北京房产律师：继受《商品房买卖合同》项下的权利义务一案

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告殷先生起诉称：我与被告程先生于2012年6月20日签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：我购买被告程先生名下位于甲市XX区XX街道XX路18号XX花园(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房产;以及购买被告程先生名下位于甲市XX区XX街道XX路18号XX花园(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面的房产。合同约定上述两项房产的交易成交金额为人民币800万元整。我分别于2012年6月19日通过X银行甲市分行A地支行转入300万至合同约定的被告程先生A银行账户中、于2012年6月20日通过X银行甲市分行A地支行分两笔(一笔450万、一笔50万)共计转入500万至合同约定的被告程先生A银行账户中，我已按合同约定支付了全部的购房款。同时，被告程先生也将上述店面的钥匙交给我，我即着手装修并入住使用至今。由于上述房产是被告程先生向被告甲市T房地产有限公司预售取得，签订合同时该预售房产仍处于预售登记状态，尚不能依法立即办理过户手续。并且我与被告程先生双方在合同中也约定我必须在2012年9月19日后才能办理上述房产的过户手续(此前我无权办理过户手续)。但是在2012年9月19日之后，我向被告程先生要求办理上述房产过户手续，被告程先生却不予以配合。所以请求法院判令：1、判令被告程先生名下的位于甲市XX区XX街道XX路18号XX花园(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房产归我所有，并协助办理该房屋所有权证过户至我名下的过户手续;2、判令被告程先生名下的位于甲市XX区XX街道XX路18号XX花园(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面的房产归我所有，并协助办理该房屋所有权证过户至我名下的过户手续;3、判令被告甲市T房地产有限公司协助我办理该房屋所有权证过户手续;4、本案的全部诉讼费用由被告程先生承担。

　　二、被告辩称

　　被告程先生答辩称：1、我因经营需要向原告借款800万元，借期三个月，月利息9%，原告要求以诉争房屋作为抵押，因此，双方签订的《房屋买卖合同》实为借款担保合同。2、当事人双方并无房屋买卖的真实意思表示。首先，在目前房价持续上涨的情况下，我以低于原购房价款525万元的价格贱卖给原告，我这种损害自身利益的行为显然不合理。其次，本案房屋买卖合同约定的买卖行为不符合二手房交易习惯。3、双方虽然签订《房屋买卖合同》，但买卖是双方借贷的虚假表示，并未形成房屋买卖合同法律关系。综上，请求人民法院在准确认定事实的基础上依法判决，切实维护我的合法权益。

　　被告甲市T房地产有限公司答辩称：首先，原告起诉被告程先生商品房销售合同纠纷一案，我公司在收到人民法院的传票及起诉书副本后，才知原告与被告程先生存在买卖关系。其次，原告提交的证据未能够证明答辩人同原告存在合同关系，根据合同相对性原则，答辩人无义务协助原告办理该诉争房屋所有权证过户手续，我公司不是本案的第二被告。第三，原告与被告程先生就未依法登记领取权属证书的该诉争房屋进行买卖，违反《城市房地产管理法》第三十七条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”的规定，原告与被告程先生签订的合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应视为无效合同。综上所述，我公司不是本案的适格被告，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2012年6月20日，原告殷先生(乙方)与被告程先生(甲方)签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方座落于甲市XX区XX街道XX路18号XX花园(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面和A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面的房产;上述房产的交易成交价格为人民币捌佰万元整;甲方授权委托乙方在2012年9月19日后办理上述房产过户手续;乙方预付给甲方购房款人民币捌佰万元整;甲方委托乙方办理该房产的房产证及过户手续、将房产过户到乙方名下;签订合同当日甲方将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给乙方;甲方若在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款存入乙方指定的帐户，另加购房定金款每日3‰的违约金。2012年6月19日原告通过银行转帐汇款300万元至被告程先生指定银行帐户，次日转帐汇款500万元，合计汇款800万元。被告程先生将讼争店面的预告登记证明、商品房买卖合同、销售不动产发票等相关材料交给原告。

　　在本院受理的原告殷先生与被告K银行股份有限公司甲市分行、程先生执行异议之诉纠纷一案中，本院于2013年10月23日作出(2013)榕民初字第518号民事判决书，查明如下事实：2012年12月31日，甲市房地产交易登记中心向甲市T房地产有限公司出具了编号为NO：20120163的《初始登记通知书》，对XX区XX街道XX路18号XX花园(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼予以产权初始登记(总登记)。该判决书确认原告殷先生与被告程先生于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效。被告K银行股份有限公司甲市分行不服提起上诉，甲市省高级人民法院于2014年3月20日作出(2014)闽民终字第144号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认位于甲市XX区XX街道XX路18号XX花园(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面和A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房产归原告殷先生所有;

　　2、被告程先生应协助办理上述房产所有权证过户至原告殷先生名下的的过户手续;

　　3、被告甲市T房地产有限公司应协助原告殷先生办理上述房产所有权证过户手续。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：已生效判决确认原告与被告程先生签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告程先生辩称《房屋买卖合同》约定的价款明显低于被告程先生的购房价款，违背商业交易习惯，其与原告之间不存在真实房屋买卖关系，实为借贷关系，但其未能提供相反的证据以证明其主张，所以对其辩称不予采纳。原告依据《房屋买卖合同》约定的转让价格支付给被告程先生800万元，应视为其全部付清买卖合同项下的购房款，已履行合同义务，被告程先生亦应当依约履行。诉争店面的产权初始登记已于2012年12月31日办妥，原告要求判令被告程先生协助办理诉争店面的产权过户手续，予以支持。

　　被告甲市T房地产有限公司与被告程先生签订《商品房买卖合同》，负有协助被告程先生办理房产权属登记的相关义务。虽然原告不是该《商品房买卖合同》的相对方，但是原告与被告程先生之间的《房屋买卖合同》是有效成立，即原告实际上继受了上述《商品房买卖合同》项下的权利义务，成为诉争店面的业主，被告甲市T房地产有限公司作为房地产开发商，有义务配合业主办理权属登记的相关手续。综上法院判决是正确的。