北京房产律师分析一起房屋买卖确权纠纷案

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘女士起诉称： 2017年3月7日，被告甲市ZZ置业有限公司将XX小区7号楼204号房屋、205号房屋、206号房屋、207号房屋及 306号房屋(以下简称204号、205号、206号、207号、306号房屋)出售给我，我向被告支付了该诉争房屋的全部购房价款，并签有商品房转让合同。其中205、206、207、306室四套房屋已有生效判决书判决过户至我方及指定的第三人名下。现将204号房屋分配至严女士名下。经查询，该诉争房屋仍登记在甲市K房地产开发有限责任公司名下，甲市人民法院于2009年11月20日作出“将该房过户至甲市ZZ置业有限公司名下”的协助执行令。故我诉至法院，请求法院判令：被告协助我将甲市乙区XX小区7号楼204号房屋的产权过户至第三人严女士名下。

　　二、被告辩称

　　被告ZZ公司答辩称：原告所述是事实，我方同意协助原告及第三人严女士办理涉案房屋产权证。

　　K公司述称：不同意原告诉讼请求。1、涉案房屋系我公司开发，我公司于2003年8月1日与马先生签订《商品房买卖合同》，将总面积1596.53平方米共18套房屋(含本案中涉及的5套)出售于马先生，购买方式为银行贷款。因马先生未按期偿还银行贷款，致使我公司在贷款银行设立的保证金被划扣走40余万元。另我公司在向马先生交付房屋时，18套房屋实测面积为1992.25平方米，超出预售面积345.33平方米。后得知马先生与A地XX商城有纠纷，我公司即要求A地XX商城按合同约定价格补齐差额面积差价款，但对方均以没钱为由，至今未予支付。故此我公司享有合同解除权，有权收回房产、追索赔偿。我公司已与A地XX商城达成房产回购协议，我公司为涉案房屋的开发商、登记权利人，A地XX商城与我公司之间的房产转让仅需要形式上的确认即可，无需再行办理登记过户手续，故我公司应为涉案房屋的合法权利人，其他主体不再享有转让权利，其他转让程序损害了我公司对涉案房屋所有权。此外，我公司就涉案房屋已另行提起确权之诉，本案原告及第三人存在恶意串通行为。2、甲市第二中级人民法院第一次判决已确认A地XX商城与马先生的借名买房关系，故我公司与A地XX商城之间的协议并非简单的《合作协议》，结合原《商品房买卖合同》及相应法律关系中的债权债务、解除协议及返还房屋问题，该《合作协议》一经签署即生效，性质上系返还房产，解除此前交易的协议。3、既然存在法院及甲市第二中级人民法院的确权及过户裁决，涉案的其他判决明显存在重复认定和判决的问题，法院对相关事实应予查明，受益人裁决内容应予撤销，法院判决和执行问题亦是未解之谜。我公司准备就法院的裁决另行主张权利，该案件为缺席审理案件，我公司不知情。为顺利解决上述矛盾，我公司与A地XX商城经协商于2014年1月7日签订了关于《XX小区7号楼商业附属用房》合作协议及补充协议，且为配合出售，我公司替A地XX商城垫付了房屋腾退费用一百余万，对我公司利益造成极大损害，现原A地XX商城的法定代表人齐女士又作为ZZ公司的委托人将上述部分房屋出售给原告，系一房二卖行为。综上，在涉案房屋瑕疵问题未解决前，被告无权出售涉案房屋，请求法院驳回起诉。

　　第三人严女士述称：同意原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2017年3月7日，刘女士(买受方)与ZZ公司(出卖方)签订了《商品房转让合同》，约定刘女士购买ZZ公司所有的位于甲市乙区XX路XX小区7号楼204室101.05平方米、205室100.77平方米、206室104.92平方米、207室111.68平方米、306室104.92平方米。房屋总建筑面积：523.34平方米。以上房屋售价单价为：人民币贰万元整。五套商品房房屋总价为：10466800元。买受方应于本合同签订之日壹个月内将该房屋全部价款付给出卖方。出卖方委托齐女士收取上述房款：买受方将上述房款打入齐女士个人账户后所发生的一切行为，均代表我公司，与本公司的行为具有同等法律效力。其中第四条关于房屋交付期限约定，以上房屋现甲市K房地产开发有限公司占用，该房屋的交付由买受人自行解决，出卖方不承担由此产生的法律责任。第六条关于产权登记的约定，在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房……。

　　此后，刘女士分两次向齐女士名下账号XX银行账户转款共计10466800元。齐女士为刘女士开具收据2张，表明收到上述汇款。

　　另查，ZZ公司曾向齐女士出具《授权委托书》，委托齐女士作为收款人，代表ZZ公司全权代为收取包括甲市乙区XX路XX小区7号楼204室、205室、206室、207室、306室等房屋租金、转让款及有关款项，上述与之相关的款项，可打入齐女士个人账户。上述房款及相关费用，一经打入齐女士个人账户后所发生的一切行为，均代表ZZ公司，与ZZ公司的行为具有同等法律效力。

　　另查，刘女士曾就前述《商品房转让合同》中所载205号、206号、207号、306号房屋起诉ZZ公司及第三人K公司，法院于2017年7月26日作出民事判决书，判决ZZ公司将上述房屋过户与刘女士。判决作出后，K公司不服该判决提起上诉。甲市第二中级人民法院于2017年11月29日民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、甲市K房地产开发有限责任公司与甲市ZZ置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内协助刘女士办理将甲市乙区XX小区7号楼204号房屋过户到甲市ZZ置业有限公司名下的手续(在过户过程中，双方应依照有关部门的要求，履行相关配合义务)。

　　2、甲市ZZ置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内协助刘女士、严女士办理将甲市乙区XX小区7号楼204号房屋过户到严女士名下的手续。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：根据双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点问题为ZZ公司对涉案房屋是否有权处分。涉案房屋虽尚登记在K公司名下，但根据K公司提交的其与XX商城于2014年签订的《合作协议》及《补充协议》记载的“项目情况介绍”，结合ZZ公司的陈述和向甲市国土资源局乙区分局对涉案房屋权属调查的结果可知，ZZ公司通过代涉案房屋的实际购买人XX商城偿还银行欠款购买涉诉房屋，2009年11月20日甲市丙区人民法院向相关部门送达协执函，要求将涉案房屋过户至ZZ公司名下，故可以确认ZZ公司对涉案房屋有权进行处分。故此，ZZ公司与刘女士之间所签《商品房转让合同》系有效合同，双方均应依约履行，现刘女士已按合同约定支付购房款，其有权要求ZZ公司履行合同义务，将房屋过户至其指定的第三人严女士名下，故对刘女士的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，可知法院判决是正确的。