借名买房关系的认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王大叔、冯大娘起诉称：我们的女婿何先生与何小姐是姐弟关系。2010年，何小姐经摇号取得甲市乙区A地3号楼1503号房屋(以下简称1503号房屋)的购买权;由于何小姐无购房资金，2011年，何小姐与我们及我们的女儿王女士协商将该购房资格转让给我们，由我们出资购买该房屋，待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续，为此我们支付何小姐3万元转让费;2011年4月，我们和女儿王女士及何小姐共同去选房，并通过我们的努力将原购房指标两居室换成了三居室;2011年5月5日，我们向甲市XX房地产有限公司(以下简称XX公司)支付了首付款151087元，并随后同何小姐办理了住房公积金贷款手续，到中国K银行开通了银行账号用于还贷;我们于2011年7月至2013年12月期间共还贷86810元;2013年7月，XX公司通知我们入住，2013年7月20日，我们办理了该房屋的入住手续，并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元，随后又支付担保服务费1680元;办理入住手续后，我们对该房屋进行了装修，共支出装修款118900元;2013年10月装修完工后，我们即入住该房屋。2014年年初，女儿王女士与女婿何先生发生矛盾，何小姐以诸多理由单方撕毁与我们之前达成的协议并要求我们搬离该房屋，且拒不退还我们已经支付的各项费用。为维护自身合法权益，特起诉至法院请求：1.判令何小姐返还我二人支付的1503号房屋的购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元、网费2495元、房屋面积差价款5839元;2.判令何小姐返还我二人支出的1503号房屋的装饰装修费118900元;3.判令何小姐返还我二人支付的1503号房屋的两限房指标费3万元;4.判令何小姐赔偿我二人为1503号房屋安置家用电器损失7224元(包含空调2950元、空调安装费255元、洗衣机4019元);5.判令何小姐赔偿我二人购买房屋差价损失20万元;以上共计632070.53元。诉讼费用由何小姐承担。

　　二、被告辩称

　　被告何小姐答辩称：不同意王大叔、冯大娘的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。关于第一项诉讼请求，王大叔、冯大娘主张的237897元的购房款，我有证据证明主要的购买款是我弟何先生代我支付的;物业费2691.27元应由权利享受人自行支付，不应由我承担;网费的答辩意见同物业费;王大叔、冯大娘主张的其他各项费用是因王大叔、冯大娘与我之间存在债权债务关系，是用应由王大叔、冯大娘偿还给我的费用支付的相关款项。关于第二项诉讼请求，金额为118900元的装饰装修款发票的开票单位是商贸公司，并非是有资质的装修公司，所以仅同意赔偿其装修损失7万元。对于第三项诉讼请求不予认可，我与王大叔、冯大娘之间不存在转让房屋关系，王大叔、冯大娘也未向我支付3万元转让费。关于第四项诉讼请求，空调、洗衣机等家电，王大叔、冯大娘腾退房屋时可以一并搬离，不同意赔偿任何损失。关于第五项诉讼请求，王大叔、冯大娘没有权利向我主张房屋差价款，因为双方之间不存在转让合同关系，我也不存在违约的情况，所以不同意支付房屋差价款。我仅可以申请一次两限房，所以不可能将所申请的房屋以3万元的价格出卖掉。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：王女士系王大叔、冯大娘之女，案外人何先生系何小姐之弟，王女士和何先生于2011年9月13日登记结婚。2010年4月，何小姐通过摇号的方式取得1503号房屋的购买权。2011年5月5日，何小姐与XX公司签订《甲市商品房预售合同》，约定由何小姐购买位于甲市乙区X地住宅及商业项目(X1-1B)地块乙区×××18层1503号的房屋，该房屋性质为限价商品住房，合同总价款为711087元，购房首付款151087元应于签订该合同时交付。2013年7月20日，何小姐与XX公司签订《甲市商品房预售合同》补充协议，双方确认1503号房屋的门牌号为甲市乙区XX路2号院3号楼1503，双方确认何小姐应向XX公司补交购房款差额5839元。2013年7月20日，涉案房屋交付，王大叔、冯大娘装修后在该房内居住使用至今。诉讼中，双方均表示1503号房屋尚未取得房屋所有权证书。何小姐已另案起诉要求王大叔、冯大娘腾退涉案房屋并支付房屋使用费。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、何小姐返还王大叔、冯大娘支付的首付款十五万一千零八十七元，房屋差价款五千八百三十九元，购房贷款八万六千七百一十元，房屋专项维修资金一万七千五百九十元，契税七千一百六十九元二角六分、产权代办费五百元、担保服务费一千六百八十元，以上各项费用共计二十七万零五百七十五元二角六分(于判决生效后十日内履行);

