因借名购买经济适用房屋引发的纠纷案件——房产律师靳双权

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告王某、安某诉称：2005年，原告王某、安某因住房拆迁获得天通小区一套经济适用房指标，二人与被告吕某、张某双方就借名买房一事达成一致意见，共同签订《经济适用房指标转让协议书》，将原告王某、安某二人的经济适用房指标以10万元价格出售给被告吕某、张某二人。《经济适用房指标转让协议书》中约定，协议任一方均有权毁约，但毁约方应按向守约方支付购房款总额的两倍违约金。直至今日，二原告才知晓前述协议书显失公平，因为被告是大学经济法的教师，精通法律规定，而原告只有小学文化，以原告的认知并不能知晓前述转让协议违反法律规定，更对于经济适用房指标转让的严重后果无从知晓。现原告因前述行为，不仅永久丧失购买经济适用房的资格，还因房价暴涨导致巨额经济损失。二原告认为转让协议订立后，出现了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对于原告方显失公平，故请求法院判决1、被告依照《经济适用房指标转让协议书》约定返还原告房屋，原告支付违约金双倍房款共计80万元;2、诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　被告吕某、张某辩称：原告所属并非案件事实，不同意原告的诉讼请求。二原告因涉案房屋价值暴涨，心生贪念，予以毁约，几次因涉案房屋产将被告诉至法院，只为抢夺涉案房屋所有权，但均以败诉告终。原被告之间的转让协议系双方的真实意思表示，经法院判决确认合法生效，且二被告已经履行完毕约定义务，二原告收取转让费并出具收据，故二原告无权在对该协议进行主张。涉案房屋目前已经具备上市交易的条件，而原告拒不履行过户义务，侵犯二被告的合法权益，二被告决定另案起诉二原告，要求继续履行该合同，办理过户手续。

　　二、法院查明

　　经审理查明：2005年，原告王某作为买受人与出卖人签订《商品房预售合同》，约定以40万元的价格购买天通小区22号。合同签订后，被告张某、吕某向出卖人支付涉案房屋购房款及相关税费。二被告向法院提交原告王某、安某出具的收据，收据中明确表示收到二被告支付的经济适用房指标转让费共计10万元。二被告向法院提交双方于2007年就涉案房屋事宜签订的补充协议，协议约定原告王某、安某夫妇二人应当在涉案房屋具备上市交易条件时，无条件、无偿的积极配合二被告办理过户手续，将涉案房屋产权变更登记在被告张某、吕某夫妇名下。若原告王某、安某二人未依约履行过户义务，二被告有权向其主张涉案房屋市价两倍赔偿。据查，涉案房屋交付后，被告吕某、张某装修并入住至今。

　　三、法院判决

　　法院经审理后判决：

　　驳回原告的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第七十二条，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定原被告之间的资格转让协议已经法院生效判决确认为合法有效协议，故原被告之间确存在借名买房的法律关系，故原被告双方均有义务依照协议约定履行。原告王某、安某主张双方之间的协议任意一方均有权毁约一节，据法院调查，该协议内容中双方并无此项约定，所谓的“两倍房款赔偿”仅是违约条款的约定。二原告不履行合同义务，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因现在涉案房屋已具备交易条件，二被告也依约履行付款义务，有权向二原告主张继续履行协议。

　　至于原告王某、安某主张转让协议显失公平、情势变更一节，据查原被告订立转让协议时，二原告收取转让费10万元，明显不符合双方的权利义务不对等，亦未违反公平、等价有偿的原则。房屋价格上涨或下降均系商业风险，二原告应当自己承担不利后果。故二原告的主张无法得到法院的支持。