未经配偶同意签订的二手房房屋买卖合同效力有效吗？

　　北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　郝某诉称：2015年6月9日，郝某和刘某双方经过北京链家房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，约定郝某购买刘某的位于北京市通州区通胡大街801号房屋，房价款总计200万元，合同约定了郝某向银行贷款120万元，在办理银行贷款面签手续时支付首付款73万元，2万元作为物业交割保证金在郝某和刘某办理物业交割当日，由郝某直接交付给刘某。

　　合同签订后，郝某当日即履行了交纳5万元定金的义务，后准备好了首付款及办理银行贷款面签的各项手续。同日，签订了《居间服务合同》，郝某支付服务费44000元。同日，郝某和刘某与北京中融信担保有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，郝某支付了服务费10000元。6月24日，郝某的资质审批下来，可进行网签。中介公司给刘某发催告函，提醒刘某于6月30日前办理房屋评估手续。

　　6月30日，郝某带齐所有证件和首付款，来到中介公司店面等待刘某办理相关手续，郝某拨打刘某方电话，刘某说拒绝出售，后中介公司多次催告，其仍不履行。7月8日，刘某明确出具了《房屋买卖终止合同通知书》，这属于刘某违约，根据合同约定，刘某应支付违约金。

　　郝某认为依法成立的合同应该受到法律的保护，刘某明确表示不再出售房屋，属于刘某违约。故郝某诉至法院，请求法院依法判令：1.确认2015年6月9日，郝某和刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《买卖定金协议书》合法有效;2.刘某继续履行《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，将位于北京市通州区通胡大街801号房屋继续出售给郝某，并协助郝某办理该房屋的权属转移登记手续，并于办理房屋权属转移登记手续当日向郝某履行交房义务;3.刘某支付郝某逾期不配合办理房屋贷款手续的违约金，每日按总房款的万分之五计算，自2015年7月1日起计算至实际交付房屋之日止;4.刘某赔偿郝某支付的服务费共计54000元;5.本案的诉讼费用由刘某承担。

　　2、被告辩称

　　刘某辩称：刘某不同意郝某的诉讼请求，房屋买卖合同是由刘某的委托代理人签订的，而且代理人并未代理刘某的配偶，该合同现在属于未生效的状态，因为刘某的配偶不同意出售该房屋。

　　二、法院查明

　　《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》上述合同，由郝某与刘某的委托代理人签订了上述合同。

　　经查，房屋于2015年6月29日办理了网签。按照上述合同约定，链家经纪公司多次向刘某发送了办理房屋评估手续的催告函，要求刘某办理房屋的评估手续。

　　一审庭审中，刘某主张其不履行该合同的原因为该合同尚未生效，因为其配偶并未同意出售该房屋。郝某提交了一份《配偶同意出售证明》，载明刘某的配偶同意出售该房屋。刘某主张该证明并非刘诗琳亲笔签名，刘诗琳的名字是由他人代签的，为此刘某提供了代签人和刘诗琳书写的声明佐证。

　　一审法院庭审中，刘某提交了一份《协议书》，载明房屋系刘福晨于2004年9月7日购自陈建勋处，房屋价款为29万元，一次性付清，后该房屋登记在刘某名下。刘某认为其配偶刘诗琳对房屋享有共有权，经一审法院询问，刘某表示其与刘诗琳于2014年登记结婚。

　　因在本案审理过程中，刘某坚持主张不再履行双方的合同，经一审法院释明，郝某同意变更支付合同价款方式为一次性付款，在一审法院要求的合理期限内，郝某提供了其账户内的存款情况，证明了其有能力一次性支付购房款。

　　一审判决后，刘某不服提起上诉。其主要上诉理由是：郝某没有先期履行支付房款义务，郝某要求刘某履行合同义务不符合合同法的规定;郝某不具有履行合同的能力，郝某向一审法院提供的银行对账单不能证明郝某具有履行合同的能力，因为银行对账单只能证明那一刻郝某账户上资金，这个账户是郝某在银行新设立的，不能说明能够被郝某控制，郝某为了能开出对账单，又不承担代价，对账单开出后，立即把钱汇回去，对账单只是为了一审法院审查;郝某、刘某之间房屋买卖合同没有效力，合同的签订人是刘某、郝某的代理人，刘某的代理人没有得到刘某共有权人或者工具人书面授权同意，代理人签字是无效的，刘某的爱人没有签订委托书，更不同意卖房，判决刘某履行合同，会造成刘某爱人和孩子丧失居所无家可归，造成社会不稳定。求撤销一审法院判决，判决驳回郝某的诉讼请求，一、二审案件受理费由郝某负担。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)确认郝某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《买卖定金协议书》合法有效，双方应继续履行该合同，继续履行的具体步骤如下：郝某将剩余购房款一百九十五万元支付给刘某，刘某在收到上述购房款后三日内，配合郝某办理涉诉房屋的产权转移登记手续，将房屋转移登记至郝某名下;

　　2)刘某给付郝某违约金，违约金的计算基数为人民币二百万元整，计算时间期限为自二〇一五年七月一日起至房屋产权转移登记至郝某名下之日止，每日按计算基数的万分之五计算;

　　3)驳回郝某的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　刘某系房屋登记的权属人，购买时为全款支付，房屋在刘某与刘诗琳登记结婚之前已经登记在刘某名下，刘某在房屋买卖交易过程中曾经向居间人链家公司提供了一份《配偶同意出售证明》，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在刘某提供的证据不能证明郝某明知或者应当知道刘某及其代理人无权对外签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》的情形下，在刘某提供的证据亦不能证明上述合同存在无效或未生效的情形下，法院对刘某有关“房屋买卖合同没有效力”的上诉理由和请求不予采纳。

　　根据上述合同中的约定，郝某于2015年6月30日前于郝某、刘某办理面签贷款手续当日将第一笔首付款73万元支付给刘某，现有证据表明刘某未到场配合办理面签贷款手续，结合刘某收到了居间人链家公司向其发出的催告函的情形，再结合刘某经催告未办理房屋评估手续的情形，表明在一审法院作出判决前郝某向刘某支付合同款项的条件尚未成就，故法院对刘某有关“郝某没有履行给付房款合同义务，无权要求刘某履行合同义务，郝某没有先期履行支付房款义务，郝某要求刘某履行合同义务不符合合同法的规定”的上诉理由和请求不予采纳。

　　刘某上诉主张郝某不具有履行合同能力，在刘某提供的证据不能证明郝某不具有履行合同能力的事实成立的情形下，法院对刘某有关“郝某向一审法院提供的银行对账单不能证明郝某具有履行合同的能力，因为银行对账单只能证明那一刻郝某账户上资金，这个账户是郝某在银行新设立的，不能说明能够被郝某控制，郝某为了能开出对账单，又不承担代价，对账单开出后，立即把钱汇回去，对账单只是为了一审法院审查”的上诉理由和请求不予采纳。刘某应按照本案项下《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》等合同的约定履行相应的合同义务。