一起借名买房合同关系的效力认定——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吕某起诉称：我与秦某是中学同学，秦某无购买甲市经济适用房住房资格。2006年11月份，秦某以我的名义购买了甲市乙区X地XX园×号楼×层×单元×号房屋(以下简称涉案房屋)。现涉案房屋于2011年11月8日登记在我名下。我于2014年3月份开始偿还贷款。时至今日，秦某依然没有购买甲市经济适用房住房资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，《甲市经济适用住房管理办法》(试行)第二条、第五条(一)，《甲市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的第十六条之规定，秦某借用我购买经济适用住房的资格进行购房的行为违反了我国法律、行政法规、司法解释及甲市关于购买经济适用住房的政策性规定，其行为应属无效，同时也侵害了我享有的合法权益。所以依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，请求法院判令：1.确认秦某借用我购买经济适用住房资格的借名买房合同无效;2.确认我系涉案房屋的所有权人。

　　二、被告辩称

　　被告秦某答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，本案案由应是借名买房合同纠纷，(2014)朝民初字第10164号民事判决书和(2015)三中民终字第06105号判决书已经对该问题进行明确，只有双方借名买房关系解决后，才能对以后相应问题进行处理，本案案由应为借名买房合同纠纷，由此本案中原告的第二项诉讼请求不应得到支持，因为合同纠纷在没有解决前不能处理产权的问题。第二，原告陈述的相应事实我不认可，不符合事实的本来面目。第三，原告与我之间所成立的借名买房合同关系不违反法律规定，依法应为有效。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：原告与秦某系中学同学，秦某无购买甲市经济适用住房资格。2006年，秦某以原告的名义购买了涉案房屋，并由秦某实际支付了购房首付款。后秦某办理了涉案房屋的入住手续，涉案房屋交付后，秦某对该房屋进行了装修并一直使用至今。现涉案房屋登记于原告名下，登记时间为2011年11月8日，登记的房屋性质为经济适用房。涉案房屋之按揭贷款一直由秦某偿还至2014年2月底，自2014年3月起，涉案房屋之贷款由原告进行偿还。

　　2014年，原告以返还原物纠纷为由将秦某起诉至法院，要求判令秦某返还涉案房屋。法院作出(2014)朝民初字第10164号民事判决，认为原告与秦某存在借名买房关系，应先解决借名买房关系的效力和借名买卖关系所产生的相关权利义务纠纷，而后再解决涉案房屋是否返还问题，据此驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至甲市第三中级人民法院，甲市第三中级人民法院作出(2015)三中民终字第06105号民事判决，以相同理由驳回上诉，维持原判。经询，双方均表示购买涉案房屋并非通过摇号程序取得的购房资格。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告与秦某就甲市乙区X地XX园×号楼×层×单元×号房屋的借名买房合同关系有效。

　　2、驳回原告的诉讼请求。

　　3、驳回秦某的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：生效判决已经认定原告与秦某存在借名买房合同关系。本案争议焦点在于该借名买房合同关系是否有效。因涉案房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且涉案房屋的购房合同系2008年4月11日以前签订，按甲市相关政策属于“老经济适用住房”，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。因借名买房合同关系有效，则原告要求法院确认其为涉案房屋的所有权人的诉讼请求，不予支持。根据甲市相关政策，涉案房屋现尚不具备上市交易条件，且涉案房屋的购房抵押贷款尚未还清，抵押尚未解除。基于上述不确定因素，秦某要求判令在原告过户条件成熟时，协助秦某办理涉案房屋的产权登记，直至登记在秦某名下为止的诉讼请求，不予支持。秦某可在涉案房屋具备办理所有权变更登记条件时另行主张。