如果央产房不能上市，卖方应该承担违约责任吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2013年4月，杨某诉称：2012年12月23日，我通过北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买刘某所有的602室房屋，购房款265万元。《补充协议》第5条第3款约定，刘某应于2013年1月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未按期取得，则应承担相关责任，刘某自行办理央产超标上市手续，如有超标刘某自行办理。

　　上述合同签订后，我按照《补充协议》的约定于签订合同之日支付定金8万元，并于2013年1月14日支付了剩余首付款172万元，但刘某至今仍未办理，致使双方签订的上述合同无法继续履行。

　　我认为，我与刘某签订的合同合法有效，刘某未如约履行合同义务，导致我无法取得房屋的所有权，已经构成了根本违约。刘某的行为给我造成了巨大的物质损失，并严重影响了我的工作及生活。现诉至法院，要求判令：1、解除我与刘某于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、刘某向我支付违约金53万元;3、刘某向我支付办理贷款的手续费12000元及房屋评估费1200元;4、刘某按照银行同期贷款利率计算向我支付自2013年1月14日起至2013年2月25日止的占用我首付款期间的利息;5、刘某向我支付房屋溢价款15万元。

　　2、被告辩称

　　刘某辩称：不同意杨某的诉讼请求，理由如下：一、我与杨某之间的买卖合同及补充协议已于2013年2月25日协议解除。

　　二、我不存在违约情形。2012年12月23日双方签订合同时，杨某就知道房屋系央产房，我积极配合办理贷款等事项没有任何违约不卖房屋的想法，也没有做任何不利于该房屋上市交易的行为。

　　我在配合杨某办理贷款手续后，积极去央产房中心办理《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，也是为了促成交易的顺利进行。央产房管理中心查档时发现该房屋在该处无档案，因而无法出具《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，并告知我去产权单位开证明，证明该房屋档案在产权人处。我去该房屋产权人中国水利电力对外公司查档时，我方才知晓应去工作单位开具我的住房面积标准证明。2013年2月5日，工作单位告知因找不到我的原始分房方案，因此无法开具证明。正是这一系列我在签订合同时根本不能预见、不能避免也不能克服的客观情况导致了我与杨某双方的合同已经根本无法继续履行。

　　我得知这一情况后，于2月5日当日就将这一情况告知中介公司，并将定金8万元退回到了资金监管账户，并请中介公司向杨某告知这一情况。2月25日，中介公司告知我杨某同意解除合同并收回已付款项，去银行办理退款手续，我表示同意。我与中介公司工作人员到北京银行与杨某见面，我与杨某明确达成了解除合同的意思表示，共同在银行办理了解除资金监管的手续，杨某收回了全部已付款180万元及相应利息。在我要求杨某与我签署书面解除合同文件时，杨某不告而别。

　　从整个事情过程来看，我没有任何违约情形，导致双方合同不能履行的根本原因是国家规定与现实不能克服的客观情况之间的冲突，与我没有任何关系。我认为，杨某主张我违约，没有事实和法律依据，据我了解，杨某现在已经购买了西城区的其他房屋，其购房的合同目的已经实现。

　　三、杨某主张的某担保有限公司收据中的12000元没有任何名目，与本案没有关联性，杨某要求我承担该笔费用没有事实和法律依据。房屋评估费1200元是杨某为办理银行贷款而进行的，与我无关。

　　四、杨某主张的利息在2月25日合同解除当日已退还，杨某再次主张利息，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回杨某的全部诉讼请求。

　　二、法院查明

　　2012年12月23日，经某公司居间介绍，杨某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：……刘某若出现下列情形之一的，刘某构成根本违约，且杨某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)刘某提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致杨某无法取得房屋所有权的……刘某出现上述根本违约情形之一的，刘某应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的百分之二十向杨某支付违约金，某公司收取杨某的所有费用不予退还，由刘某直接赔付杨某;刘某应于2013年1月15日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，如未能按期取得，则应承担相关责任，刘某自行办理央产超标上市手续，如有超标刘某自行办理。

　　后因刘某未能办理完毕央产房上市手续，无法履行办理房屋过户手续的义务，刘某于2013年2月25日将购房款和定金共计180万元以及产生的利息789.68元一并退还杨某。

　　另查，杨某为购买房屋，支付了房屋评估费和贷款中介费共计13850元。此外，杨某提交其与案外人史瑞林签订的《北京市存量房屋买卖合同》，用以证明其在不能购买房屋的情况下，购买了同地区的其他房屋，为此多花费15万元。对此，刘某不予认可。

　　原审审理中，刘某提交了其于2013年1月28日结清物业费和供暖费的凭证，用以证明其积极履行合同义务。杨某对此予以认可。刘某提交其所在单位国网国际发展有限公司及中国水利电力对外公司出具的《证明》两份，用以证明因其单位找不到原始分房方案而无法开具证明，导致双方无法履行合同。针对上述两份证明，杨某认为，刘某没有对房屋是否能够出售进行审查，恰恰证明刘某的违约行为导致无法办理过户手续。

　　另，某公司工作人员曾于2013年6月6日出具的《证言》，证明在首付款退款过程中刘某并未表示要解除合同。二审审理中，刘某提交了某公司工作人员贾×1于2013年12月17日出具的《证明》，用以证明其与杨某之间的房屋买卖合同已于2013年2月25日解除，某公司在该《证明》上加盖了公章。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)解除杨某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

　　2)刘某支付杨某违约金三十三万元。

　　3)驳回杨某其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　杨某、刘某于2012年12月23日签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家有关法律、法规和政策强制性规定，应认定该合同有效。双方均应依约履行合同义务。合同签订后，杨某依约支付了定金和首付款，刘某以单位不能出具手续为由，未能办理产权过户手续并将收取的款项退还杨某。现杨某要求解除双方于2012年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，理由正当，法院应予支持。关于违约。

　　在刘某欲出售房屋之前，即应将相关手续办理完毕，而刘某在双方签订买卖合同后又以单位无法查到分房方案、未经超标处理的房改住房不得上市交易为由，不能履行合同义务，致使杨某购买房屋的合同目的无法实现。刘某的行为违反了合同约定，已构成根本违约，对此，刘某应承担相应的违约责任。依据补充协议约定，刘某应按照房屋价款即165万元的百分之二十向杨某支付违约金。根据我国相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，杨某主张的损失远低于约定的违约金，换言之，刘某支付的违约金足以弥补杨某所受的损失，故其要求刘某赔偿各项损失一节，依据不充分，法院对此不予支持。

　　刘某所述，其积极履行合同义务，导致不能履行合同的原因是单位未出具相关手续，缺乏事实和法律依据，法院对此不予采信。