二手房买卖中，被告逾期过户的违约责任纠纷案件——北京东城区律师靳双权

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　杨某诉称：2013年1月16日，我与某公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋权属转移登记时间为2013年6月30日前。合同签署当天，我依约支付全部购房款，但某公司未能依约于2013年6月30日前办理完毕产权过户手续。直至9月24日，网签手续方办理完毕。10月8日，某公司将准备齐全的房屋过户手续递交房管局，房管局于10月12日出具受理通知书。

　　之后我多次询问办理进展，某公司总以种种理由搪塞，直至2014年1月9日下午，我亲自到房管局档案窗口询问方知合同标的房产涉及其他纠纷已经被天津高院查封。我为保护自己的利益，于2014年1月20日向贵院提起诉讼，请求确认双方于2013年1月16日签署的北京市存量房屋买卖合同合法有效，贵院审理后判决双方的该份合同合法有效。2014年3月14日，我取得808号房屋的房屋所有权证书，但至今某公司已经违约257天，该违约行为完全是某公司自身原因造成的，某公司应向我支付违约金。故我诉至法院，要求某公司向我支付逾期办理808号房屋权属转移登记违约金175865.1元;诉讼费由某公司承担。

　　2、被告辩称

　　某公司辩称:杨某提交的合同系双方于2013年1月16日签订，之后双方又于2013年9月24日签订了网签合同并在建委备案，其中对房屋面积、价款、权属登记时间进行了变更，且网签合同上的房屋面积与房产证的面积一致，故我公司认为2013年9月24日签订的合同代替之前的合同。杨某主张的依据是2013年1月16日的合同，但该合同被之后的网签合同取代，故杨某诉讼请求没有合同依据，即使有违约金，也应按照网签合同的约定支付。

　　二、法院查明

　　2013年1月16日，某公司(出卖人)与杨某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》(自行成交版)，约定出卖人出售808号房屋，房屋建筑面积228.1平方米(最终以转移登记时的房屋面积为准);房屋性质为商品房，未设定抵押;成交价格为684.3万元。

　　该合同第十条约定：“(一)当事人双方同意，自本合同签订之日起以出卖人通知为准，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。(二)买受人未能在2013年6月30日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”合同签订后，杨某向某公司交纳全部购房款，某公司已于2012年12月25日、2013年1月16日向杨某开具房款收据。

　　2013年9月24日，某公司(出卖人)与杨某(买受人)签署《存量房屋买卖合同》，完成了网上签约，合同约定出卖人出售808号房屋，建筑面积共332.07平方米，成交价格为996.21万元。第十条第二款约定：“买受人未能在2013年12月31日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”2013年9月29日，杨某缴纳房屋买卖契税。此后双方递交办理转移登记所需材料，房屋登记机关于2013年10月12日出具房屋登记受理通知书。2014年3月14日，杨某取得808号房屋的所有权证。

　　再查，2014年，杨某曾将某公司诉至法院，要求确认双方于2013年1月16日签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。2014年4月18日，法院作出判决，判决杨某与某公司于2013年1月16日就808号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。

　　审理中，某公司提交808号房屋的房款发票，证明双方实际履行的系2013年9月24日的存量房屋买卖合同。杨某表示自己没有见过发票，且发票金额与网签合同的约定一致，与其处的收据总额不符。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　某公司支付杨某逾期办理房屋权属转移登记的违约金十七万五千八百六十五元一角。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　某公司与杨某于2013年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该份合同亦经过诉讼确认合法有效，故双方当事人应当依据此合同全面履行各自的义务。808号房屋于2013年9月24日完成网上签约，某公司亦于2013年7月30日向杨某发告知函，对因网签手续未办理完毕导致杨某的房屋权属转移登记手续未能按合同约定办理予以认可。之后808号房屋因案外人申请诉讼保全而被法院查封，亦导致了杨某未能及时取得房屋所有权证书。综上，某公司已经构成违约，对此应承担相应的违约责任。现杨某要求某公司依约支付自2013年7月1日至2014年3月14日的违约金，于法有据，法院予以支持。

　　双方于2013年9月24日签署的存量房屋买卖合同系为办理权属转移而签订的网签合同，加之双方于2013年1月16日签署的北京市存量房屋买卖合同已经确认为合法有效，故某公司主张按照网签合同履行权属转移登记事宜，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。某公司主张其于2013年9月30日递交办理房屋产权证的材料即完成义务，但808号房屋系因某公司与案外人纠纷而被查封，致使杨某无法及时取得房屋所有权证，且双方的合同系约定以买受人取得房屋所有权证书的时间来确定出卖人是否承担违约责任，故某公司的该项抗辩理由，于法无据，法院亦不予采信。