借名购买经适房借名人要求过户法院支持

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　李某铭诉称：我和元某签订《协议》，约定我以元某的名义购买经济适用房，元某配合我办理过户及购房手续。合同签订后，我以元某的名义与北京X房地产公司就北京市朝阳区XX小区X号楼XX号签订了《北京市商品房预售合同》。合同签订后，我交付了房款及相关税费，并办理了入住手续。入住后，我进行装修并一直居住于此。现涉案房屋已经能够办理过户手续，元某拒不同意。现我诉至法院要求判令元某继续履行《协议》，协助将涉案房屋办理转移登记至我的名下。

　　二、被告辩称并反诉

　　元某答辩并提出反诉称：不同意李某铭的诉讼请求。因为双方不只是签订了李某铭所称《协议》，2012年2月22日双方还签订了《借款合同》和《抵押协议》。李某铭并没有按照双方约定履行义务，所以我要求解除双方签订的三份协议。我方提出反诉请求：一、依法解除双方2006年1月11日签订的《协议》及2012年2月22日签订的《借款合同》、《抵押协议》;二、依法判令李某铭将涉案房屋腾空退还给反诉人。

　　李某铭针对元某的反诉答辩称：不同意元某的反诉请求。双方签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应依约履行。双方签订的《借款合同》和《抵押协议》并非双方真实意思表示，仅仅是为了防止房产证下来之后，元某出售涉案房屋。因此，《借款合同》和《抵押协议》不成立。元某要求李某铭腾退涉案房屋，无任何法律及合同依据。

　　三、审理查明

　　2006年1月11日，元某作为甲方与李某铭作为乙方签订《协议》，约定“乙方因购买经济适用房资质不够，特委托甲方用甲方姓名代为购买，包括办理经济适用房审批表。甲方同意且愿意替乙方代为购买，配合以后过户和办理此套房相关事宜。甲方收取乙方佣金4000代为购买房屋”。

　　庭审中，李某铭提交《北京市商品房预售合同》、购房款发票二张、李某铭作为刷卡人的购房款支付存根、房屋产权证书、收条二张，欲证明其实际支付购房款且自收房之日居住至今。

　　《北京市商品房预售合同》签订时间为2007年1月16日。

　　元某提交2012年2月22日，元某作为甲方、李某铭作为乙方签订的《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款1000000元，在2012年2月26日前交付甲方;借款的年利率为5%，借款期限为四年;甲方应于2016年2月22日向乙方偿还;如到期未能偿还则此套房屋抵消全部乙方欠款。同日，元某、李某铭签订《抵押协议》，并办理了抵押登记。

　　李某铭称双方不存在借款的合意，签订《借款合同》、《抵押协议》只是为了防止元某出售涉案房屋，并补充提交元某签署的收条一张，欲证明虽然收条中记载“自本收条出具之日即视为履行完毕”，但双方不存在借贷关系，也不存在补偿之说。

　　四、法院判决

　　北京市朝阳区人民法院判决如下：

　　1、被告元某(反诉原告)协助原告(反诉被告)李某铭将北京市朝阳区垡头XX小区103号楼X单元X号房屋办理转移登记至原告(反诉被告)李某铭名下;

　　2、驳回被告(反诉原告)元某全部反诉请求。

　　五、房地产律师靳双权点评

　　北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

　　本案中，双方认可李某铭借名购房的事实，涉案房屋的原购房合同签订于2007年1月16日，故对于元某主张双方签订的《协议》无效的抗辩意见，法院未采信。元某一方面主张该《协议》无效，又反诉要求解除该《协议》，二者存在明显矛盾。对于李某铭要求元某继续履行《协议》，配合其将涉案房屋办理产权转移登记至其名下的诉讼请求，应予以支持。对于元某要求解除《协议》并要求李某铭退还涉案房屋的反诉主张，应不予支持。

　　根据查明情况，认为双方签订《借款合同》、《抵押协议》非双方真实意思表示，不具备合同生效要件;而双方办理抵押登记的行为仅是为了确保《协议》履行而进行的补充约定，并已实际履行。综上，对于元某要求解除《借款合同》、《抵押协议》的反诉请求，不予支持。