　　2、何小姐支付王大叔、冯大娘房屋装饰装修费折价款七万元(于判决生效后十日内履行);

　　3、何小姐补偿王大叔、冯大娘房屋损失十万元(于判决生效后十日内履行);

　　4、驳回王大叔、冯大娘的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案的焦点在于王大叔、冯大娘与何小姐之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益的情形。王大叔、冯大娘主张与何小姐构成“借名买房”关系，何小姐对此予以否认，其主张其是将涉案房屋借给其弟何先生及王女士使用，后由王大叔、冯大娘居住。综合双方提交的证据，对王大叔、冯大娘与何小姐之间就涉案房屋构成“借名买房”关系予以确认，综合考虑因素如下：第一，王大叔、冯大娘向法院提交了购买涉案房屋的首付款发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、房屋产权代办协议的原件，王大叔、冯大娘提交的上述证据已初步证明双方之间存在“借名买房”关系，何小姐虽辩称与王大叔、冯大娘之间不存在转让房屋关系，但作为名义上的购房人，其并不能就上述购买房屋、办理房屋入住手续的证据原件为何出现在王大叔、冯大娘手中做出合理解释。第二，王大叔和王女士多次陈述借何小姐的指标买房并支付相应款项。对此，何小姐虽未予以承认，但亦未予反驳，甚至在其夫王大叔对王大叔和王女士的陈述予以认可时，亦未予以反驳，其表现明显与其主张双方之间不存在借名买房关系不符。第三，在王大叔表示同意返还房屋并要求何小姐返还房款时，何小姐的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实并未明确表示否认。第四，1503号房屋的购房贷款一直由王大叔、冯大娘偿还至2013年12月份，对于为何由王大叔、冯大娘偿还贷款，何小姐无法做出合理解释。第五，涉案房屋自办理入住手续后一直由王大叔、冯大娘实际居住使用，且该房屋亦由王大叔、冯大娘进行的装饰装修。何小姐虽辩称因王大叔、冯大娘与其之间存在债权债务关系，故王大叔、冯大娘为涉案房屋支付的房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税、担保服务费等费用系王大叔、冯大娘用应偿还给何小姐的金额支付的，但其未提交相应证据予以证明，故对于其该项抗辩意见，不予采信。何小姐辩称首付款系其弟何先生支付的，而非王大叔、冯大娘支付，对此，靳律师认为，王大叔、冯大娘系涉案房屋的实际购房人，故该首付款应视为作为实际购房人的王大叔、冯大娘所支付，至于该笔款项是否由何先生代王大叔、冯大娘支付的问题，可由王大叔、冯大娘与何先生另行解决，在本案中，法院对此不予处理。

　　限价商品房是政府提供政策优惠，具有社会保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，其购买资格具有专属性。同时，在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《甲市限价商品住房管理办法(试行)》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中，王大叔、冯大娘因何小姐具备了两限房的购房资格，而借用何小姐的名义购买了涉案房屋，该“借名买房”行为违反相关政策、法规的规定，损害社会公共利益，依法应确认为无效。

　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王大叔、冯大娘要求何小姐返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求，应予以支持，具体数额法院依据相关证据及标准予以核定。通过审核王大叔、冯大娘提交的证据，可以确认王大叔、冯大娘共为涉案房屋支付首付款151087元，房屋差价款5839元，购房贷款86710元，房屋专项维修资金17590元，契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元，以上各项费用共计270575元，上述费用应由何小姐予以返还;王大叔、冯大娘主张的产权登记费80元、印花税5元，因其未能提交正规发票且何小姐对此不予认可，故对于其该项诉讼请求，不予支持;王大叔、冯大娘主张的物业费2691.27元、网费2495元，上述费用系王大叔、冯大娘实际居住使用1503号房屋所产生的费用，应由王大叔、冯大娘自行负担，故对于其该项诉讼请求，不予支持;关于王大叔、冯大娘主张的装饰装修损失，双方均同意由何小姐支付王大叔、冯大娘7万元折价款，对此法院不持异议;王大叔、冯大娘要求何小姐返还转让购房指标费3万元，但未提交充分证据予以证明且何小姐对此不予认可，故对于该项诉讼请求，不予支持，对该3万元的处理，王大叔、冯大娘可另行解决;王大叔、冯大娘要求何小姐赔偿安置家用电器损失，于法无据，不予支持，室内电器可由王大叔、冯大娘自行取走;王大叔、冯大娘要求何小姐赔偿购买房屋的差价损失一节，因1503号房屋不具备上市公开交易的政策条件，不能上市公开交易，因此，无法通过专业公司评估确定其回购价格，对此，综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度，考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及何小姐先行反悔的事实，根据公平原则，酌定何小姐给付王大叔、冯大娘一定的补偿，数额酌定为10万元。