房屋买卖确权引发的纠纷案件——北京房产纠纷律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告赵先生起诉称：2010年3月12日，我与被告甲市XX房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告甲市XX房地产开发有限公司出售位于甲市XX路30号，甲市国际商务中心32135至32140室6间商铺，共计508.86平方米，成交总价为1000万元。合同项下的1000万元已全额于2010年3月10日支付，由梁先生签订的房屋租赁合同不能履行而转为此购房款。2011年3月13日我与甲市XX房地产开发有限公司又签订补充协议，约定将出售的房屋变更为：甲市XX路30号1-70室、28-15号、JJ路567号共3间，面积变更为182.57平方米，成交价格更改为300万元，其他内容不变。但时至今日，被告甲市XX房地产开发有限公司尚未将房屋所有权过户给我，为维护自身合法权益，请求法院判令：1、位于甲市XX路30号1-70室(产权证号为：杭房权证下字第××号)房屋、甲市XX路28-15号(产权证号为：杭房权证下字第××号)房屋、甲市JJ路567号(产权证号为：杭房权证下字第××号)房屋的所有权归我所有，被告甲市XX房地产开发有限公司协助办理过户手续(房屋价值300万元);2、本案诉讼费用及交易的所有税费由五被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告甲市XX房地产开发有限公司、甲市AA有限公司、T有限公司答辩称：原、被告之间的房屋买卖合同不具有法律效力，属于名为房屋买卖、实为融资借贷的关系，原告诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。另外，被告已经将部分款项及利息归还给了原告，2010年至2011年期间共计退还798万元。

　　被告XX酒店管理有限公司、孙某人未作答辩。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2010年3月12日原告赵先生与五被告签订《房屋买卖合同》约定：被告甲市XX房地产开发有限公司向原告赵先生出售位于甲市XX路30号，甲市国际商务中心32135至32140室6间商铺，共计508.86平方米，成交总价为1000万元。由于2010年3月9日本合同保证方之一XX酒店管理有限公司已与梁先生签订房屋租赁合同，由于XX酒店管理有限公司已不能履行租赁合同的相关条款，故各方同意将租赁合同中的租赁款1000万元转为本合同项下的购房款，本合同签订时，双方均确认已全额收到本合同项下的1000万购房款。因房屋已在出租，故原告付出款项即视为房屋交付，租金收入归原告所有。鉴于房屋土地证尚在办理，待缮证后与房屋所有权证、契税证一并办理过户。合同生效后如甲市XX房地产开发有限公司对该房产的共有、抵押等情况存在欺骗，或未按照合同约定将房产证、契税证等权属证明交付原告，以及未在土地使用权证缮证后三日内交付的，应以购房款总额的40%作为违约金;因甲市XX房地产开发有限公司原因不能收到合同项下房屋出租收入的，原告有权要求归还已付购房款，并要求支付购房款总额的40%作为违约金;合同生效后六个月未将房屋三证过户至原告名下的，原告有权解除合同，并要求归还已支付的购房款及购房款总额的40%作为违约金。若甲市XX房地产开发有限公司违约，甲市XX房地产开发有限公司应支付原告赵先生实现债权的费用，包括律师费、评估费等等。若甲市XX房地产开发有限公司违约，甲市AA有限公司、浙江T有限公司、XX酒店管理有限公司、孙某人均作为保证人向原告承担连带责任，保证范围为本合同项下购房本金、违约金、租金、原告实现债权的费用，保证时间为二年。此前2012年3月10日浙江CC酒店管理有限公司以支付货款名义向XX酒店管理有限公司支付1000万元。2011年1月12日XX酒店管理有限公司又以退货款的名义开具给浙江CC酒店管理有限公司出票金额为700万元的银行汇票。2011年3月13日原、被告五方又签订《补充协议》约定，甲市XX房地产开发有限公司已经退款700万元给原告，原告同意将上述《房屋买卖合同》中的四本房产证归还甲市XX房地产开发有限公司，将约定出售的房屋更改为：甲市XX路30号1-70室、甲市XX路28-15号、甲市JJ路567号3间，总面积变更为182.57平方米，其他内容不变。

　　另查明：甲市XX路30号1-70室(建筑面积52.01平方米)、甲市XX路28-15号(建筑面积72.06平方米)、甲市XX路567号(建筑面积58.5平方米)房屋产权归被告甲市XX房地产开发有限公司所有，现上述房屋产权证书均在原告赵先生处。

　　还查明：2012年3月12日甲市中级人民法院于立案受理了包括甲市XX房地产开发有限公司、甲市AA有限公司、浙江T有限公司在内四家企业的司法重整申请，并指定企业原清算组为公司管理人。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告赵先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房屋买卖纠纷律师靳双权分析认为：虽然就诉争房屋原、被告还签订有《房屋买卖合同》，但从房屋价格上来讲，每平方米16000余元的价格明显与该地段该类性质的房屋价格不符，且就如此数量的房屋双方未按照通常的正式合同文本签订房屋买卖合同并至房管部门办理合同备案与房屋预登记的情况亦与常情不符。此外，虽然合同各方确认已经收到原告支付的1000万房款，但从付款方式来讲，原告并没有提供房屋案外人梁先生愿意将支付给XX酒店管理有限公司的房屋租金1000万元转换为原告应交付给被告的购房款的凭证，也没有提供XX酒店管理有限公司将该款转付甲市XX房地产开发有限公司的凭证。结合被告甲市XX房地产开发有限公司目前的情况，原告有必要进一步举证证明涉案合同是有效并实际履行的，从而才能够进一步主张诉争房屋的产权。鉴于原告目前不能提供足够充分的证据加以证明，所以法院驳回原告的诉讼请求是正确的。