一房两卖的合同效力认定——北京房产律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告黄先生起诉称：2007年7月31日，我与XX公司就其延期交房等事宜进行协商，我同意XX公司将XX酒店大堂内属于XX公司的全部铺位补偿给我，我则放弃追究其违约责任。为此，我与XX公司达成了《商品房买卖合同》的《补充协议》，该协议第三条约定：甲方(XX公司)同意将位于XX酒店大堂两侧的205#和2010#铺的产权交归乙方所有……。自此，我一直将补偿铺位做为酒店大堂部分使用。同时，无数次的催促XX公司为我办理相关产权证书，但时至今日，XX公司不仅没有为我办理相关产权证书，反而“一女二嫁”，将已补偿给我的铺位转卖给了龚某。无奈之下我只能请求法院判决：1、确认XX公司与龚某签订的《商品房买卖合同》中关于205号、2010号、201(1235-2)号商铺买卖的合同无效;2、确认XX公司与侯先生签订的关于201(1235-2)号商铺的《商品房买卖合同》无效;3、判令XX公司与侯先生协助我办理房屋权属的过户登记手续;4、判令XX公司为我办理补偿商铺的房屋产权证书;5、诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告XX公司答辩称：我公司与龚某签订的商品房买卖合同有效且已经备案登记。我公司与侯先生签订的合同也是有效合同，双方签订合同已经办理了商品房变更登记手续。我公司没有将201(1235-2)号商铺抵偿和出卖给原告。我公司与原告签订的商品房买卖合同补充协议是无效且未履行的商品房买卖协议。原告只在我公司购买了1层房产而不是10层，无权代理就我公司违约而补偿的协议，从而确定了我公司与原告签订的补偿协议是无效的，请求法院驳回原告对我公司的全部诉讼请求。

　　被告龚某答辩称：赞成XX公司的答辩观点，但是XX公司与原告签订的合同影响到了龚某，XX公司与原告签订的补偿协议没有履行，XX公司只能是承担违约责任。XX公司与蒋某签订了商品房买卖合同，且付完了全款，A地中院出具了调解书明确的确认XX公司与蒋某签订的商品房买卖合同，XX公司必须履行，所以原告与被告签订的补偿协议是在XX公司已经将全部的房产卖给蒋某的前提下签订的，XX中院认定的事实有误，XX公司与原告签订的合同不是商品房买卖合同而是补充协议，占有、使用应该视为交付行为而不能认定为拥有该房产，也可以是非法占有。龚某签订房屋买卖合同之时正是房屋解封之后，是有效合同，XX公司与龚某签订的合同是合法有效的。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2005年4月11日，原告黄先生在和被告XX公司就位于甲市XX大道与XX路交汇处西南角的XX广场的商品房买卖所签订的编号为甲市XX广场第0004号《商品房买卖合同》的基础上签订了1份《甲市XX广场商品房买卖补充协议书》，被告XX公司将XX广场大楼第十二层至二十一层共计10层、另加2层塔楼建筑面积共计8420.67m2的房屋出卖给原告黄先生，单价2700元/m2，总价款22735809元，双方还约定了价款支付方式和期限、房屋交付期限及违约责任等。原告黄先生购得房屋后用于经营甲市XX酒店，XX酒店大堂两侧使用了被告XX公司的205号、2010号和201(1235-2号)号商铺。

　　2006年7月18日，原告黄先生和被告XX公司在上述合同的基础上签订《协议》1份，协议第一条约定被告XX公司将XX酒店大堂两侧建筑面积约为116㎡的205#和2010#二个商铺的产权(价值贰佰柒拾壹万元整)交归原告黄先生所有，作为XX公司延期交房(包括电梯延迟安装及验收)给予黄先生的经济赔偿。XX公司在大楼竣工验收以后，将这两个商铺的产权登记在黄先生名下，税费按规定办理。

　　2007年7月31日，原告黄先生和被告XX公司在上述合同的基础上签订《补充协议》1份，协议第三条约定被告XX公司将XX酒店大堂内使用的205号、2010号商铺所有权以5000元/m2单价抵偿给原告黄先生以赔偿被告XX公司延期交房等造成的经济损失，原告黄先生不再追究被告XX公司的违约责任以及要求补偿或赔偿等。

