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北京房产律师:认购书失效后再出售房屋是一房二卖吗?

作者:靳双权律师时间:2018年12月13日分类:律师随笔浏览:310次举报


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告巨先生起诉称:被告是K集团地产公司XX小区开发商。2013年2月3日,我与被告双方签订了《地产公司房屋认购书》,我认购被告开发的XX小区15号楼2005号房屋,建筑面积约为126.67平方米,单价3431.6元/平方米,房屋总价434681元。认购书约定在签订《商品房预售合同》之前,此认购书作为法律有效合约,自缴付定金之日起生效。签订认购书后,我依约向被告支付首笔房款20万元。2016年9月23日、26日、27日,我多次找被告签订商品房销售合同书和办理尾款交付手续遭拒。后经了解才知道被告未经我同意将该房屋以总价款462116元的价格出售给第三人方小姐,并于2016年9月26日签订了《商品房买卖合同》。被告“一房二卖”不能履行双方签订的《地产公司房屋认购书》。被告的违约行为给我造成了损失,故向法院提起诉讼。1、解除我与被告之间签订的《地产公司房屋认购书》;2、返还我已支付的购房款20万元及贷款利息损失,另赔偿我20万元;3、诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告K集团地产公司答辩称:1、《地产公司房屋认购书》是附生效条件的合同。根据该认购书第4条、第6条的约定和合同法第45条、46条的规定,原告没有满足约定的生效条件,因此该认购书应当视为早已解除;2、该房屋是在2016年9月26日以后才出售给第三人的,并不是认购书约定的最后付款期限2013年4月5日前出售第三人,因此不存在“一房二卖”的情形;3、我公司已经多次通过电话、公告、短信、邮寄方式通知过原告履行交款义务,原告拒绝履行的行为构成违约,原告没有理由要求我公司赔偿20万元。我公司愿意退还给原告已经交付的20万元购房款,除此应当驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:1、原告巨先生与被告K集团地产公司于2013年2月3日签订《地产公司房屋认购书》。约定:认购房屋位于XX小区15号楼2005号房屋,建筑面积约为126.67平方米(以办理产权证的面积为准),房屋总价434681元。首付款204681元须于2013年2月5日付清,余款以公积金贷款230000元须于2013年4月5日付清。第4条,办理公积金贷款或者按揭贷款的客户在支付首付款后,与出售方签订《商品房预售合同》,并在支付首付款后60天内到出卖人指定的银行办理完毕贷款手续。……第6条,如未按期缴付定金及房款,楼宇认购则被取消,认购书自动失效。……第11条,买卖双方同意在未签订《商品房预售合同》之前,此认购书作为法律有效之合约,在买卖双方签订《商品房预售合同》生效时,此认购书则被《商品房预售合同》所代替。第12条,本认购书一式两份,具有相同法律效力,自缴付定金之日起生效。认购方声明所提供的资料全属真实。 2、原告巨先生于2012年10月24日支付50000元、2012年12月14日支付150000元,二笔共向被告K集团地产公司支付购房款200000元。3、认购书项下的房屋系商品房预售。4、系争房屋被告K集团地产公司于2016年9月26日以总价款462116元的价格出售给第三人方小姐,并签订了《商品房买卖合同》。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、被告K集团地产公司XX小区开发商返还原告巨先生已支付的购房款20万元及自2013年4月6日起至付清之日期间的同期银行存款利息。

  2、驳回原告巨先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:从协议约定看,认购书约定有合同失效的时间和条件,即第二笔购房款须在2013年4月5日前付清,否则,认购资格取消,协议失效。该约定不违反相关法律规定。依合同法第四十五、四十六条的规定,当事人可以对合同的效力约定附生效条件和终止期限,条件成就时合同失效。从被告的行为看,有证据证明被告通过公告、短信、邮寄、电话方式通知、催告过原告履行合同义务,无证据证明原告履行合同约定的付款义务遭到被告拒绝。对原告陈述的被告行使认购书解除权应当保留3个月或1年期限的观点,依《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十五条的规定,该期限系在法律没有规定或当事人没有约定的情形下适当保留的解除权行使期限,现当事人有明确的书面约定,故原告的该观点不予支持。因此,《地产公司房屋认购书》效力因原告在2013年4月5日前没有履行约定的付款义务已经失效,被告不存在“一房二卖”行为。

  综上所述,原、被告双方签订的《地产公司房屋认购书》是一个附解除条件的预约合同,在2013年4月5日因原告未按约定支付第二笔购房款已经失效。之后,被告通过公告、短信、邮寄、电话方式通知原告履行认购书的义务视为一个新的要约;如果原告支付了尚欠的购房款,则视为一个新的承诺,原、被告双方签订的《地产公司房屋认购书》约定的权利义务继续有效,否则,合同没有成立,原、被告之间不产生合同权利义务关系。被告在认购书失效后将该套房屋出售给第三人方小姐,不存在“一房二卖”行为。原、被告之间签订的《地产公司房屋认购书》因解除条件成就,已经失去效力,合同的权利义务终止,因此,对原告诉请解除合同的请求,无须裁判。对原告诉请返还已支付的购房款20万元及贷款利息损失,另赔偿原告20万元的请求,靳律师认为,认购书权利义务终止后,被告应当退还因合同取得的20万元购房款,但未及时将购房款退还给原告,应对原告承担一定的利息损失,考虑到导致合同失效的过错系原告违约造成,因此,被告承担的利息损失酌定按同期存款利率计息为宜,利息起算点应从合同给定的第二笔购房款2013年4月5日付清的次日起算。驳回原告的其他诉讼请求。


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