借名购买经济适用房引发的纠纷——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告项先生起诉称：我和鲍先生是朋友关系，2005年4月，鲍先生所属的单位通知符合经济适用房购买资格的员工参与位于甲市乙区的经济适用房的申购，每人需缴纳申购报名费10000元，中签后冲抵为首付款。鲍先生符合申报条件但无意购买，此时我正打算在甲市购买房屋，经朋友从中撮合，我和鲍先生达成一致，决定由我出资以鲍先生名义购买经济适用房。此后，鲍先生报名参加了单位经济适用房的申购，由我交付了10000元报名费。后经单位职工购买经济适用房审核排序，鲍先生排名28，获得购买资格。2005年5月15日，鲍先生与开发商签订了购房合同，以总价282993.5元购买了甲市乙区区902室，鲍先生缴纳首付款72993.5元(其中10000元由申购报名费转付,45000元由我交给鲍先生后缴纳)，将收据交给了我，同时着手办理210000元公积金按揭贷款手续。2005年6月7日，按揭贷款获批，鲍先生将贷款合同和收付款用的银行卡交给了我。当日借款支付到鲍先生贷款用的银行卡，同日转入开发商账户。2005年6月11日鲍先生协助我办理入住手续，我支付公共维修基金、房屋面积差价和物业费等，购房相关的购房发票、入住手续等资料均由我收执。2005年7月6日，鲍先生向我出具了收到我45000元的收条，我开始按月偿还房屋按揭贷款，购房贷款已于2015年6月7日前还清。同日，双方在中间人组织下就该房屋的购买出资和产权归属事宜签订了《房屋产权约定》，对我出资购房和鲍先生交付房屋的事实进行了确认，并约定在具备过户条件时办理过户手续。2006年6月19日涉案房屋取得房产证，2011年6月19日，涉案房屋已符合购买5年上市交易条件，我找到鲍先生要求办理过户手续，但鲍先生故意推诿。我和鲍先生之间具有真实的房屋转让法律关系，虽然涉案房屋是经济适用房，但房屋转让交易和产权证取得时间均在2008年4月11日之前，我已经支付购房款且实际居住，目前该房屋也符合了上市交易的条件，依法应当确认合同有效，所以请求法院判令：1、确认我和鲍先生之间《房屋产权约定》有效;2、鲍先生协助我办理房屋产权变更登记手续;3、本案诉讼费用由鲍先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告鲍先生答辩称：第一，我和项先生双方之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋是我享受单位福利而获得的经济适用房，2005年5月项先生通过朋友表达想借用我名义购买房屋，且表示可以全额支付购房款，只是想借用资格，并给了我一万元的好处费。2005年5月15日，我与开发商签订合同，在需要交房款时项先生却提出资金紧张需我先行垫付，且需要借我的公积金进行贷款，答应资金一到位就将首付与贷款一并还清，不会影响到我公积金的使用，我碍于朋友的情面同意了项先生的请求，此后我自行支付首付并办理了21万元的公积金贷款。2005年7月6日，项先生向我提出，因为资金的原因不能按照之前约定将房款全部付清，只先给部分首付款35000元，剩余的首付款过几天就转给我，贷款也只能按月慢慢还。因房屋当时已由项先生居住，我也只好答应，我于同日向项先生出具了10000元好处费和35000元首付款收条，双方签订了《房屋产权约定》。因此双方之间的法律关系是借名购买经济适用房，不仅没有房屋买卖的意思表示，双方之间的行为也不符合房屋买卖的构成要件。第二，该《房屋产权约定》应属无效，涉案房屋是经济适用房，是政策性房屋，该类房屋的购买及上市交易具有特殊的规定和限制。本案中项先生不具备购房资格，借名买房想要获得保障性住房，属于恶意规避法律政策的行为，应属于无效约定。第三，即使该份约定有效，因项先生并未履行实际出资人的义务，其行为已经表明不再履行约定，故无权要求我协助过户。请求人民法院驳回项先生诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2005年7月6日，项先生与鲍先生签订《房屋产权约定》。约定：“1、甲市902室106.97㎡经济适用房由项先生出资购买，自2005年6月11日起房屋一切所有权属项先生所有。2、现房屋注册人鲍先生在具备过户条件时及时协助房屋所有人项先生办理过户手续。过户一切费用由项先生自付。3、自约定生效之日起，项先生、鲍先生关于此套房屋再无任何异议。”另有贺先生、荣某作为证明人签字。

　　经查，2005年，鲍先生通过所在单位获得了购买经济适用房的资格并购买了坐落于乙区902室的诉争房屋，该房屋价款总计282993.50元，其中首付款72994元，贷款21万元。关于首付款的构成，2005年7月6日，鲍先生向项先生出具收条4.5万元，鲍先生称4.5万元中1万元是好处费，项先生仅支付了3.5万元首付款，其余首付款均由己方支付;项先生称该4.5万元均是首付款，剩余首付款也均以现金方式支付给鲍先生。关于房屋贷款，系以鲍先生名义进行的公积金贷款，贷款期限十年(2005年6月7日至2015年6月7日)，由项先生每月转入鲍先生的还贷银行卡中。2014年11月7日，鲍先生办理了贷款结清手续，将剩余的14052.5元贷款全部提前还清。此后，项先生仍每月向贷款账户打款至2015年4月。

　　另查，诉争房屋购买后，一直由项先生占有使用。2006年，该房屋办理了房屋所有权证，登记在鲍先生名下。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：1、确认项先生与鲍先生于二〇〇五年七月六日签订的《房屋产权约定》有效;

　　2、鲍先生于本判决生效之日起六十日内协助项先生办理乙区902号房屋的产权过户手续，过户费用由项先生负担。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：2005年双方签订的《房屋产权约定》载明诉争房屋由项先生出资购买，购房发票等购房手续的原件由项先生持有，从项先生提交的收款条、购房发票及其他收据、贷款凭证、公共维修基金收据以及收转贷款凭条、存款凭条等证据综合判断，可以认定购买该房屋实际由项先生出资，按揭贷款由项先生负责偿还，房屋由项先生占有使用，因此双方之间实质上形成借名买房关系。关于双方之间的协议效力问题，因诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，该房屋现已具备上市条件，双方之间的借名买房协议不存在法定无效的情形，应为合法有效，项先生请求确认双方“房屋产权约定”协议有效的诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于项先生要求鲍先生协助办理过户手续的诉讼请求，由于该房屋已经具备上市条件，双方可以按照协议约定办理过户手续，项先生的该诉讼请求予以支持，过户费用按照协议约定应由项先生负担。

　　此外，由于鲍先生提前还清贷款，而项先生2015年4月之后未再往还款账户打款，对于项先生所欠差额部分，由于鲍先生在本案中并未主张权利，所以本案不作处理，双方可协商由项先生将差额部分补齐。若协商不成，鲍先生亦可另行主张权利，但不影响本案房屋过户手续的进行。