农村宅基地房屋卖给城镇居民可以吗——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告朱先生起诉称：甲市乙区XX镇XX村5号院是我祖辈遗产，有北房四间、东房一间、西房一间及院落。2007年7月4日，我和被告签订了房屋买卖协议，我将甲市乙区XX镇XX村5号院以105000元的价格卖以被告，之后，我得知被告是城镇居民，城镇居民不得购买农民住宅，经我与被告多次协商未果，故诉至法院，请求：1、判令我和被告所签订的甲市乙区XX镇XX村5号院房屋的买卖合同无效;2、要求被告归还房屋买卖合同所涉及宅基地和房屋;3、诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告许先生答辩并反诉称：2007年朱先生之子朱某通过互联网发布消息出售朱先生名下一套闲置院落，朱某代表朱先生与我签订农村房屋买卖合同，买卖双方对协议的各项内容均无异议，我后来对房屋进行了翻新、装修等，使原本破败的房屋焕发了新生机，朱先生在出卖时明知其出卖的房屋属禁止流转范围，出卖多年后因为房屋升值有利可图又以违法出售房屋为由主张合同无效，朱先生是致使合同无效的直接责任方，法院在判决中要综合考虑买卖双方的利益。如果合同被判决无效卖方则应对合同无效承担完全责任，故我反诉要求：1、判令朱先生返还购房款105000元;2、判令朱先生给付房屋添附费用218000元;3、判令朱先生赔偿信赖利益损失675000元;4、本案本诉与反诉的诉讼费用由朱先生承担。

　　反诉被告朱先生答辩称：许先生称其买房后对涉案房屋进行了拆除、翻建、装修等使原本破败的房屋重新焕发了新生机所述不属实，许先生买房后没有拆除房屋，只是对涉案房屋做了装修。合同订立双方不能违反法律规定，许先生作为城里人，见多识广，为获取不正当利益买我的房屋，造成合同违法，许先生应承担责任。许先生利用国家诉讼活动违法诉讼，不同意许先生的任何反诉请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：朱先生系甲市乙区XX镇XX村农民，许先生系城镇居民。2007年7月4日，朱先生与许先生签订农村房屋买卖合同，约定：朱先生将坐落在甲市乙区XX镇XX村5号院农村自有住宅(以下简称5号院)出卖给许先生，许先生给付朱先生房屋价款105000元。买卖合同履行完毕后，许先生对原有房屋进行了相关装修、添附。在审理中，经许先生申请，法院委托甲市XX价格评估有限责任公司、甲市K房地产评估有限公司对5号院进行了评估，评估结论为：评估对象的院落地上物市场价值为25878元;评估对象的房屋宅基地区位补偿价市场价值为114540元;建筑物重置成新价为96885元。许先生预付鉴定费用8000元。许先生认为评估结论价格过低且未涵盖添附、装修价值，经法院向鉴定机构核实，鉴定结论严格按照相关规范，符合市场价值且已涵盖所有地上添附价值及装修价值在内。关于家具电器价值评估，因许先生一直未交纳鉴定费用，故评估公司未出具评估报告，经法院询问，许先生表示不再做家具电器价值评估。关于房屋西边菜园价值因不属于相关部门认可颁发确认的相关土地或者未经相关部门机构同意进行自己开发的田地，不符合价格鉴定操作规范，无法对该项进行评估。5号院尚未进入征用拆迁程序。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、朱先生与许先生于2007年7月4日签订的农村房屋买卖合同无效。

　　2、许先生于本判决生效之日起30日内腾出甲市乙区XX镇XX村大地5号院，及院落交付朱先生，腾退时不得损坏房屋及附属设施。

　　3、朱先生于本判决生效之日起30日内返还许先生购房款十万五千元、并给付许先生添附补偿、信赖利益损失十万六千零五十六元，共计二十一万一千零五十六元。

　　4、驳回许先生的其他反诉请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案房屋买卖合同的标的物为朱先生所有的农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让。许先生不属于乙区XX镇XX村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此朱先生与许先生之间对土地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，许先生应将所购房屋返还朱先生，朱先生应当返还许先生购房款。关于房屋添附费用，鉴于5号院的升值是建立在许先生实施了装修、添附行为的基础上，朱先生应给付相应补偿，具体金额由根据朱先生所获利益并参考鉴定结论予以确定。关于信赖利益，根据相关法律法规以及“诚实信用”的基本民事法律原则，结合人民法院审理相同或类似案件的司法实践，朱先生主张房屋买卖合同无效，给许先生造成信赖利益损失，许先生可以主张其信赖利益损失，朱先生应与赔偿，但双方违法买卖农村房屋，均有过错，应当各自承担相应的责任，信赖利益损失的数额，参照区位补偿价确定。