农村房屋买卖合同纠纷的案例解析——北京房产买卖律师

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　2013年9月，马某飞诉称：北京市房山区5号院为我的祖宅，后变卖给村集体，后被马某云购得该房，马某云又出售给马某化腾。2006年10月24日，我与马某云、李某红达成协议约定：马某云、李某红委托马某飞通过法律途径向马某化腾收回房产，一切费用由我承担，收回房屋后，马某云、李某红将房屋无偿给予我，此房屋拆迁时，我一次性给予马某云、李某红五至十万元。2007年，我以马某云的名义支付给马某化腾补偿款252000元收回了房产。在诉讼中我还支付了诉讼费、评估费、律师费24905元，总计276905元。

　　我与马某云、李某红于2007年12月16日再次签订《协议书》约定：房屋产权、所有权、使用权转让给我，都归我所有，拆迁时我一次性给予马某云、李某红五至十万元，房屋收回后一直由我占有使用。2010年7月7日，我与开发总公司签订了《拆迁安置补偿协议》。2010年7月8日，我又与该公司分别签订了《定向安置房买卖合同》三份。2010年7月13日双方又签订了《拆迁安置补偿协议(补充协议)》该房屋拆除。2010年7月14日，马某云、李某红将我诉至法院，法院判决认定马某云、李某红与我签订的两份协议书实际系转让宅基地上房屋所有权的行为，因我非本村集体经济组织成员，该转让行为违反国家法律强制性规定，为无效协议。此判决已生效。

　　此后，马某云、李某红将我、北京开发总公司诉至法院，法院判决认定我与北京开发总公司签订的《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补偿协议(补充协议)》无效。

　　2013年初，我起诉马某云、李某红，要求分割北京市房山区5号院的拆迁利益。诉讼中，基于当时马某云、李某红尚未取得北京市房山区5号院的拆迁补偿利益，法院以我要求分割的拆迁利益不明确为由，裁定驳回了我的起诉。现马某云、李某红已经获得拆迁利益。

　　我与马某云、李某红签订的协议已被法院认定为转让宅基地上房屋所有权的行为，双方的转让协议被确认无效，但无效后责任如何承担及拆迁利益如何分割尚未处理。虽然我与马某云、李某红之间的转让协议无效，但我为此付出了相关费用，马某云、李某红应予返还。转让协议无效后，马某云、李某红应对我因转让协议无效而遭受的损失承担赔偿责任。根据北京市人民法院审判实践中，转让协议无效后依据双方的过错大小，按二八开处理无效后利益分配的原则，我应取得80%拆迁安置补偿，以弥补我在转让协议无效后的经济损失。现要求：1、马某云、李某红赔偿我损失，以马某云、李某红与北京开发总公司签订的拆迁安置补偿协议确定的财产的80%为准，暂定200万元;2、马某云、李某红返还我在收回房产过程中支付的费用276905元(包括补偿款252000元，诉讼费、评估费、律师费24905元)。

　　2、被告辩称

　　马某云、李某红辩称：一、本案所涉及的北京市房山区5号院房屋的所有权和相应的宅基地使用权没有发生变动，拆迁前仍归马某云、李某红所有，马某飞没有获得争议房屋的所有权和宅基地使用权。人民法院作出判决书已经生效，马某飞对争议房屋没有所有权，对宅基地也没有使用权。争议房产没有发生转让，当然也无所谓基于转让后的房产获得拆迁利益。马某飞要求赔偿因转让无效造成的损失缺乏事实及法律上的根据。马某飞的第二项诉讼请求已超过诉讼时效，依法应驳回马某飞的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　马某飞为非农户口。

　　2010年7月7日，马某飞作为被拆迁人与拆迁人北京开发总公司签订拆迁安置补偿协议，并于2010年7月13日签订补充协议。协议中确定，宅基地面积315.24平方米，房屋合法建筑面积236.43平方米，马某飞获安置房三套、剩余补偿款746027元。房屋被拆迁。

　　2010年8月，房山法院受理马某云、李某红诉马某飞合同纠纷一案，马某云、李某红要求确认双方2006年10月24日和2007年12月16日签订的两份协议书无效。房山法院判决：马某云、李某红与马某飞签订的转让房屋的两份协议书均无效。双方领取判决书后均未上诉，该判决书已经发生法律效力。

　　2011年，马某云、李某红到房山法院起诉北京开发总公司、马某飞，要求确认北京开发总公司与马某飞签订拆迁安置补偿协议及补充协议无效。房山法院于2011年12月15日判决拆迁安置补偿协议及拆迁安置补偿协议(补充协议)无效。马某飞不服提出上诉被判决驳回上诉，维持原判。

　　2013年9月6日，北京开发总公司与马某云签订拆迁安置补偿协议及补充协议，上述协议中确定，宅基地面积298.48平方米，房屋合法建筑面积223.86平方米，北京开发总公司给付马某云拆迁补偿总金额1244871元，马某云获安置房三套、剩余补偿款587387元。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　1)马某云、李某红赔偿马某飞损失人民币九十五万元。

　　2)马某云、李某红返还马某飞人民币二十七万六千九百零五元。

　　3)驳回马某飞的其他诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决已经确认马某飞与马某云、李某红就北京市房山区7号房屋签订的两份协议书均无效，所以本案关键在于合同无效后双方当事人之间的返还及赔偿问题。

　　关于当事人之间的返还问题。作为买受人的马某飞，应将马某云、李某红的房屋返还，现马某云、李某红已经根据自己对房屋享有的权利获得了巨额拆迁利益，应视为马某飞已经履行了自己的返还义务;作为出卖人的马某云、李某红，应将马某飞的购房款退还，马某飞获得房屋的相关支出应视为其对马某云、李某红的购房款，马某云、李某红应在马某飞主张的合理范围内予以返还。

　　关于当事人之间的赔偿问题。马某飞与马某云、李某红签订的协议虽然被确认无效，但就合同无效存在双方之间的责任分担。作为出卖人的马某云、李某红在明知房屋之后会存在拆迁利益的情况下，仍然执意进行转让，而且在转让马某飞之前出让过，只是之后通过诉讼收回后又变相转给马某飞，所以马某云、李某红对合同无效存在主要过错。作为买受人的马某飞，此前通过诉讼的形式获得马某云、李某红的房屋，其应知晓房屋上可能存在的风险，包括此前确认合同无效诉讼以及本案都应是其在签订协议时应当预料到的，所以其也存在次要过错。故此，法院结合双方在合同无效过程中的过错程度，考虑马某飞对房屋的装修、翻建所投入的资金，并考虑作为民事主体都应遵守的诚实信用原则，酌情判决马某云、李某红应赔偿给马某飞的信赖利益损失数额。