公司财产与个人财产混同不清难以认定借名人支付借名买房购房款

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告杨某诉称：杨某与孙某原系男女朋友关系。2000年9月，因身份证丢失，借用孙某身份证办理购房手续，购买位于北京市朝阳区三号房屋。约定房屋属于杨某个人所有，待房屋银行按揭还清后，孙某协助杨某办理产权转移登记。现银行贷款已还清，杨某要求孙某协助办理产权转移登记，孙某不予配合。现诉至法院，请求孙某协助杨某办理涉案房屋的所有权变更登记。

　　二、被告辩称

　　被告孙某辩称：双方不存在借名买房。1.涉案房屋应属杨某和孙某的共同财产。2006年以前，孙某和杨某共同经营公司、共同居住长达十多年，此期间双方以公司收入支付按揭还贷和涉案房屋的物业费等。涉案房屋首付、装修款和最后一笔贷款均为孙某支付。2.涉案房屋目前已被孙某出售给第三人，已办理网签，因此强行过户会影响第三人的合法权益。根据当前政策规定，杨某不具备购房资格，无法办理过户手续。3.本案并非借名买房，双方签署的“证明”为分手时同意将共同财产赠与杨某，现孙某明确撤销赠与。因此，请求驳回杨某诉讼请求。

　　三、审理查明

　　杨某和孙某于1996年确定男女朋友关系，于2006年初分手。杨某与孙某于2002年共同出资设立了科技公司，二人共同经营。2000年9月，孙某作为买方与房地产公司签订商品房预售合同，约定孙某购买涉案房屋及揭方式贷款。同月孙某委托装修公司为涉案房屋装饰装修。

　　关于房款的支付情况。杨某称在公司有盈利的情况下，先发员工工资，余款用于还孙某的车贷和杨某的房贷。杨某认为公司还房贷的钱款属于杨某应得的报酬。孙某则表示其与杨某共同生活，家中开销和房贷等事宜都是杨某一手办理，公司成立后就有盈利，但公司账目均是杨某处理。公司盈利用来偿还孙某的车贷和涉案房屋的房贷。

　　杨某提供其向孙某名下的账户存款的回执凭条以证明其偿还了银行按揭贷款。

　　2013年4月，孙某将涉案房屋的按揭贷款余额一次性还清。

　　关于涉案房屋的使用情况。杨某表示其单独使用，双方分手前，二人没有长期居住在一起，孙某偶尔来涉案房屋住。杨某向法院提交了涉案房屋购买家电、物业费、供暖费等相关票据，部分票据上载明交款人为杨某。孙某则表示分手前，二人共同居住在涉案房屋，并提交了物业公司和居委会的居住证明，证明2000年至2006年间，孙某居住在涉案房屋。杨某对居住证明不认可，表示物业公司和居委会都是在2010年才成立的。

　　2006年1月，原被告签署了《证明》，主要内容为杨某因身份证丢失特用被告名义买房，待贷款还清后被告将房屋过户于原告。2007年4月，孙某取得了涉案房屋的产权证书。另查，涉案房屋曾被杨某出租，后孙某将租户清走。

　　四、法院判决

　　北京市第三中级人民法院依法作出如下判决：

　　1、驳回杨某的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房地产律师靳双权认为，本案争议焦点问题如下：

　　本案双方的争议焦点为双方之间是否存在借名买房的事实。

　　首先，关于涉案房屋的出资问题。虽杨某提交了首付款的发票以及其向孙某名下账户存款的凭证，但庭审查明，自2002年双方共同出资并共同经营公司，杨某亦认可公司的结余直接用于偿还孙某名下的车贷和涉案房屋的房贷。杨某主张其还房贷的钱款系其报酬，但未提交相应的证据，公司的财产与杨某、孙某的个人收入并未严格区分，故法院无法认定涉案房屋的全款系杨某个人出资。

　　其次，关于涉案房屋的居住使用问题。庭审查明，双方分手前杨某和孙某均居住过涉案房屋。二人分手后，涉案房屋由杨某实际控制使用。

　　最后，关于杨某主张的借名买房的理由，根据杨某提交的证据，杨某借名购房的理由系身份证丢失，且该证据仅说明贷款由杨某偿还，对首付款未提及。众所周知，买房对于个人讲，属于重大经济活动，如果借名购房，一般人均持审慎态度，必然存在无法以自己名义购房的情况。而身份证丢失则可以通过申请补办等其他方式予以补救，而不必要借名购房。此外，通常来讲，借名人为保障自己的利益，往往通过书面形式确认自己支付了全部款项，而不是如本案《证明》中对首付款避而不谈。

　　综合上述分析可见，在杨某和孙某分手前，涉案房屋不论是出资还是实际占有，均不符合借名购房的情形。杨某基于双方借名购房的关系，要求孙某配合其办理涉案房屋的转移登记手续，证据不足，法院难以支持。