情合理予以确定。