　　2009年6月9日，被告XX公司、龚某签订《商品房买卖合同》，被告XX公司将包含XX酒店大堂205号、2010号和201(1235-2号)号在内的建筑面积共计154.89m2的4间商铺所有权以997169元的总价款出售给被告龚某。同日被告XX公司、龚某又将总销售合同变更为分户的销售合同。205号、2010号和201(1235-2号)号商铺已在甲市房地产管理局销售备案登记在被告龚某名下。

　　2009年9月15日，被告XX公司、第三人侯先生签订《商品房买卖合同》，被告XX公司将XX酒店大堂内1235-2号商铺(建筑面积共35.02平方米)以805460元的价格出售给第三人侯先生，但双方未向法院提供购房款往来证据。2009年12月17日，1235-2号商铺已在甲市房地产管理局将所有权登记在第三人侯先生名下。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认被告甲市XX房地产开发有限公司和被告龚某于2009年6月9日签订的甲市XX广场《商品房买卖合同》中关于205号、2010号和201(1235-2号)号商铺买卖的合同无效;

　　2、确认被告甲市XX房地产开发有限公司和第三人侯先生于2009年9月15日签订的甲市XX广场《商品房买卖合同》无效;

　　3、被告甲市XX房地产开发有限公司在本判决生效后10日内协助原告黄先生办理甲市XX广场205、2010号和201(1235-2号)号商铺的房屋权属的登记手续;

　　4、第三人侯先生在本判决生效后10日内协助原告黄先生办理甲市XX广场201(1235-2号)号商铺的房屋权属的变更登记手续。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：2007年7月31日原告黄先生和被告XX公司签订《补充协议》的第三条，约定了商品房买卖的必备内容，属于商品房买卖协议，该协议系当事人的真实意思表示，不违背国家法律强制性规定，不损害他人利益，是有效合同，应受法律保护。原告黄先生购买被告XX公司的商铺后，被告XX公司应履行合同随附义务，协助原告黄先生办理房屋的权属登记手续，故原告黄先生要求被告XX公司办理房屋产权证书的诉讼请求予以支持。原告黄先生以不追究被告XX公司的违约责任以及要求补偿或赔偿的形式支付了全部房屋价款并实际占有房屋，虽尚未办理权属登记，但原告黄先生对本案争议房屋已享有所有权，被告XX公司将已经出售并实际交付给原告黄先生占有、使用的房屋又出售给被告龚某，被告XX公司和被告龚某所签订的房屋买卖合同侵害了原告黄先生的财产权利，属无效合同。虽然被告XX公司和被告龚某所签订的房屋买卖合同经过备案登记，但备案登记不属于房屋权属登记，其具有的公示效力在同等情况下可以对抗没有经过备案登记的房屋买卖合同，但不能对抗本案中被告XX公司与原告黄先生签订的已实际占有、使用在先的房屋买卖合同。故原告黄先生请求确认两被告签订的《商品房买卖合同》中处分已补偿给原告的商铺的约定无效的诉讼请求理由成立，予以支持，两被告的辩解证据、事实和法律依据不足，均不予采纳。另原告黄先生和被告XX公司签订的《协议》和《补充协议》就房屋买卖及涉及的商铺范围上，协议已当然包含了205号和2010号商铺，但是否包含201(1235-2号)号商铺尚未明确，但根据协议中所约定的面积并结合被告XX公司向原告黄先生移交以及原告黄先生实际占有、使用的情况来看，双方争议的房屋应当认定包含了201(1235-2号)号商铺。本案被告XX公司明知201(1235-2号)号商铺已抵偿给原告黄先生做为XX酒店的大厅使用多年，而且该商铺因纠纷尚在诉讼中而将其进行处置，其恶意损害原告黄先生的故意非常明显，本案第三人侯先生在明知201(1235-2号)号商铺做为XX酒店的大厅使用多年，其对该铺的现状及他人占有、使用该铺的法律依据不可能不进行了解，而且在本案中，无论是被告XX公司还是第三人侯先生均无法提供双方购房款的往来依据，因此，可以认定被告XX公司与第三人侯先生之间的购房行为是恶意串通损害原告黄先生的行为，应认定为无效。综上法院判决是正确的。